Ankauf eines Baugrundstücks – Eigentumserwerb

Nach österreichischem Recht ist jeder Eigentumserwerb „zweiaktig“. Es bedarf eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts (des so genannten „Titels“) und eines sachenrechtlichen Übertragungsakts (des so genannten „Modus“), mit dem der Titel umgesetzt wird. § 380 ABGB bestimmt, dass „ohne Titel und ohne rechtliche Erwerbungsart kein Eigentum erlangt werden kann“.

Rechtsgeschäft

Als Titel werden jene schuldrechtlichen Geschäfte (Kaufverträge, Schenkungsverträge, Übergabsverträge) verstanden, die dem Erwerber den Anspruch auf Übereignung an einem Grundstück einräumen. Der Modus ist jener Akt, der die rechtliche Erwerbsmöglichkeit, die dem Erwerber mit dem Titel eingeräumt wird, realisiert. Bei Grundstücken ist der Modus als äußerer Vorgang des Eigentumserwerbs grundsätzlich die Einverleibung des Eigentumsrechts des Erwerbers in das Grundbuch (§§ 431 ff ABGB, § 4 und §§ 31 ff GBG).

Der häufigste Titel zum Erwerb des Eigentums an Liegenschaften ist der Kaufvertrag. In der Regel wird ein Grundstück gekauft, um daran Eigentum zu erwerben und dann auf dem eigenen Grundstück zu bauen. Zwischen Käufer und Verkäufer kommt der Kaufvertrag (Titel) durch Einigung über das Kaufgrundstück und den dafür zu bezahlenden, bestimmten (oder zumindest bestimmbaren) Kaufpreis zustande, sofern auf beiden Seiten unbedingter Abschlusswille vorliegt (§§ 1053 ff ABGB). Eine bestimmte Form ist für die Wirksamkeit eines Kaufvertrags (als Titel des Eigentumserwerbs) grundsätzlich nicht erforderlich. Ausgenommen von dieser Formfreiheit sind jedoch unter anderem Kaufverträge zwischen Ehegatten, die gem § 1 lit b) Notariatsaktsgesetz nur in Form eines Notariatsakts rechtswirksam sind. Im übrigen sind selbst mündlich abgeschlossene Kaufverträge rechtswirksam, also klagbar. Allerdings kann es der Wille der Vertragsparteien sein, dass der Kaufvertrag erst dann wirksam wird, wenn eine förmliche Vertragsurkunde von allen Parteien unterschrieben ist. Für die Einverleibung des Eigentumsrechts des Käufers in das Grundbuch (neben dem Kaufvertrag als Modus des Eigentumserwerbs) ist jedoch eine Vertragsurkunde notwendig, die einer ganzen Reihe von Formerfordernissen entsprechen muss.

Oft wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, wie etwa (teilweiser) Bankfinanzierung des Kaufpreises oder Erteilung der ausländergrundverkehrsbehördlichen Genehmigung, geschlossen. Der Kaufvertrag wird erst nach Eintritt der aufschiebenden Bewilligung rechtswirksam. Die Vertragsparteien trifft jedoch die Pflicht, bestmöglich auf den Eintritt der Bedingung hinzuwirken.

Grundbuch

Eigentum an einem Grundstück erwirbt der Erwerber in der Regel durch Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch.

Das Grundbuch ist in Österreich jenes elektronisch geführte Register, in das Grundstücke, ihre Eigentümer und die an den Grundstücken bestehenden so genannten dinglichen Rechte (Pfandrechte, Baurechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Belastungs- und Veräußerungsverbote etc) eingetragen werden. Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung.

Das Hauptbuch wird durch die Speicherung der Eintragungen in einer Datenbank geführt und ist mit dem Grundstücksverzeichnis des Grundsteuerkatasters oder des Grenzkatasters verknüpft. Das Hauptbuch dient zur Aufnahme der Grundbuchseintragungen. Für jede Katastralgemeinde wird ein Hauptbuch geführt, dieses besteht aus den einzelnen Grundbuchseinlagen, die je Katastralgemeinde (KG) mit der so genannten Einlagezahl (EZ) eindeutig bezeichnet ist. Unter dem Begriff „Grundbuchseinlage“ (synonym auch „Grundbuchskörper“) versteht man die Liegenschaft, auf die sich die Eintragungen beziehen. Die Hauptbücher aller Katastralgemeinden eines bestimmten Bezirksgerichts bilden das Grundbuch dieses Bezirksgerichts. Im Hauptbuch werden alle Grundbuchskörper und ihre Änderungen und die sich darauf beziehenden dinglichen Rechte und ihre Änderungen eingetragen (§ 2 Abs 2 GBG).

