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WEKA (vpa) | News | 10.05.2016

Auslösung der Anfechtungsfristen des § 24 Abs 6 WEG 2002 und des § 29 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 nur durch Hausanschlag

Die Anfechtungsfristen der §§ 24 Abs 6 und 29 Abs 1 letzter Satz WEG 2002 werden durch den im Wohnungseigentumsgesetz 2002 zwingend vorgesehenen Hausanschlag von Umlaufbeschlüssen ausgelöst.

Geschäftszahl

OGH 25.01.2016, 5 Ob 56/15v

Norm

§ 24 Abs 6 WEG, § 29 Abs 1 WEG

Leitsatz

Quintessenz:

Die Anfechtungsfristen der §§ 24 Abs 6 und 29 Abs 1 letzter Satz WEG werden durch den im WEG zwingend vorgesehenen Hausanschlag von Umlaufbeschlüssen ausgelöst. Daraus ergibt sich auch, dass nur dessen Text für die Beurteilung des Beschlussgegenstandes und nur sein Wortlaut für die Interpretation maßgeblich sind. Fehlt im Umlaufbeschluss die eigentliche Willensbildung über die Sanierung, so kann er nicht Grundlage der Sanierung als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung sein.

OGH: Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind in § 24 WEG geregelt und stellen Willenserklärungen dar, weil sie die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft ausdrücken. Sie können durch Abstimmung in der Eigentümerversammlung oder durch schriftlichen Umlaufbeschluss gefasst werden und müssen die Anforderungen des § 24 Abs 1 WEG erfüllen. Für Umlaufbeschlüsse in Form einer Unterschriftenliste, die zwecks Unterfertigung durch einen Wohnungseigentümer persönlich überbracht werden, gilt dies ebenso.

§ 24 Abs 5 Satz 1 WEG normiert, dass Umlaufbeschlüsse den Wohnungseigentümern einerseits durch Hausanschlag und andererseits durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis gebracht werden müssen, damit diese umfassend über Stand und Lauf der Verwaltung informiert sind. § 29 Abs 1 letzter Satz WEG verweist für die Beschlussanfechtung bezüglich Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung auf den Hausanschlag gem § 24 Abs 5 WEG.

Der Hausanschlag ist daher für Umlaufbeschlüsse nach dem WEG zwingend und stellt alleine das die Anfechtungsfristen der §§ 24 Abs 6 und 29 Abs 1 letzter Satz WEG auslösende Moment dar. Daraus ergibt sich auch, dass nur dessen Text für die Beurteilung des Gegenstandes des Beschlusses maßgeblich sein kann. Für die Interpretation ist nur der Wortlaut heranzuziehen.

Wird in einer Erklärung der Eigentümergemeinschaft, die in Form eines Umlaufbeschlusses zustande kam, das Erfordernis der Sanierung von Balkonen zwar angesprochen, aber nur bestimmte Veränderungen an Balkonen zum Gegenstand des Einverständnisses, so liegt noch keine Willensbildung über die eigentliche Sanierung der Balkon und auch keine beschlussmäßige Zustimmung vor. Auf Basis einer derartigen Erklärung kann daher die Beauftragung von Arbeiten als Maßnahme der Durchführung der Sanierung in Form eines Umlaufbeschlusses als Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung nicht erfolgen.

Daher liegt eine zur außerordentlichen Verwaltung zählende Veränderung der Liegenschaft vor, wenn die Baumaßnahmen über den Erhaltungszweck hinausgehen. Der Beschluss über die Beauftragung dieser Arbeiten kann dann als Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung nach § 29 WEG angefochten werden. Wurde der Beschluss bereits durchgeführt, so steht dies einer Anfechtung nicht entgegen.

Auch über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung entscheidet gem § 29 Abs 1 WEG die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Nach § 29 Abs 2 WEG ist ein solcher Beschluss aufzuheben, wenn es zu einer übermäßigen Beeinträchtigung des Antragstellers kommt oder die Kosten der Veränderung nicht aus der Rücklage gedeckt werden können.