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Cornelius Riedl | Praxiswissen | Fachbeitrag

2.3.6 Höhe der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen

Die Höhe der Kosten ist für die Abgrenzung zwischen Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, somit den Erhaltungsarbeiten, und den Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung grundsätzlich ohne Bedeutung. Nur dann, wenn die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der gesamten Liegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind, liegt keine Instandhaltungspflicht nach § 28 Abs 1 WEG 2002 vor. An sich muss aber jede notwendige Sanierung einer Liegenschaft durchgeführt werden, auch wenn die Kosten der Erhaltung hoch sind. Auch die Art der projektierten Finanzierung ändert nichts an der Qualifikation der Maßnahme, ob es sich um eine Erhaltungsarbeit, und somit eine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung, oder doch um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt. Selbst die Aufnahme eines Darlehens für nicht jährlich wiederkehrende Erhaltungsaufwendungen gehört demnach zur ordentlichen Verwaltung. Ordentliche Verwaltung bedeutet, dass der Verwalter im Regelfall immer autonom handeln kann. Er ist also bei Setzung einer Erhaltungsmaßnahme nicht von der vorangehenden positiven Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft abhängig, sondern kann und muss unter Umständen ohne eine Beschlussfassung autonom handeln. Bei Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung hingegen muss unbedingt eine rechtswirksame Beschlussfassung vorliegen, damit der Verwalter aktiv werden kann.