Jede selbstständige Eintragung wird unter einer eigenen Zahl, der so genannten laufenden Nummer (LNR) sowie einen Kleinbuchstaben (lit-Buchstabe), beginnend mit „a“ (lit a), eingetragen. Weitere Eintragungen, die zu einer solchen Eintragung gehören, werden unter weiteren Kleinbuchstaben (lit b, c usw) zugeordnet. Zu löschende Eintragungen werden in der Regel in das Verzeichnis der gelöschten Eintragung übertragen. Zu jedem Hauptbuch wird ein Verzeichnis der gelöschten Eintragungen geführt, es steht rechtlich dem Hauptbuch gleich. Auch die Durchführung einer Löschung in der aktuellen Einlage wird in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen durch Angabe des Datums (Tag, Monat und Jahr) der Übertragung aufgenommen. Wird eine nur teilweise gelöschte Eintragung übertragen, so ist sie im Hauptbuch durch die Eintragung zu ersetzen, die den noch aufrechten Teil der Eintragung wiedergibt. In dieser Eintragung ist die neue Tagebuchzahl, zu der die Übertragung erfolgt ist, zusätzlich angegeben. Es entsteht dadurch eine Art Protokoll über Veränderungen im Grundbuch.

Die Urkundensammlung bildet einen Bestandteil des Grundbuchs und ist ebenso wie das Hauptbuch öffentlich. In der Urkundensammlung sind alle Urkunden, die die Grundlage einer bücherliche Eintragung bilden, im Original oder in Abschrift aufgenommen. Seit 2006 werden die Urkunden im elektronischen Urkundenarchiv gespeichert. Seit 2012 müssen alle Urkunden, die Grundlage von Grundbuchseintragungen sind, dem Grundbuch elektronisch in zur Aufnahme in die Urkundendatenbank geeigneter Form, also vor allem gut lesbar, übermittelt werden.

Örtlich ist das Grundbuch in so genannte Katastralgemeinden (mit historischen Namen versehene Teile einer Ortsgemeinde, mit fünfstelligen Zahlen bezeichnet) gegliedert. In jeder Katastralgemeinde werden für die Grundbuchskörper so genannte Grundbuchseinlagen eröffnet, die fortlaufend mit so genannten Einlagezahlen (EZ) nummeriert sind und denen Grundstücke zugeordnet sind. Grundbuchseinlagen sind bestimmt zur Eintragung der Grundbuchskörper und ihrer Änderungen sowie der sich auf den Grundbuchskörper beziehenden Rechte und Lasten und deren Änderungen. Ein eigener Grundbuchskörper wird auch für ein Baurecht (das Recht, auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten) oder eine Kellereintragung (das Recht, unter einem fremden Grund einen Keller zu errichten) gebildet. Eine Baurechtseinlage oder eine Kellereinlage weist allerdings keine Grundstücke auf.

Jede Grundbuchseinlage ist einem oder mehreren Eigentümern zugeordnet und besteht aus dem Gutsbestandsblatt (A-Blatt), dem Eigentumsblatt (B-Blatt) mit insbesondere dem Eigentümer, und dem Lastenblatt (C-Blatt) mit allen belastenden Rechten, mit Pfandrechten, Dienstbarkeiten, Bestandrechten und Benützungsregelungen.

Das A-Blatt, das so genannte Gutbestandsblatt, enthält die genaue Bezeichnung der Liegenschaft samt Grundstücken, Flächenausmaß und Benützungsart, weiters sind die mit dem Grundstück verbundenen Rechte, wie beispielsweise Herrschaftsrechte, Dienstbarkeiten, Ersichtlichmachungen von Superädifikaten etc eingetragen, weiters öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Verpflichtungen, und es sind auch Veränderungen der Grundstücke ersichtlich (Zuschreibungen oder Abschreibungen infolge von Grundstücksteilungen etc).

