Zur „Verwaltung der Liegenschaft“

Der Verwaltungsbegriff im WEG

Die Verwaltung einer Liegenschaft bedeutet nichts anderes, als die Führung der Geschäfte der Liegenschaft. Eine konkrete Definition des Begriffs „Verwaltung“ enthält das WEG 2002 jedoch nicht. Es setzt ihn vielmehr voraus, weshalb auf die allgemeinen Grundsätze, die die Rechtsprechung für die Klärung von Abgrenzungsfragen heranzieht, abzustellen ist. Demnach ist die Verwaltung die Geschäftsbesorgung im Interesse der Eigentümergemeinschaft durch die Eigentümergemeinschaft. Sie umfasst alle Maßnahmen, die dem Gebrauch der Liegenschaft dienlich sind, ihn erst ermöglichen oder dazu geeignet sind, den Gebrauchswert und Substanzwert zu erhalten oder zu erhöhen. Verwaltungshandlungen dienen somit der Nutzung und der Erhaltung des Gemeinschaftsgutes. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um die Interessen aller Gemeinschafter geht.

Nähere Anhaltspunkte finden sich zudem in den §§ 28 und 29 WEG 2002, die eine demonstrative Aufzählung von Verwaltungsangelegenheiten enthalten.

Beispiele aus der Rechtsprechung

Sanierungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehören nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 zur ordentlichen Verwaltung und fallen in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft. Was als „allgemeiner Teil der Liegenschaft“ zu qualifizieren ist, ist in der Praxis aber nicht immer klar. So hat der OGH zum Beispiel entschieden, dass Balkone und Terrassen zur „Außenhaut“ eines Gebäudes gehören und die Sanierung eines schadhaften Balkonaufbaus, der zur Gänze erneuert werden musste, um eine Durchfeuchtung zu verhindern, deswegen zur ordnungsgemäßen Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 gehört. • [Fußnote: Vgl 5 Ob 154/20p.] 

Auch Verbundfenster, also solche, bei denen Außen‑ und Innenteile zu einer Einheit verbunden sind, sodass sie funktional nur in dieser Einheit geöffnet und geschlossen werden können, fallen als Teil der „Außenhaut“ insgesamt, das heißt sowohl hinsichtlich ihrer Außenflügel als auch hinsichtlich ihrer Innenflügel, in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002. • [Fußnote: Vgl RIS-Justiz RS0126206; 5 Ob123/10i.]  Anders hingegen bei zweiflügeligen oder so genannten Kastenstockfenstern – hier ist die Eigentümergemeinschaft nur für die Erhaltung der Außenflügel, der jeweilige Wohnungseigentümer für die Erhaltung der Innenflügel zuständig.

Des Weiteren zählt die Erhaltung eines Servitutsweges, der eine Wohnungseigentumsanlage mit dem öffentlichen Wegenetz verbindet, zum Verwaltungshandeln der Eigentümergemeinschaft.

Gleiches gilt für die Entfernung von Schnee, der im Zuge der Schneeräumung neben dem Weg auf dem dienenden Grundstück gelagert wurde • [Fußnote: RIS-Justiz RS0123132.]  oder den Winterdienst und die Streupflicht. • [Fußnote: Vgl 5 Ob 283/99z.] 

Ferner gehört der Abschluss von Versicherungsverträgen zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist Versicherungsnehmerin, die einzelnen Wohnungseigentümer sind Versicherte.

Auch einzelne Wohnungseigentümer können Gewährleistungsansprüche an gemeinschaftlichen Anlagen geltend machen, ohne dass diesbezüglich die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen oder selbst als Kläger auftreten müssen (RIS-Justiz, RS0082907).

Individualrechte der Wohnungseigentümer

Die Rechte der einzelnen Miteigentümer im Zusammenhang mit der Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts und der individuellen Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft (Individualrechte) sind vom Verwaltungsbegriff ausgenommen. Diese Rechte können aber an die Eigentümergemeinschaft abgetreten werden.

