Erwerb einer Eigentumswohnung als „Vorsorgewohnung“

Bei einer „Vorsorgewohnung“ wird die Eigentumswohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern mit der Zielsetzung erworben, durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren.

Dadurch besteht die Möglichkeit, anfängliche Verluste aus einer Immobilie – wegen teilweiser Fremdfinanzierung – steuerlich zu nutzen. Überdies können langfristig erzielbare Überschüsse aus der Vermietung einen nicht unwesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorge darstellen.

Ergebnisermittlung

Bei Immobilien im Privatvermögen wird das steuerliche Ergebnis in Form einer „Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung“ ermittelt. Den Mieterträgen werden die laufenden Ausgaben und die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) gegenübergestellt.

Liebhaberei

Bei Vermietung von Vorsorgewohnungen entstehen insbesondere in den Anfangsjahren durch die beabsichtigte Fremdfinanzierung steuerliche Verluste, wodurch die Frage aufgeworfen wird, ob die Vermietungstätigkeit insgesamt eine Einkunftsquelle darstellt oder ob der Wille, Überschüsse zu erzielen fehlt, und daher Liebhaberei anzunehmen ist.

Festzuhalten ist, dass es sich bei der Vermietung von Eigentumswohnungen unabhängig von der Anzahl um eine „kleine Vermietung“ im Sinne der Liebhabereiverordnung handelt, und somit als Beobachtungszeitraum grundsätzlich 20 Jahre bis zur Erzielung eines Totalüberschusses einzuhalten sind. Dieser Zeitraum verlängert sich für Anlaufverluste um maximal drei Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen.

Umsatzsteuer

Anzuwendende Steuersätze:

• Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken 10 %
• Vermietung von Garagen und Parkplätzen 20 %
• Verschiedene Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften für Liegenschaftsanteile, die Wohnzwecken dienen 10 %
• Wärmelieferung als Nebenleistung immer 20 %
• Unechte Befreiung:
  Die Vermietung von Grundstücken zu anderen als den oa Zwecken (bspw Geschäftsräume) ist unecht von der Umsatzsteuer befreit. Verbunden mit dieser Befreiung ist die Nachversteuerung der in den vorangegangenen zwanzig Jahren (Rechtslage bis 31.03.2012: zehn Jahren) geltend gemachten Vorsteuern. Zudem geht auch das Recht auf den laufenden Vorsteuerabzug verloren. Der Verlust des Vorsteuerabzuges sowie die Vorsteuerberichtigung kann durch einen Antrag auf Regelbesteuerung (20 % USt) vermieden werden. Vgl dazu aber die im Stabilitätsgesetz ab 01.09.2012 vorgesehenen Änderungen für die Option zur Regelbesteuerung.
• Beachte:
  Kleinunternehmer mit einem Umsatz bis max EUR 55.000,– pro Jahr sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Auch hier besteht die Möglichkeit des Regelbesteuerungsantrages.
• Istbesteuerung:
  Wenn die Umsätze aus der Vermietung jährlich nicht mehr als EUR 110.000,– betragen, so besteht die Verpflichtung, die USt entsprechend der vereinnahmten Entgelte abzuführen.

Verkauf

Auch der Verkauf einer Vorsorgewohnung unterliegt den Regelungen über private Grundstücksveräußerungen.

Bei Verkauf einer Vorsorgewohnung innerhalb von zwanzig Jahren (Rechtslage bis 31.03.2012: zehn Jahren) ab Vermietungsbeginn ist eine Vorsteuerkorrektur gem § 12 Abs 10 UStG vorzunehmen.

Privatnutzung

Sofern vor Erzielung eines Totalüberschusses eine Privatnutzung der Vorsorgewohnung geplant ist, besteht die Gefahr, dass die Vermietung insgesamt als Liebhabereibetätigung eingestuft wird, woraus eine nachträgliche Aberkennung des Vorsteuerabzuges aus den Anschaffungskosten sowie eine Aberkennung zugewiesener Verluste resultieren würde.

Wenn die Eigennutzung innerhalb von zwanzig Jahren (Rechtslage bis 31.03.2012: zehn Jahren) ab Vermietungsbeginn einsetzt und bereits ein Totalüberschuss erreicht ist, muss eine anteilige Korrektur der Vorsteuer vorgenommen werden.

Grunderwerbsteuer

Da die Erwerber von Vorsorgewohnungen in ein fertig geplantes Projekt einsteigen, ist die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % von den gesamten Anschaffungskosten inklusive Umsatzsteuer zu entrichten.

Als zusätzliche Nebenkosten sind vor allem die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 % der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage sowie Honorare des Rechtsanwaltes, des Notars und des Maklers zu nennen.