Das B-Blatt, das so genannte Eigentumsblatt, zeigt die Eigentumsverhältnisse an der Liegenschaft sowie bestimmte persönliche Verhältnisse der Eigentümer, wie beispielsweise das Geburtsdatum, das Vorliegen von Minderjährigkeit, das Bestehen einer Erwachsenenvertretung oder die Konkurseröffnung, den Erwerbstitel (Urkunde, die für den Eigentumserwerb maßgeblich ist), Rangordnungen für die Veräußerung sowie Wohnungseigentum.

Im C-Blatt, im so genannten Lastenblatt, sind die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Belastungen eingetragen (insbesondere Pfandrechte, Dienstbarkeiten in dienender Stellung, Reallasten, Bestandrechte, Benützungsregelungen und auch sonstige Beschränkungen wie Veräußerungsverbote und Belastungsverbote, Vorkaufsrechte und Wiederkaufsrechte etc).

Das Grundbuch wird nach bestimmten Grundsätzen und Prinzipien geführt, die im Grundbuchsgesetz, im Grundbuchsanlegungsgesetz und Grundbuchsumstellungsgesetzes normiert sind.

Das Grundbuch ist öffentlich, was bedeutet, dass jeder ohne Angabe von Gründen in das Grundbuch Einsicht nehmen und auch Abschriften aus dem Grundbuch und den Hilfsverzeichnissen herstellen kann (Öffentlichkeitsgrundsatz oder Publizitätsprinzip), und zwar auch bezüglich gelöschter Eintragungen. Eingeschränkt ist dieser Öffentlichkeitsgrundsatz lediglich bei der Einsichtnahme in das Personenverzeichnis, die nur dem Eigentümer selbst, einem von ihm Bevollmächtigten oder demjenigen gewährt wird, der ein rechtliches Interesse an der Erteilung der Auskunft behauptet.

Der Vertrauensgrundsatz schützt das Vertrauen jedes Gutgläubigen darauf, dass die Eintragungen im Grundbuch vollständig und richtig sind. Andererseits kann sich niemand darauf berufen, von einer Eintragung nichts gewusst zu haben.

Der Eintragungsgrundsatz hat zur Folge, dass Rechte am unbeweglichen Vermögen nur durch die Eintragung in das Grundbuch erworben, beschränkt, übertragen oder aufgehoben werden können. Die Eintragung ersetzt also die körperliche Übergabe. So ist man mit der Unterfertigung des Kaufvertrags noch nicht Eigentümer einer Liegenschaft, sondern man hat lediglich einen Anspruch gegen den Verkäufer auf Verbücherung des Kaufvertrags.

Der Antragsgrundsatz bedeutet, dass Eintragungen im Grundbuch grundsätzlich nur über Antrag von Parteien oder Behörden durchgeführt werden. Zum Beispiel wird ein Pfandrecht aus dem Grundbuch nur gelöscht, wenn darum angesucht wird und nicht bereits dann, wenn die durch das Pfandrecht besicherte Schuld erloschen ist. Allerdings bestehen dazu gewisse gesetzliche Ausnahmen.

Im Grundbuch können nur dingliche Rechte und Lasten, wie beispielsweise das Eigentumsrecht, das Baurecht, das Pfandrecht, die Dienstbarkeiten und Reallasten, und das Vorkaufsrecht, das Wiederkaufsrecht, das Bestandrecht und das Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen werden. Man spricht hier vom Spezialitätsprinzip.

Der Ranggrundsatz bzw das Prioritätsprinzip besagt, dass sich die Rangordnung einer Eintragung nach dem Zeitpunkt des Einlangens der Eingabe beim Grundbuchsgericht richtet. Eintragungen, die infolge gleichzeitig eingelangter Eingaben vorgenommen worden sind, stehen untereinander in gleichem grundbücherlichen Rang. Ausnahmen davon sind durch verschiedene gesetzliche Bestimmungen gegeben. Der Zeitpunkt des Einlangens bei Gericht wird in der Einlaufstelle festgestellt. Der Eigentümer einer Liegenschaft kann beantragen, einen Rang für die beabsichtigte Eintragung zu begründen.

Das Grundbuch kennt gem § 8 GBG drei Arten von Eintragungen, nämlich Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung. Vor allem in den Aufsandungserklärungen der Titelurkunden ist die notwendige Eintragungsart für ein bestimmtes Recht präzise zu nennen.