Zu den Individualrechten zählen Besitz- und Gebrauchshandlungen einzelner Miteigentümer sowie die Verfügungen der einzelnen Miteigentümer über die Liegenschaft oder ihre jeweiligen Anteile. Der Verkauf oder eine dingliche Belastung eines Wohnungseigentumsobjekts steht also dem jeweiligen Wohnungseigentümer allein zu. Aber auch alle Verfügungen über Pfandrechte an der Liegenschaft sowie Grenzstreitigkeiten sind Verfügungshandlungen und daher keine Verwaltungsangelegenheiten.

Abgrenzung zwischen Verwaltungs- und Verfügungsmaßnahmen

Von der Verwaltung sind Verfügungsmaßnahmen im Sinne des Eingriffs in Gebrauchs- und Anteilsrechte der Miteigentümer streng zu trennen (sog Sachverfügungen). Für derartige Verfügungen ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, weshalb eine bloße (mehrheitliche) Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft unzulässig wäre. Diese Trennung ist nicht immer leicht. Nachstehende Tabelle bietet einen Überblick über gängige Verwaltungs- bzw Verfügungsmaßnahmen: • [Fußnote: Vgl Painsi in GeKo Wohnrecht II § 18 WEG 2002 Rz 10 ff.] 

Bei der Abgrenzung zwischen den Verwaltungsangelegenheiten und Verfügungen ist auf die Auswirkungen auf die Liegenschaft bzw auf die Anteile der Miteigentümer abzustellen. In den Bereich Verwaltung fallen somit alle Angelegenheiten, die gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnten, Verfügungen greifen hingegen in die Gemeinschafts- oder Anteilsrechte ein. • [Fußnote: Vgl RIS-Justiz RS 0109188, 5 Ob 216/15y.] 

Es zeigt sich also, dass nicht alle Maßnahmen, die die allgemeinen Teile der Liegenschaft betreffen, auch zur Verwaltung der allgemeinen Teile zählen. Vielmehr ist immer im Einzelfall darauf abzustellen, ob eine Maßnahme im alleinigen Interesse eines Wohnungseigentümers oder im Gemeinschaftsinteresse liegt. Dient eine Veränderung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft gemeinschaftlichen Interessen, fällt sie unter die Verwaltung. Dient sie dagegen der Umsetzung bloß individueller Interessen, handelt es sich um keine Verwaltungsangelegenheit, und die Maßnahme obliegt dem jeweiligen Wohnungseigentümer. • [Fußnote: Vgl VwGH, Ra 2018/05/0188.] 

Umfang der Verwaltungsbefugnisse der Eigentümergemeinschaft

Der Eigentümergemeinschaft steht die gesamte Verwaltung der Liegenschaft zu, was die Erhaltung (ordentliche Verwaltung) wie auch die Verbesserung (außerordentliche Verwaltung) der Liegenschaft umfasst.

Die Verwaltung des einzelnen Wohnungseigentumsobjekts obliegt dem jeweiligen Wohnungseigentümer selbst und nicht der Eigentümergemeinschaft. • [Fußnote: Vgl § 16 Abs 1 WEG 2002.]  Eine Ausnahme bildet hier aber die Behebung ernster Schäden des Hauses, die nach § 28 Abs 1 WEG 2002 zu den Verwaltungsangelegenheiten gehört und daher in den Zuständigkeitsbereich der Eigentümergemeinschaft fällt (selbst wenn es sich um ernste Schäden im Inneren eines Wohnungseigentumsobjekts handelt).

Vgl dazu korrespondierend auch die Anzeigepflicht für ernste Schäden gem § 30 Abs 3 WEG und die Berechtigung des einzelnen Wohnungseigentümers, bei Gefahr im Verzug auch ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bzw des Verwalters die zur Abwehr von Schäden erforderlichen Maßnahmen auf Kosten der Eigentümergemeinschaft (eigenständig) zu treffen und im Zuge dessen die dafür notwendigen Vertretungshandlungen zu setzen.