3.3 Der Wohnungseigentumsbewerber

Allgemein

Ein Wohnungseigentumsbewerber ist derjenige, dem schriftlich durch den Wohnungseigentumsorganisator – sei es auch bedingt oder befristet – die Einräumung von Wohnungseigentum an einem bestimmt bezeichneten wohnungseigentumstauglichen Objekt zugesagt wurde (§ 2 Abs 6 WEG). An den Wortlaut der schriftlichen Zusage sind keine allzu strengen Voraussetzungen zu stellen, es ist daher nicht notwendig, dass die schriftliche Erklärung des WE-Organisators das Wort „Zusage“ oder ein gleichbedeutendes Wort enthält. Als Zusage ist zum Beispiel zu werten die Formulierung „Der Käufer selbst wird an der Wohnung … am Haus WE begründen und zur angegebenen Zeit ein WE-Übereinkommen in verbücherungsfähiger Form abschließen und die dafür erforderlichen Erklärungen abgeben“ (MietSlg 31.538).

Ein Wohnungseigentumsbewerber hat noch keine Verfügungsmacht über das zukünftige Wohnungseigentum vor der Wohnungseigentumsbegründung. Er kann also kein Eigentumsrecht am „zugesagten Wohnungseigentum“ auf einen Dritten übertragen. Dies geht klar aus dem Grundsatz hervor, dass niemand mehr Rechte übertragen kann, als er selbst besitzt („nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet“, OGH 18.07.2018, 5 Ob 136/18p).

Rechte des Wohnungseigentumsbewerbers in der Begründungsphase

Da ein Wohnungseigentumsbewerber lediglich die schriftliche „Zusage“ des Wohnungseigentumsorganisators zur Einräumung von Wohnungseigentum hat, befindet er sich bis zur tatsächlichen Begründung von Wohnungseigentum in einem besonders schutzwürdigen Zustand. Der Wohnungseigentumsorganisator kann sowohl der Eigentümer (oder der außerbücherliche Erwerber) der Liegenschaft als auch jeder andere sein, der mit Wissen des Eigentümers die organisatorische Abwicklung des Bauvorhabens oder – bei bereits bezogenen Gebäuden – die Wohnungseigentumsbegründung durchführt. Ebenfalls gilt als Wohnungseigentumsorganisator jeder, der an dieser Abwicklung in eigener Verantwortlichkeit beteiligt ist. In der Praxis handelt es sich dabei in den meisten Fällen um den Bauträger iSd BTVG.

Bis zur Begründung des Wohnungseigentums hat der Wohnungseigentumsbewerber das Recht, zur Sicherung seiner Rechtsposition, die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch zu beantragen (§ 40 Abs 2 WEG). Der Wohnungseigentumsorganisator hat diesem Antrag zuzustimmen. Die Anmerkung gem § 40 Abs 2 WEG sichert dem Wohnungseigentumsbewerber den Rang für den späteren Erwerb des Eigentums am Mindestanteil und des Wohnungseigentums (zB im Falle einer zwischenzeitigen Belastung oder Veräußerung der Liegenschaft an einen Dritten). Die Anmerkung gem § 40 Abs 2 WEG stellt auch eine ausreichende grundbücherliche Sicherstellung iSd BTVG dar (§ 9 Abs 2 BTVG).

Vor Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum besteht seitens des Wohnungseigentumsorganisators ein Annahmeverbot für Zahlungen des Wohnungseigentumsbewerbers (§ 37 Abs 1 WEG). Damit der Wohnungseigentumsbewerber die Fälligkeit nicht durch verspätete Antragstellung hinauszögern kann, steht das Recht, die Anmerkung gem § 40 Abs 2 WEG zu beantragen, auch dem Wohnungseigentumsorganisator zu.

Erhaltungszustand bei „Altbauten“

Einen weiteren Schutz gewährt das WEG den Wohnungseigentumsbewerbern bei der Begründung von Wohnungseigentum bei Gebäuden, deren Baubewilligung bereits älter als 20 Jahre ist. Bei der Begründung von Wohnungseigentum an derartigen Gebäuden, hat der Wohnungseigentumsorganisator ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, einzuholen und zu übergeben; das Gutachten darf zum Zeitpunkt der Zusage zur Einräumung von Wohnungseigentum nicht älter als ein Jahr sein und ist in den Kaufvertrag über den Erwerb des Wohnungseigentums einzubeziehen (§ 37 Abs 4 WEG).

Unterlässt der Wohnungseigentumsorganisator die Einbeziehung des Gutachtens in den Kaufvertrag, gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Dies begründet eine Haftung des Wohnungseigentumsorganisators für sämtliche anfallende (größere) Erhaltungsarbeiten in den nächsten zehn Jahren (= faktische Verlängerung der Gewährleistungsfrist auf zehn Jahre).

Anwendbarkeit des § 16 WEG auf Wohnungseigentumsbewerber

Ob die Rechte des § 16 WEG (Änderungs- und Nutzungsrechte) bereits auf Wohnungseigentumsbewerber anwendbar sind, hängt vom Fortschritt im Vorbereitungsstadium zur Wohnungseigentumsbegründung ab. Solange der Wohnungseigentumsorganisator noch Alleineigentümer der Liegenschaft ist, stehen die Rechte des § 16 WEG jedenfalls nicht zu.

Sobald die Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum gem § 40 Abs 2 WEG im Grundbuch erfolgt ist und bereits ein Wohnungseigentumsbewerber Miteigentum erworben hat, stehen die Rechte gem § 16 WEG vollumfänglich zu.

Ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Wohnungseigentumsobjekts stehen dem Wohnungseigentumsbewerber, auch wenn er noch kein schlichter Miteigentümer ist, aber eine solche Zusage zumindest angemerkt ist, ebenfalls die Rechte gem § 16 WEG zu. Dies gilt auch ab dem Zeitpunkt, ab welchem einem Wohnungseigentumsbewerber sein späterer Miteigentumsanteil aufgrund eines Nutzwertgutachtens bekannt ist.