Die Einverleibung bewirkt den Erwerb, die Übertragung, die Beschränkung oder die Aufhebung der dinglichen Rechte. Einverleibungen können nur aufgrund von Urkunden bewilligt werden, die in der zu ihrer Gültigkeit vorgeschriebenen Form ausgefertigt sind und einen gültigen Rechtsgrund enthalten. Weiters müssen die Urkunden frei von sichtbaren Mängeln, wie Einfügungen und Streichungen, sein, durch die ihre Glaubwürdigkeit geschwächt wird.

Die Vormerkung dient dazu, einen bedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust zu verbüchern. Sie bezweckt, dass der Grundbuchsrang des Antragstellers gewahrt wird, wenn bestimmte formale Erfordernisse der Urkunde noch nicht vorliegen oder wenn die für den Liegenschaftserwerb notwendigen Steuerzahlungen nicht geleistet wurden.

Die so genannte Anmerkung dient entweder dazu, rechtserhebliche Umstände, wie persönliche Verhältnisse etc im Grundbuch ersichtlich zu machen, oder sie löst in bestimmten Einzelfällen besonders geregelte Rechtswirkungen aus, wie insbesondere bei der „Anmerkung der Zwangsverwaltung“ etc.

Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr

In Österreich unterliegt jeder Erwerb eines inländischen Grundstücks (oder eines grundstücksgleichen Rechts oder Objekts, wie eines Baurechts oder eines Gebäudes auf fremden Grund) der Grunderwerbsteuer (GrESt). Als Erwerb gilt bereits der wirksame Abschluss des Kaufvertrags (des Verpflichtungsgeschäftes). Ergänzungs- und Ersatztatbestände im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), wie insbesondere die Einbeziehung gesellschaftrechtlicher Vorgänge (Anteilsübertragungen, Anteilsvereinigungen, Umgründungen), wenn zum Vermögen der Gesellschaft ein inländisches Grundstück gehört, verhindern Umgehungen.

Von der Besteuerung gemäß GrEStG sind gem § 3 GrEStG insbesondere ausgenommen

• der Erwerb eines Grundstückes, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert EUR 1.100,– nicht übersteigt,
• der Erwerb eines Grundstücks gem § 13 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert EUR 2.000,– nicht übersteigt,
• unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen unentgeltliche oder teilentgeltliche Erwerbe eines Grundstücks durch natürliche Personen im Zuge von Betriebsübergängen bis zu einem Freibetrag von EUR 900.000,– (§ 3 Abs 1 Z 2 GrEStG),
• der unentgeltliche Erwerb land- und forstwirtschaftlichen eines Grundstücks durch Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen, die der Förderung gemeinnütziger, mildtätiger oder kirchlicher Zwecke nach Maßgabe der §§ 34–47 BAO in der jeweils geltenden Fassung dienen,
• der Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks im Wege eines Zusammenlegungsverfahrens und im Wege des Flurbereinigungsverfahrens, soweit er den Vorschriften des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes 1951 entspricht,
• bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland der Erwerb eines Grundstücks nach den für die besseren Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften,
• der Erwerb eines Grundstücks durch einen fremden Staat für Zwecke seiner ausländischen Vertretungsbehörden, soweit Gegenseitigkeit gewährleistet ist,
• der Erwerb eines Grundstücks unter Lebenden durch den Ehegatten oder eingetragenen Partner unmittelbar zum Zweck der gleichteiligen Anschaffung oder Errichtung einer Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Ehegatten oder eingetragenen Partner, soweit die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt, wobei diese Steuerbefreiung außer Kraft tritt, wenn diese Wohnstätte nicht unter Aufgabe der Rechte an der bisherigen Ehewohnung oder der gemeinsamen Wohnung der eingetragenen Partner innerhalb von drei Monaten ab Übergabe zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses bezogen und ohne Änderung der Eigentumsverhältnisse weitere fünf Jahre benützt wird. Wird die Wohnstätte erst errichtet, muss die Benutzung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses innerhalb von drei Monaten ab Fertigstellung, längstens jedoch innerhalb von acht Jahren nach vertraglicher Begründung des Miteigentums – bei schon bestehenden, nicht nach dieser Bestimmung steuerfrei erworbenem Miteigentum ab Einreichen des Ansuchens um Erteilung der Baubewilligung – erfolgen. Umstände, die zur Nacherhebung der Grunderwerbsteuer führen, sind innerhalb eines Monats nach ihrem Eintritt dem Finanzamt anzuzeigen,
• der Erwerb einer Wohnstätte oder Anteile an dieser
  1. durch Erbanfall;
  2. durch Vermächtnis;
  3. durch Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs, wenn die Leistung an Erfüllungs statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird;
  4. durch Schenkung auf den Todesfall;
  5. gem § 14 Abs 1 WEG durch den Ehegatten oder eingetragenen Ehepartner, wenn das Grundstück dem Erwerber im Zeitpunkt des Todes als Hauptwohnsitz gedient hat und soweit die Wohnnutzfläche 150 m² nicht übersteigt;
• der Erwerb eines Grundstücks infolge eines behördlichen Eingriffs oder aufgrund eines Rechtsgeschäfts zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar Eingriffs,
• Zuwendungen öffentlich-rechtlicher Körperschaften.

