Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung mit einer ausländischen natürlichen Person gem NÖ Grundverkehrsgesetz

Der Vertrag ist darauf abgestimmt, dass als Käufer eine ausländische natürliche Person auftritt.

Kaufvertrag

abgeschlossen zwischen

Hans Müller, geb 01.09.1941
1190 Wien, Greinergasse 20/3/9
und
Renate Müller, geb 21.08.1973
1190 Wien, Greinergasse 20/3/9
als „Verkäufer“ einerseits

und

Anastasia Irina Kolokov, geb 02.05.1970
3100 St. Pölten, Niederösterreichring 37/20
(FN 99999g)
als „Käuferin“ andererseits

I. Vertragsgegenstand

Hans Müller, geb 01.09.1941, und Renate Müller, geb 21.08.1973 – im Folgenden Verkäufer genannt – sind Eigentümer nachstehender Liegenschaftsanteile:

A1

A2

B – NAME: Schübl

Diese Eigentumswohnung bildet nun samt allen damit verbundenen Rechten und Pflichten, so wie die Verkäufer sie ausgeübt haben oder ausüben hätten können, den Gegenstand dieses Kaufvertrages.

II. Lasten

Ob den kaufgegenständlichen Liegenschaftsanteilen haften nachstehende Lasten aus:

C

Der Käuferin sind diese Lasten zur Kenntnis gebracht worden. Die Lasten werden von der Käuferin nicht übernommen.

III. Übergabe/Übernahme

Die Verkäufer verkaufen und übergeben nun und die Käuferin übernimmt nun den in Pkt I. näher genannten Vertragsgegenstand.

Die tatsächliche Übergabe erfolgt bis … [Datum] Zug um Zug gegen die beidseitige Unterfertigung dieses Kaufvertrages, jedenfalls aber nicht vor Eingang des Kaufpreises sowie Nebengebühren beim Treuhänder durch Übergabe sämtlicher das Objekt sperrender Schlüssel.

Die Übergabe erfolgt vollständig geräumt von eigenen Fahrnissen der Verkäufer. Sollte die Liegenschaft sich am hier vorgesehenen Tag der Übergabe nicht in einem vollständig geräumten und besenreinen Zustand befinden, ist die Käuferin berechtigt, sämtliche noch in der Liegenschaft befindlichen Fahrnisse aus der Liegenschaft zu entfernen und zu entsorgen. Die Verkäufer verpflichten sich, der Käuferin alle dadurch entstehenden Kosten zu ersetzen.

IV. Vertragsstichtag⁸

Als Übergang von Nutzen und Lasten, Gefahr und Zufall vereinbaren die Vertragsteile den Tag der tatsächlichen Übergabe.

Bis dahin entstandene Lasten, auch wenn sie erst zu einem späteren Zeitpunkt zur Zahlung fällig werden sollten, haben noch die Verkäufer zu tragen, danach entstehende Verbindlichkeiten fallen der Käuferin zur Last.

V. Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt EUR 215.000,– (in Worten: zweihundertfünfzehntausend Euro).

Der Kaufpreis ist von der Käuferin innerhalb von drei Wochen nach Unterfertigung dieses Vertrages auf ein vom Vertragserrichter und Treuhänder Rechtsanwalt Dr. Hans-Peter Musteranwalt unter den Regeln des elektronischen anwaltlichen Treuhandbuches geführtes Anderkonto bei der Uni-Credit Bank Austria AG (BLZ 12000) mit der Kontonummer 00000000000000000 zu überweisen.

Für den Fall des Verzuges werden Verzugszinsen in Höhe von 8 % pa vereinbart.

Weiters hat die Käuferin binnen gleicher Frist zur Vornahme der für die Errichtung des Eigentumsrechtes der Käuferin erforderlichen Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr den hierfür erforderlichen Betrag von EUR 9.890,– auf das vom genannten Vertragserrichter geführte allgemeine Anderkonto 000000000000000 bei der Uni-Credit Bank Austria, BLZ 12000, zu überweisen.

