Erwerb des Baugrundstücks

Um ein Bauwerk • [Fußnote: Bauordnungen verstehen als „Bauwerk“, „Bau“ oder „bauliche Anlage“ eine Anlage, zu deren Herstellung ein wesentliches Maß bautechnischer Kenntnisse erforderlich ist, die mit dem Boden in eine gewisse Verbindung gebracht wird und die wegen ihrer Beschaffenheit geeignet ist, die öffentlichen Interessen zu berühren; siehe auch VwSlg 13701 A/1992.]  errichten zu können, bedarf es eines geeigneten Baugrundstücks. Verfügt der Bauinteressierte noch nicht über ein solches Grundstück, muss er es erwerben. In der Regel kauft er es gegen Bezahlung eines Kaufpreises und errichtet das Bauwerk dann auf seinem eigenen Grund (siehe unten „Ankauf eines Baugrundstücks – Eigentumserwerb“). Vor allem innerhalb der Familie ist jedoch auch der unentgeltliche Erwerb durch Schenkung oder durch Erwerb von Todes wegen häufig (auf die vielfältigen Möglichkeiten und die rechtlichen Rahmenbedingungen bei Übertragung von Immobilienvermögen durch Schenkung oder von Todes wegen kann im gegebenen Zusammenhang nicht eingegangen werden).

Aber auch auf fremdem Grund ist die Errichtung eines Bauwerks möglich: sei es als Superädifikat (siehe unten „Errichtung eines Superädifikats“), wenn der Eigentümer dies vertraglich (insbesondere aufgrund eines Miet-, Pacht- oder Fruchtgenussvertrags) erlaubt, sei es aufgrund eines vom Eigentümer eingeräumten Baurechts (siehe unten „Erwerb eines Baurechts“).

Grundsätzlich können Baugrundstücke auch für verschiedene Zwecke der Bebauung erworben werden, etwa für eigene Wohnzwecke (als Haupt- oder als Nebenwohnsitz) • [Fußnote: Relevant vor allem wegen der grundverkehrsbehördlichen Beschränkungen.] , für die Etablierung eines Geschäftsbetriebs, für die Verwertung (samt Bauwerk) durch Verkauf im Ganzen oder in Teilen (insbesondere Wohnungseigentumsobjekte) oder für die Verpachtung/Vermietung.

Damit auf einem bestimmten Grundstück das geplante Bauwerk mit der beabsichtigten Nutzung errichtet werden darf, muss – als Grundvoraussetzung der angestrebten Baubewilligung – eine geeignete Widmung und Bebaubarkeit des Grundstücks vorliegen (siehe unten „Raumordnung, Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan, Bauordnung, Baubewilligung“). Zusätzlich bestehen in den einzelnen Bundesländern mehr oder weniger starke grundverkehrsrechtliche Beschränkungen bei der Nutzung von Baugrundstücken für Freizeitwohnsitze.

Der Erwerber eines Baugrundstücks sollte auch darauf achten, inwieweit die Grenzverläufe zu den Nachbargrundstücken gesichert sind. Nur Grenzen von Grundstücken, die im Grenzkataster • [Fußnote: Der Grenzkataster wird vom Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen geführt (§§ 8 ff VermG).]  erfasst sind, sind durch Vermessungspunkte eindeutig und rechtsverbindlich festgelegt (§§ 49, 50 VermG). Im Grundbuch erkennt man das am Buchstaben „G“ rechts neben der Grundstücksnummer. Nicht eindeutig und rechtsverbindlich definiert sind hingegen die Grenzen von Grundstücken, die (noch) nicht im Grenzkataster, sondern im so genannten Grundsteuerkataster erfasst sind. Wird deren Genzverlauf strittig, hat das Gericht über den Grenzverlauf anhand folgender Kriterien zu urteilen (§§ 850 ff ABGB; vgl dazu OGH 4 Ob 94/08i): in der Natur kenntlich gemachten Grenzen, letzter ruhiger Besitzstand, urkundliche Behelfe (alte Pläne, Katastralmappe) oder subsidiär billiges Ermessen. Die Umwandlung des Grundsteuerkatasters in den Grenzkataster erfolgt grundstücksweise und anlassbezogen, etwa bei der Schaffung eines Bauplatzes. Die Novelle 2016 zum Vermessungsgesetz • [Fußnote: BGBl I Nr 51/2016; in Kraft seit 01.11.2016.]  hat das Verfahren zu dieser Umwandlung insofern verbessert, als trotz fehlender Zustimmungserklärungen betroffener Nachbarn Grenzverhandlungen abzuhalten sind und Grenzverläufe verbindlich festgelegt werden. • [Fußnote: Zur Umwandlung des Grundsteuerkatasters in den Grenzkataster siehe §§ 15 ff VermG.]