Geschäftszahl

OGH 23. Oktober 2017, 5 Ob 169/17i

Norm

§ 21 MRG; § 14 WGG

Leitsatz

Quintessenz:

Die Auflistung der Betriebskosten nach § 21 Abs 1 MRG ist taxativ und darf nicht durch extensive Auslegung zu Lasten der Mieter erweitert werden. Dem WGG liegt nach der Rechtsprechung zu § 14 Abs 1 Z 7 WGG sowie nach der vorherrschenden Lehrmeinung kein anderer Betriebskostenbegriff zugrunde als dem MRG. Die Kosten einer Dichtheitsprüfung von Gasleitungen fallen nicht darunter.

OGH: Im vorliegenden Fall wurde seitens einer gemeinnützigen Bauvereinigung als Vermieterin die Überprüfung der Dichtheit der Gasverteilungsleitungen sowie der Verbrauchsleitungen in den einzelnen Bestandobjekten und der Waschküche beauftragt. Die dadurch entstandenen Kosten nahm sie in der Folge als „diverse Gemeinschaftsanlagen“ in die Betriebskostenabrechnung auf. Daraufhin begehrte der Antragsteller die Feststellung, dass diese Aufwendungen keine Betriebskosten darstellten.

Die Auffassung, dem WGG liege ein anderer Betriebskostenbegriff zugrunde als dem MRG, steht sowohl mit der Rechtsprechung zu § 14 Abs 1 Z 7 WGG als auch mit der vorherrschenden Lehrmeinung in Widerspruch. § 21 MRG listet taxativ die auf die Gesamtliegenschaft bezogenen Aufwendungen des Vermieters auf, welche als Betriebskosten auf die Mieter eines Hauses überwälzt werden können. Grundsätzlich dürfen nur regelmäßig wiederkehrende Ausgaben als Betriebskosten verrechnet werden, also „laufende Kosten des Betriebs“. § 21 Abs 1 MRG erwähnt die Kosten für eine Dichtheitsprüfung von Gasleitungen nicht; Z 1 erster Satz leg cit betrifft ausdrücklich nur regelmäßig wiederkehrende Kosten für die Wasserlieferung und die Kosten für die gebotene Überprüfung der Wasserleitungen. Eine Erweiterung des Betriebskostenkatalogs in § 21 Abs 1 MRG durch Auslegung zu Lasten des Mieters ist unzulässig. Insofern ist eine Überprüfung der Vergleichbarkeit von Aufwendungen für die Dichtheitsprüfung von Gasleitungen mit dieser Kostenposition nicht geboten.

Zwar regelt § 14 Abs 1 WGG das Entgelt unter Berücksichtigung des Kostendeckungsprinzips, eine diesbezügliche Beschränkung besteht aber durch den Verweis in § 14 Abs 1 Z 7 WGG auf die Regeln des Mietrechtsgesetzes für Betriebskosten. Die gemeinnützige Bauvereinigung darf insofern die Beiträge zur Deckung der Betriebskosten lediglich nach dem MRG begehren. Eine Erweiterung des Betriebskostenkatalogs im Anwendungsbereich des WGG ist somit auch unter Berücksichtigung dieses Umstandes nicht zulässig.

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