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 % vom Wert der Gegenleistung (das ist beim Kauf grundsätzlich der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen), mindestens jedoch vom Grundstückswert (§ 4 Abs 1 iVm § 5 iVm § 6 GrEStG).

Abweichendes gilt hingegen für Erwerbe innerhalb der engen Familie (taxativ § 26a Gerichtsgebührengesetz – GGG), selbst wenn tatsächlich eine Gegenleistung erbracht werden sollte (gleich welcher Art und Höhe, wie zB Kaufpreis, Ausgleichszahlung, Übernahme von Schulden, Zurückbehaltung eines Fruchtgenuss- oder Wohnungsgebrauchsrechts); Bemessungsgrundlage ist bei solchen Erwerben der so genannte Grundstückswert; anzuwenden ist der so genannte GrESt-Staffeltarif:

1. 0,5 % für die ersten EUR 250.000,– des Grundstückswerts
2. 2 % für die nächsten EUR 150.000,– des Grundstückswerts
3. 3,5 % für den darüber hinausgehenden Grundstückswert, wobei die Grundstückswerte aller Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre sowie die Grundstückswerte von Erwerbsvorgängen, durch die innerhalb der letzten fünf Jahre eine wirtschaftliche Einheit entsteht, zusammenzurechnen sind

Besondere Tarife und Bemessungsgrundlagen gelten für:

1. Grundstückserwerbe bei bestimmten Unternehmensübertragungen: 0,5 % vom Grundstückswert
2. Bei Umgründungen, wenn das Grundstück nicht zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft: 0,5 % vom Grundstückswert
3. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksvermögen, wenn die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist: 2 %
4. Bei Grundstückserwerben durch Privatstiftungen unter Umständen ein zusätzliches Stiftungseingangssteueräquivalent

Der Grundstückswert ist gem § 6 Abs 4 GrEStG entweder nach dem so genannten Pauschalwertmodell (Summe aus hochgerechneten dreifachem Bodenwert zuzüglich allfälligen Gebäudewert) oder in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Werts zu ermitteln. Näheres bestimmt die Grundstückswertverordnung – GrWV des BMF, BGBl II Nr 442/2015.

Der Bodenwert wird für das konkrete Grundstück gem § 53 Abs 2 BewG festgestellt und vom Finanzamt bekannt gegeben. Der konkret anzuwendende Hochrechnungsfaktor ergibt sich aus in der Anlage zur GrWV. Der Gebäudewert bestimmt sich aus dem Baukostenfaktor, der Bauweise, der Nutzungsart, dem Alter und dem Sanierungsgrad.

Der Immobilienpreisspiegel darf gem § 3 Abs 1 GrWV nur angewendet werden, wenn darin Werte für gleichartige Grundstücke ausgewiesen oder errechenbar sind. Die Statistik Austria veröffentlicht jährlich die Immobilien-Durchschnittspreise, gegliedert nach Art des Grundstücks (Baugrundstücke, Häuser, Wohnungen), nach Bundesländern und nach Gemeinden. Seit 2017 dürfen ausschließlich die so veröffentlichten Immobilien-Durchschnittspreise als Immobilienpreisspiegel herangezogen werden.