Die Vertragsparteien bestellen nun Rechtsanwalt Dr. Hans-Peter Musteranwalt, Musterstraße 25, 1010 Wien, einseitig nicht widerrufbar zum gemeinsamen Treuhänder mit dem Auftrag

• nach Erhalt des Beschlusses über die Anmerkung der Rangordnung für die Veräußerung (sonst unveränderter Grundbuchstand vorausgesetzt),
• nach Eingang des Kaufpreises und der Nebenkosten auf dem Treuhandkonto,
• nach rechtskräftiger Genehmigung dieses Vertrages nach dem Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz

zunächst die zur Lastenfreistellung erforderlichen Beträge an die Pfandgläubiger auszuzahlen und

• nach Einverleibung des lastenfreien Eigentumsrechts der Käuferin

den Kaufpreis samt bis dahin angereiften Zinsen, jedoch abzüglich Kapitalertragsteuer und Bankspesen, sowie abzüglich einer den Verkäufern treffenden Immobilienertragsteuer gem § 30b Abs 1 EStG 1988 auf ein von den Verkäufern bekannt zu gebendes Konto auszuzahlen.

Sollte der Kaufpreis nicht pünktlich auf dem Treuhandkonto eintreffen, können die Verkäufer unbeschadet allfälliger Schadenersatzansprüche ohne Setzung einer Nachfrist vom Vertrag durch schriftliche Erklärung an die Käuferin zu Handen des Treuhänders (und nur in dieser Weise) zurücktreten. Der Vertrag bleibt aber aufrecht, wenn die Zahlung spätestens am Tag der Rücktrittserklärung am Treuhandkonto einlangt. Im Falle eines derartigen Rücktrittes hat der Treuhänder die Originalurkunde an den Verkäufer auszufolgen und einen allenfalls später einlangenden Kaufpreis an die Käuferin zurückzuzahlen.

Der Treuhänder hat Auszahlungen an Pfandgläubiger nur vorzunehmen, wenn durch Erklärungen aller Gläubiger sichergestellt ist, dass die Lastenfreistellung des Vertragsgegenstandes aus dem Kaufpreis möglich ist. Stellt sich heraus, dass dies nicht binnen drei Monaten möglich ist, so ist die Käuferin zum Rücktritt berechtigt. Der Treuhänder ist in diesem Fall (unabhängig vom Rücktritt) jedenfalls berechtigt, den Treuhanderlag an den Erleger zurückzuüberweisen und ist aus seiner Treuhandhaftung entlassen.

Der Vertragserrichter hat diesen Kaufvertrag beim Finanzamt anzuzeigen oder eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises) und Eintragungsgebühr (1,1 % des Kaufpreises) vorzunehmen sowie die genannten Abgaben aus dem Treuhanderlag an das zuständige Finanzamt abzuführen. Der Vertragserrichter wird von den Vertragsparteien dazu ausdrücklich bevollmächtigt und beauftragt.

Die Vertragsparteien erklären ihre ausdrückliche Zustimmung, dass die zur Abwicklung erforderlichen Daten elektronisch gespeichert, verarbeitet und übermittelt werden.

Die Abwicklung der Treuhandschaft unterliegt der Kontrolle von aus dem Kreis der Rechtsanwälte zu bestimmenden Revisionsbeauftragten, die einer besonderen Verschwiegenheitspflicht unterliegen. Die Vertragsteile entbinden in diesem Zusammenhang den Vertragsverfasser ausdrücklich gegenüber einem solchen Revisionsbeauftragten von der Verschwiegenheitspflicht.

Die Verkäufer und die Käuferin nehmen zur Kenntnis, dass durch diesen Vertrag lediglich der vertragskonforme Liegenschaftserwerb der Käuferin und die vertragskonforme Verwendung des Kaufpreises abgesichert wird.

VI. Gewährleistung

Die Käuferin hat den Vertragsgegenstand eingehend besichtigt und ist über dessen Zustand in Kenntnis.

