Dokument-ID: 1001207

WEKA (api) | News | 11.07.2018

Ist die Anmeldung einer GmbH an der Wohnadresse ein Kündigungsgrund?

Wurde eine Vermietung für Wohnzwecke vereinbart, dann darf vom Mieter darin kein Gewerbe ausgeübt werden. Liegt eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung vor, wenn die Wohnadresse lediglich als Postanschrift und Rechnungsadresse dient?

Geschäftszahl

OGH 20. April 2018, 7 Ob 53/18x

Norm

§ 30 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Die Nutzung eines Bestandobjekts erfolgt gemäß der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung. Wurde eine Vermietung für Wohnzwecke vereinbart, dann darf vom Mieter darin kein Gewerbe ausgeübt werden, da ansonsten die Kündigung droht. Eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung ist aber in den Fällen noch nicht gegeben, wo die Wohnadresse lediglich als Postanschrift und Rechnungsadresse dient.

OGH: Gem § 1118 ABGB kann ein Bestandgeber die frühere Auflösung des Mietverhältnisses unter anderem dann fordern, wenn der Bestandgeber das Objekt mit einem erheblichen Nachteil gebraucht. Die vertragliche Ausdehnung der Tatbestände, in denen eine Auflösung nach § 1118 ABGB offensteht, ist unzulässig, sodass dies nur möglich ist, wenn ein in der Bestimmung genannter Kündigungsgrund vorliegt.

In den Bestimmungen des MRG über die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter, findet sich in § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG eine Norm, die einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietobjekts als wichtigen Grund ansieht und somit zur Auflösung des Verhältnisses berechtigt. Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt dann vor, wenn über einen längeren Zeitraum wiederholt eine vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts erfolgte, durch mehrfache Unterlassung von Vorkehrungen eine Substanzverletzung droht oder eingetreten ist oder durch das Verhalten des Mieters wichtige persönliche oder wirtschaftliche Interessen des Vermieters oder anderer Mieter gefährdet werden.

Wird ein Bestandobjekt zu Wohnzwecken vermietet, dann darf vom Mieter darin kein Gewerbe ausgeübt werden. In casu bewohnte der beklagte Mieter in der Wohnung und hatte zusätzlich den Sitz seines Einzelunternehmens und einer GmbH, bei der er alleiniger Geschäftsführer und Alleingesellschafter ist, mit derselben Adresse im Firmenbuch eintragen lassen. Da er dies jedoch nur als Postanschrift und Rechnungsadresse verwendete sowie telefonisch für geschäftliche Zwecke oder Behörden erreichbar war, erkannte das Berufungsgericht, dass dies nicht ausreiche, um als widersprechende Ausübung des vereinbarten Wohnzwecks zu gelten. Der OGH empfand diese Entscheidung als nicht korrekturbedürftig.

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