Der abgeschlossene Kaufvertrag ist bis zum 15. des auf die Entstehung der Steuerschuld zweitfolgenden Monats beim zuständigen Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuer mit einer Abgabenerklärung anzuzeigen, damit die Steuer bemessen wird. Die Abgabenerklärung hat die Sozialversicherungsnummer oder die Steuernummer der am Erwerbsvorgang Beteiligten zu enthalten. Sind Erwerbsvorgänge von der Besteuerung ausgenommen, ist die Abgabenerklärung bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Steuerschuld entstanden wäre, zweitfolgenden Monats vorzulegen. In den Fällen des § 3 Abs 1 Z 1 lit b GrEStG (Erwerb eines Grundstücks gem § 13 Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl Nr 3/1930, idgF, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert EUR 2.000,– nicht übersteigt) ist keine Abgabenerklärung vorzulegen. Ist über den Erwerbsvorgang eine Schrift (Urkunde, Beschluss, etc) ausgefertigt worden, so ist sie unter Angabe des im automationsunterstützten Verfahren vergebenen Ordnungsbegriffes (Erfassungsnummer) dem Finanzamt Österreich in Abschrift zu übermitteln. Diese Verpflichtungen entfallen insgesamt bei Erwerbsvorgängen, für die eine Selbstberechnung der Grunderwerbssteuer erfolgt.

Die Abgabenerklärung ist durch einen Parteienvertreter (Rechtsanwälte und Notare) elektronisch über FinanzOnline zu übermitteln. Ist über den in der elektronischen Abgabenerklärung enthaltenen Erwerbsvorgang eine Urkunde errichtet, die in ein Urkundenarchiv aufgenommen wird, so ist der Abgabenbehörde der Zugriffscode zu dieser Urkunde bekannt zu geben. Die Abgabenbehörden sind berechtigt, auf diese Urkunden lesend zuzugreifen. Abweichend davon ist die Schrift (Urkunde, Beschluss, etc) nur über Verlangen der Abgabenbehörde unter Angabe des Ordnungsbegriffs (Erfassungsnummer) vorzulegen.

Eine Abgabenerklärung ist bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Leistung gewährt wird, zweitfolgenden Monats jedenfalls dann vorzulegen, wenn

• die Gegenleistung des Erwerbers durch Gewährung von zusätzlichen Leistungen neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung erhöht wird,
• der Erwerber des Grundstückes anderen Personen als dem Veräußerer nachträglich eine Leistung als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten,
• ein anderer als der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer nachträglich eine Leistung als Gegenleistung dafür gewährt, dass der Veräußerer dem Erwerber das Grundstück überlässt.

Parteienvertreter sind befugt, die Steuer für Erwerbsvorgänge, die dem GrEStG unterliegen, als Bevollmächtigte eines Steuerschuldners selbst zu berechnen, wenn die Selbstberechnung innerhalb der Frist für die Vorlage der Abgabenerklärung erfolgt.

Der Steuerschuldner hat dem Parteienvertreter die Grundlagen für die Selbstberechnung anzugeben und deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen. Der Parteienvertreter ist befugt, gegenüber dem Grundbuchsgericht je Erwerbsvorgang elektronisch zu erklären, dass eine Selbstberechnung gem § 11 GrEStG vorgenommen worden ist und die Grunderwerbsteuer sowie die Eintragungsgebühr nach dem Gerichtsgebührengesetz (kurz: GGG) abgeführt werden.

Parteienvertreter haben für Erwerbsvorgänge, für die sie eine Selbstberechnung vornehmen, spätestens am 15. Tag (Fälligkeitstag) des auf den Kalendermonat (Anmeldungszeitraum), in dem die Selbstberechnung erfolgt, zweitfolgenden Kalendermonats eine Anmeldung über die selbst berechneten Erwerbsvorgänge beim Finanzamt Österreich vorzulegen. Die Anmeldung hat die Sozialversicherungsnummer oder Steuernummer der am Erwerbsvorgang Beteiligten zu enthalten. Ist über einen der in der elektronischen Anmeldung enthaltenen Erwerbsvorgänge eine Urkunde errichtet worden, die in ein Urkundenarchiv aufgenommen wurde, so ist der Abgabenbehörde der Zugriffscode zu dieser Urkunde bekannt zu geben. Die Abgabenbehörden sind berechtigt, auf diese Urkunde lesend zuzugreifen. Die Parteienvertreter haften für die Entrichtung der selbstberechneten Steuer.