Die Verkäufer übernehmen keine Gewähr für einen bestimmten Zustand oder eine bestimmte Ertragsfähigkeit und Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes an sich, wohl aber dafür, dass dieser völlig bestandfrei und frei von sonstigen bücherlichen oder außerbücherlichen Lasten wie auch Dienstbarkeiten, Reallasten und dergleichen ist, sowie dass der Vertragsgegenstand ihr unbelastetes Eigentum ist und lastenfrei in das Eigentum der Käuferin übergehen kann.

Die Verkäufer erklären, dass sich die technischen Einrichtungen und Leitungen in brauchbarem Zustand befinden. Weiters wird zugesichert, dass keine offenen behördlichen Bauaufträge bestehen und das Objekt nicht unter Denkmalschutz steht. Es bestehen keine Abgabenrückstände.

Hinsichtlich der mitverkauften Einrichtung erklären die Verkäufer, dass zum Zeitpunkt der Übergabe alle Geräte funktionstüchtig sind. Eine darüber hinausgehende Gewährleistung wird ausgeschlossen.

Die Parteien halten fest, dass wesentliche Voraussetzung für den Kaufvertrag die Bestandsfreiheit ist. Die Verkäufer garantieren nun, dass keine aufrechten Bestandverhältnisse oder sonstigen Nutzungsrechte Dritter an der Liegenschaft bestehen. Sollten nach Vertragsabschluss derartige Rechte von Dritten behauptet werden, so steht dem Käufer das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten.

VII. Vertragsverfasser/Vollmacht

Beide Vertragsteile erteilen dem Verfasser dieses Vertrages, Rechtsanwalt Dr. Hans-Peter Musteranwalt, 1010 Wien, Musterstraße 25, Vollmacht und Auftrag, zu diesem Vertrag Nachträge zu errichten, sofern dies zur vertragskonformen Herstellung der Grundbuchsordnung notwendig oder doch zweckmäßig ist.

Weiters erteilen die Vertragsparteien dem genanntem Rechtsanwalt überhaupt die Vollmacht, sie im Zusammenhang mit der Abwicklung dieses Vertrages gegenüber Gerichten und Behörden sowie Kreditinstituten zu vertreten und entbinden Letztere vom Bankgeheimnis.

VIII. Abgaben, Gebühren, Kosten

Sämtliche mit der Errichtung und Durchführung dieses Vertrages verbundenen Gebühren (Gerichtsgebühren, Legalisierungsgebühren, etc) sowie die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr trägt die Käuferin, der auch die Kosten des von ihr beauftragten Vertragsverfassers zur Last fallen.

Die Kosten einer allfälligen rechtlichen Beratung oder Vertretung trägt jede Partei selbst.

IX. Aufsandungserklärung

Sohin erteilen Hans Müller, geb 01.09.1941, und Renate Müller, geb 21.08.1973, ihre Einwilligung, dass aufgrund dieses Vertrages ob nachstehender Liegenschaftsanteile, mit welchen Wohnungseigentum an der Wohnung W 2 untrennbar verbunden ist:

A1

A2

B – NAME: Schübl

das Eigentumsrecht für Frau

Anastasia Irina Kolokov, geb 02.05.1970
3100 St. Pölten, Niederösterreichring 37/20

grundbücherlich einverleibt werden.

X. Übergang von Versicherungen⁵

Die Käuferin wurde darüber aufgeklärt, dass eine allenfalls für die veräußerte Liegenschaft abgeschlossene Versicherung gem § 69 VersVG auf sie übergeht sowie, dass sie eine derartige Versicherung innerhalb eines Monats ab Einverleibung ihres Eigentums im Grundbuch kündigen kann.

Die Verkäufer sind verpflichtet, der Käuferin sämtliche für das Vertragsobjekt bestehenden Versicherungen unter Angabe der Versicherungsgesellschaft und der Polizzennummer bekannt zu geben.

XI. Energieausweis⁶

XII. Inländereigenschaft

Die Käuferin erklärt an Eides statt, russische Staatsbürgerin zu sein. Die Verkäufer erklären an Eides statt, österreichische Staatsbürger zu sein.

XIII. Aufschiebende Bedingung⁷

Dieser Vertrag bedarf einer Genehmigung nach dem Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz. Der Vertrag wird unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Rechtserwerb durch die Käuferin durch die nach dem Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz zuständige Behörde rechtskräftig genehmigt wird.

