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Brigitte Berchtold - Stanislava Doganova | Praxiswissen | Fachbeitrag

6 Abtretung von Ansprüchen an die Eigentümergemeinschaft

Rechtsansprüche der Wohnungseigentümer

Wie bereits angeführt, sind Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer – sei es das Miteigentum an der gesamten Liegenschaft oder nur das eigene Wohnungseigentumsobjekt betreffend – eigenständig zu verfolgen und durchzusetzen. Grund dafür ist, dass Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer ihre Anspruchsgrundlage häufig in den von den einzelnen Wohnungseigentümern mit dem Bauträger abgeschlossenen Kaufverträgen haben, auch wenn es sich um Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft handelt.

Zur Durchsetzung dieser Ansprüche (zB Geltendmachung des Anspruchs auf mängelfreie Herstellung des vertraglich vereinbarten Zustandes gegen den Bauträger) ist nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer legitimiert (Maßnahme der ordentlichen Verwaltung). Dies gilt insbesondere bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen, wenn die Wahl zwischen Preisminderungsanspruch und Verbesserung oder zwischen Naturalrestitution oder Geldersatz zu treffen ist. Es gilt also, dass bei der Geltendmachung von Gesamthandforderungen (Leistung kann nur an alle erfolgen) die Eigentümergemeinschaft einzuschreiten hat und dafür die Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer einzuholen ist.

Dieser Grundsatz gilt dann nicht, wenn keine Gemeinschaftsinteressen betroffen oder gefährdet sind, oder wenn Deckungskapital zur Beseitigung von Mängeln geltend gemacht wird (eine Geldleistung ist teilbar und kann von jedem Wohnungseigentümer nach seinem Anteil geltend gemacht werden). Begehrt beispielsweise ein einzelner Wohnungseigentümer den Ersatz der Mängelbehebungskosten für die Dacherneuerung seines Carports und sind davon keine anderen Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte betroffen, kann dies auch ohne Mehrheit der Wohnungseigentümer erfolgen.