Für die Eintragung eines Rechts in das Grundbuch fallen zusätzlich gerichtliche Eintragungsgebühren an. Diese beträgt für die Eintragung des Eigentumsrechts des Erwerbers grundsätzlich 1,1 % des Werts des einzutragenden Rechts (§ 26 GGG). Für die Eintragung eines Pfandrechts in das Grundbuch beträgt die gerichtliche Eintragungsgebühr 1,2 % des Nennbetrags des Pfandrechts (§ 26 Abs 5 GGG).

Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, wird der Wert des Eigentumsrechts durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen ist; das ist regelmäßig der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Nur bei Übertragungen von Grundstücken innerhalb des engen Familienverbandes (gem § 26 a GGG sind das Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief- Wahl- oder Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen) oder aufgrund von Eintragungen infolge Umgründungen nach dem Umgründungssteuergesetz bemisst sich die 1,1 %-ige Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht des Erwerbers vom 3-fache Einheitswert, höchstens jedoch von 30 % des Werts des einzutragenden Rechts.

Seit dem 01.04.2024, befristet bis zum 30.06.2026 (sogenannte temporäre Gebührenbefreiung) und gedeckelt bis zu einer Eintragungsgebühr von maximal EUR 11.500,– (davon EUR 5.500,– für das Eigentumsrecht und EUR 6.000,– für das Pfandrecht) – entfallen gem §§ 25 a ff GGG bei Anschaffung, Errichtung oder Sanierung einer eigenen Wohnstätte (Gebäude oder Bauwerk, das der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers oder Eigentümers der Liegenschaft dient) unter den folgenden Voraussetzungen die gerichtlichen Eintragungsgebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts des Erwerbers und des Pfandrechts für die Finanzierung des Kaufpreises:

• Grundlage der Eintragung muss ein entgeltliches Rechtsgeschäft sein, welches nach dem 31.03.2024 geschlossen wird, wobei die Eintragung des Eigentums- oder Pfandrechts nach dem 30.06.2024, aber vor dem 01.07.2026, unter Hinweis auf die beanspruchte Gebührenbefreiung beim Grundbuchsgericht beantragt werden muss;
• das auf der Liegenschaft errichtete, zu errichtende oder zu sanierende Gebäude oder Bauwerk muss die Wohnstätte des einzutragenden Erwerbers sein;

Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einer Bemessungsgrundlage von EUR 500.000,–. Die Bemessungsgrundlage ist der gem §§ 26 und 26a GGG zu berechnende Wert des einzutragenden Rechts. Bei höheren Bemessungsgrundlagen sind Eintragungsgebühren nur für den EUR 500.000,– übersteigenden Teil zu bezahlen. Ab einer Bemessungsgrundlage von EUR 2,000.000,– („Luxusimmobilien“) entfällt die Gebührenbefreiung zur Gänze.

Das dringende Wohnbedürfnis ist dem Grundbuch durch eine Bestätigung der Meldung des Hauptwohnsitzes in der Wohnstätte sowie Aufgabe der vorherigen Wohnstätte nachzuweisen. Die Nachweise sind dem Grundbuch entweder gleichzeitig mit dem Grundbuchsantrag oder innerhalb von 3 Monaten ab Übergabe oder Fertigstellung der Wohnstätte, längstens jedoch binnen 5 Jahren ab Eintragung des Rechts, vorzulegen. Nachträglich entfällt die Gebührenbefreiung, wenn binnen 5 Jahren ab dem Zeitpunkt, in dem der Nachweis für die Gebührenbefreiung zu erbringen ist, entweder das Eigentumsrecht an der Liegenschaft oder dem Bauwerk wieder aufgegeben wird oder das dringende Wohnbedürfnis an der Wohnstätte wegfällt.

Auch für die Eintragung des Pfandrechts gilt – unter denselben Voraussetzungen, die zu einer Befreiung von der Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht führen – die temporäre Gebührenbefreiung, gedeckelt bis maximal EUR 6.000,–, falls das einzutragende Pfandrecht jene finanziellen Mittel besichert, die ausschließlich oder zu mehr als 90 % dem Erwerb der Liegenschaft oder des Bauwerks oder der Errichtung oder Sanierung der Wohnstätte auf der Liegenschaft dienen. Das ist dem Grundbuch durch Bankbestätigung nachzuweisen.