Die Einholung der Zustimmung der zuständigen Ausländergrundverkehrskommission obliegt der Käuferin. Die Verkäufer werden jedoch die Käuferin dabei bestmöglich unterstützen und allfällige erforderliche Erklärungen abgeben und Unterschriften über die erste Aufforderung leisten.

Sollte die Genehmigung in erster Instanz versagt werden, so ist die Käuferin berechtigt, nicht jedoch verpflichtet, ein Rechtsmittel zu erheben. Wird die Versagung der Genehmigung rechtskräftig, so ist der Vertrag endgültig unwirksam.

Wird die Genehmigung auch in zweiter Instanz versagt, so ist die Käuferin zwar zur Erhebung einer Beschwerde an die Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts berechtigt, die Verkäufer haben in diesem Fall jedoch das Recht, durch gemeinsame einschreibbriefliche Erklärung an die Käuferin bis zum Vorliegen einer Entscheidung über die Beschwerde von diesem Vertrag zurückzutreten.

Bis zur rechtskräftigen Genehmigung darf der Vertrag nicht umgesetzt werden. Für den Fall der Unwirksamkeit oder Auflösung dieses Vertrages wird Folgendes vereinbart:

• Allenfalls an die Verkäufer bereits geleistete Kaufpreisteilbeträge sind der Käuferin unverzüglich zurückzubezahlen.
• Die Zinsen des Treuhandkontos verbleiben endgültig bei den Verkäufern.
• Die Vertragserrichtungskosten trägt die Käuferin.

XIV. Wohnungseigentum

Den Käufern ist der Inhalt des Wohnungseigentumsvertrages bekannt. Sie erklären, in sämtliche Rechte und Verbindlichkeiten, die sich aus dem Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander ergeben, vollinhaltlich einzutreten.

XV. Immobilienertragsteuer

Die Verkäufer nehmen zur Kenntnis, dass der gegenständliche Rechtsvorgang den Regeln über die Immobilienertragsteuer unterliegt.

Die Verkäufer nehmen weiters zur Kenntnis, dass sie sich zur Berechnung der Immobilienertragsteuer eines Steuerberaters zu bedienen haben, der sämtliche Informationen und Parameter, die zur Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer erforderlich sind, zu erheben und dem Vertragsverfasser und Treuhänder zu übermitteln hat sowie, dass die Richtigkeit dieser Angaben gegenüber dem Vertragsverfasser zu bestätigen ist.

Die Verkäufer verpflichten sich dem Vertragsverfasser all diese Informationen sowie das für sie zuständige Finanzamt sowie ihre Steuernummer umgehend bekannt zu geben.

XVI. Ausfertigungen

Dieser Vertrag wird in einer Ausfertigung errichtet, welche bis zur Verbücherung beim Vertragsverfasser verbleibt und dann der Käuferin gebührt.

Die Verkäufer erhalten eine unbeglaubigte Abschrift.

XVII. Allgemeine Bestimmungen

Für den Fall von Rechtsstreitigkeiten aus diesem Kaufvertrag vereinbaren die Vertragsparteien die ausschließliche Zuständigkeit des Bezirksgerichts ...

Sämtliche Änderungen oder Zusätze zu diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform und müssen von beiden Vertragsparteien unterfertigt sein. Dies gilt auch für die Vereinbarung, womit von der Schriftform abgegangen werden soll.

Sollen eine oder mehrere in diesem Vertrag enthaltenen Bestimmungen nichtig oder unwirksam sein oder ihre Wirksamkeit durch spätere Umstände verlieren, oder eine von beiden Parteien einvernehmlich festgestellte Vertragslücke bestehen, so wird hierdurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Vertragsparteien verpflichten sich für diesen Fall, den Vertrag durch eine dem rechtlichen und wirtschaftlichen Zweck der ungültigen oder unvollständigen Vertragsbestimmung entsprechend wirksame zu ergänzen.

St. Pölten, am …

…
(Unterschrift)

…
(Unterschrift)

…
(Unterschrift)

Anmerkungen: