Neue Konsensquoren

Eine der Änderungen mit der wohl größten Tragweite findet sich in § 24 Abs 4 WEG. Hier wurden die zur Beschlussfassung erforderlichen Mehrheiten neu geregelt.

Die bisherige Regelung sah vor, dass ein Beschluss erst zustande kommt, wenn jene Wohnungseigentümer zustimmen, die zusammen mehr als 50 % der Miteigentumsanteile in ihrer Hand vereinen. In der Praxis scheiterten Beschlüsse jedoch oftmals daran, dass sich ein Großteil der Wohnungseigentümer gar nicht an der Beschlussfassung beteiligte, obwohl sie deren Gegenstand gar nicht ablehnend oder überhaupt neutral gegenüberstanden (ErlRV 134 BlgNR XXVII. GP, 14).

Der Gesetzgeber reagiert nun auf diesen „Missstand“, indem er neben dem bisher geltenden Konsensquorum von 50 % der Miteigentumsanteile eine Alternative schafft.

Demnach kommt nunmehr ein Beschluss zustande, wenn entweder

die für den Beschluss stimmenden Wohnungseigentümer die Mehrheit der Miteigentumsanteile in ihrer Hand vereinen

oder

sich eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen für den Beschluss ausspricht und zusätzlich dazu die für diesen Beschluss stimmenden Wohnungseigentümer zusammen zumindest ein Drittel der Miteigentumsanteile in ihrer Hand vereinen. Die Stimmen pro Miteigentümer werden in diesem Fall nicht nach Köpfen, sondern nach Miteigentumsanteilen vergeben.

Die Intention hinter dem neuen zweistufigen System ist folgende:

Erstens soll die Maßnahme zumindest von einem so großen Anteil der an der Beschlussfassung mitwirkenden Wohnungseigentümer getragen werden, dass sie auch zukünftigen gegenteiligen Abstimmungen standhält. Deshalb wird eine Zweidrittelmehrheit an abgegebenen Stimmen, gerechnet nach Miteigentumsanteilen, benötigt (ErlRV 134 BlgNR XXVII. GP, 15).

Zweitens soll die Maßnahme von einem ausreichend repräsentativen Anteil der gesamten Wohnungseigentümer mitgetragen werden. Daher wird auf zweiter Ebene überprüft, ob die den Beschluss tragenden Wohnungseigentümer mindestens ein Drittel der Anteile in ihrer Hand vereinen (ErlRV 134 BlgNR XXVII. GP, 15).

Die Unterlassung der Beschlussfassung nach § 24 Abs 4 Satz 1 WEG 2002 ist ein bloßer Verfahrensmangel (RIS-Justiz RS0042358).

Der Gesetzgeber wollte dem säumigen Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer die Möglichkeit, den geschuldeten Betrag nachzuzahlen und damit die Abweisung der Klage des Wohnungseigentumsorganisators zu erwirken, auch im Falle des § 24 Abs 4 WEG 2002 unabhängig davon einräumen, ob die Höhe der vom Wohnungseigentumsbewerber oder Wohnungseigentümer noch zu leistenden Zahlungen strittig ist; letzterer Umstand sollte nur für die Verpflichtung des Gerichtes zur abgesonderten Verhandlung und Beschlussfassung (über die strittige Höhe dieser Zahlungen) von Bedeutung sein (RIS-Justiz RS0083054).

Beispiel:

A, B und C sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. A und B halten jeweils 25 % der Miteigentumsanteile. C hält die übrigen 50 %. A und B würden gerne einen Beschluss auf den Weg bringen. C ist zwar nicht dagegen, zeigt aber völliges Desinteresse an jeder Form der Beschlussfassung.

Nach der alten Rechtslage wäre der Beschluss des A und B an der nötigen Zustimmung des C gescheitert, da sie zusammen nicht die einfache Mehrheit der Miteigentumsanteile halten. Nunmehr können A und B auch ohne Mitwirkung des C dennoch den gewünschten Beschluss fassen. Denn wenn sie eine Eigentümerversammlung abhalten und beide dafür stimmen, dann vereinen sie zusammen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (nämlich 100 %) sowie mehr als ein Drittel der Miteigentumsanteile in ihrer Hand (nämlich die Hälfte). Dies gilt natürlich nur unter der Voraussetzung, dass C ordnungsgemäß geladen wurde, jedoch nicht erschienen ist.

Die Gesetzesmaterialen halten nunmehr auch ausdrücklich fest, was unter „abgegebene Stimmen“ fällt. Jede Form der Rückmeldung in Wort oder Schrift kann hierunter subsumiert werden. So gelten nach den Materialien „indifferente Äußerungen“ wie „mir ist alles Recht“ grundsätzlich dennoch als abgegebene Stimme. Echte Enthaltungen, welche nicht zu den Stimmen gezählt werden, sind also nur noch im Falle des Fehlens jeder Rückmeldung oder bei physischer Abwesenheit während der Abstimmung anzunehmen (ErlRV 134 BlgNR XXVII. GP, 17). Wenn der Gesetzestext daher nunmehr in der „Variante 2“ auf „zwei Drittel der abgegebenen Stimmen“ abstellt, so meint er mit „abgegebenen Stimmen“ offenbar die Summe der Pro-Stimmen, der Contra Stimmen und der indifferenten Stimmen zusammen. Wenn die Pro-Stimmen 2/3 dieser Summe ausmachen, so ist der Beschluss angenommen.

Überall wo das WEG von „Mehrheit“ spricht (beispielsweise im Rahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung des § 28 und § 29), ist nunmehr das neue zweistufige System anzuwenden.

Die neuen Mehrheitsverhältnisse haben jedoch auch maßgeblichen Einfluss auf einen anderen Bereich des WEG.

So wirken sie sich auf die so genannte „Dominatorbestimmung“ des § 30 Abs 2 WEG aus. Bisher galt: Sofern ein Wohnungseigentümer die Mehrheit der Miteigentumsanteile in seiner Hand vereint und Maßnahmen zum unverhältnismäßigen Nachteil eines anderen Wohnungseigentümers trifft oder unterlässt bzw dem Verwalter dementsprechende Weisungen erteilt, so kann der betroffene Wohnungseigentümer innerhalb gewisser Fristen das Gericht anrufen. Letzteres kann dem „Dominator“ dann gegebenenfalls die Vornahme oder Unterlassung der entsprechenden Maßnahmen oder Handlungen auftragen.

Während nach der früheren Regelung nur „Dominator“ sein konnte, wer 50 % der Anteile hielt, so verweist der nunmehr geänderte § 30 Abs 2 WEG auf den neuen § 24 Abs 4.

Daher kann unter gewissen Voraussetzungen auch schon „Dominator“ sein, wer bloß ein Drittel der Anteile hält. Denn wenn die übrigen Wohnungseigentümer nur in geringer Zahl oder gar nicht an der Abstimmung teilnehmen, so kann der „Dominator“ einen Beschluss mittels zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen fassen. Folglich ist die Frage, ob ein Miteigentümer als „Dominator“ zu betrachten ist, nunmehr stets anhand der konkreten Abstimmungssituation zu beurteilen (ErlRV 134 BlgNR XXVII. GP, 17).

Die Anwendung des § 30 Abs 2 WEG wird damit um einiges komplizierter.

Besteht die Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft in einem Willensakt des Mehrheitseigentümers und kommt es zu einer fristauslösenden Bekanntmachung dieses „Beschlusses“, so hat sich die Bekämpfung eines solchen „Dominator“-Beschlusses formell nach Beschlussrecht (und zunächst nicht nach § 30 Abs 2 WEG 2002) zu richten (RIS-Justiz RS0121904).