Der Bauplatz (§ 3 Oö. BauO 1994)

Die passende Widmung eines Grundstücks ist zwar Grundlage für eine Bebauung, reicht allein allerdings noch nicht aus. Zusätzlich bedarf das „klassische“ Bauvorhaben, nämlich der Neu-, Zu- oder Umbau von Gebäuden, einer Bauplatzbewilligung.

Mit der Bauplatzbewilligung wird darüber abgesprochen, ob sich die für die Bebauung vorgesehene Grundfläche für eine (abstrakte) Bebauung überhaupt eignet. Über ein konkretes Bauvorhaben wird in diesem Stadium noch nicht geurteilt. Die Bauplatzbewilligung ist daher Voraussetzung für eine Baubewilligung und muss spätestens gleichzeitig mit der Baubewilligung erteilt werden (§ 3 Abs 1 Oö. BauO 1994); demgemäß handelt es sich beim Bauplatzbewilligungsverfahren um ein dem Baubewilligungsverfahren vorgelagertes Verfahren. • [Fußnote: Hausleithner, Baurechtliche Vorverfahren der Bauplatzschaffung im Bundesländervergleich, bbl 2004, 169.] 

Doch nicht jeder Neu-, Zu- oder Umbau eines Gebäudes bedarf einer Bauplatzbewilligung, in § 3 Abs 2 Oö. BauO 1994 hat der Gesetzgeber gewisse Bauvorhaben von der Verpflichtung taxativ ausgenommen. Keine Bauplatzbewilligung ist etwa erforderlich für

• Baubewilligungen für Gebäude im Grünland und für unmittelbar der Land- und Forstwirtschaft dienende Gebäude im Dorfgebiet (§ 22 Abs 2 Oö. Raumordnungsgesetz 1994)
• Baubewilligungen, die gem § 35 Abs 5 Oö. BauO 1994 nur auf Widerruf oder nur für einen fünf Jahre nicht übersteigenden Zeitraum erteilt werden
• Baubewilligungen für Gebäude auf Verkehrsflächen
• Baubewilligungen für zur Gänze unter dem künftigen Gelände gelegene Gebäude(teile)
• Baubewilligungen für Gebäude, die nicht für Wohnzwecke bestimmt sind und baurechtlich nur untergeordnete Bedeutung haben (wie Garagen, kleine Kapellen, Garten- und Gerätehütten, Boots- und Badehütten, Gebäude für Umspann-, Umform- und Schaltanlagen und dgl jeweils mit einer bebauten Fläche bis 70 m²), wenn Interessen an einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung dadurch nicht verletzt werden.

Aus der Ausnahmebestimmung für Gebäude im Grünland folgt, dass die Erteilung einer Bauplatzbewilligung für ein Grundstück, das zur Gänze im Grünland liegt, nicht in Betracht kommt und daher ein entsprechender Antrag von der Baubehörde abzuweisen wäre (VwGH 21.12.2010, 2009/05/0214).

Eine Erleichterung sieht § 3 Abs 3 Oö. BauO 1994 mit dem Institut des „gesetzlichen Bauplatzes“ vor. Demnach entfällt das Erfordernis einer Bauplatzbewilligung für Grundstücke, deren Grenzen sich zur Gänze mit den in einem rechtswirksamen Bebauungsplan festgelegten Bauplatzgrenzen decken (wenn die erforderlichen Anliegerleistungen erbracht sind und die erforderliche Verbindung zum öffentlichen Straßennetz her- oder sichergestellt ist). Damit wollte der Gesetzgeber auch einen gewissen Anreiz für die Gemeinden schaffen, Bebauungspläne zu erlassen. • [Fußnote: Siehe AB, Beilage 434/1994, S 6.]  Im Zweifel hat die Baubehörde die Bauplatzeigenschaft über Antrag des Grundeigentümers mit Bescheid festzustellen.

Mit der Oö. Bauordnungsnovelle 2024 (LGBl Nr 14/2024) wurde die Möglichkeit der elektronischen Antragstellung für Bauplatzbewilligungen ausdrücklich normiert. Die Einreichung kann nun auch über das elektronische Bauverfahren erfolgen; die Fristwahrung richtet sich nach dem Einlangen im elektronischen System der Behörde.

Größe und Gestalt von Bauplätzen (§ 6 Oö. BauO 1994)

Die gesetzlichen Regelungen über die Größe und Gestalt eines Bauplatzes finden sich in § 6 Oö. BauO 1994.

Ein Bauplatz darf in der Regel nicht kleiner als 500 m² sein. Die Unterschreitung dieses Mindestmaßes ist nur zulässig, wenn Interessen an einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung dadurch nicht verletzt werden, was natürlich nur im Einzelfall beurteilt werden kann.

Bauplätze müssen eine solche Gestalt und Größe aufweisen, dass darauf den Anforderungen der Oö. BauO 1994 entsprechende Gebäude einschließlich der erforderlichen Nebenanlagen, wie Kinderspielplätze, Stellplätze, Grün- und Erholungsflächen und dergleichen, errichtet werden können.

Nach der Oö. Bauordnungsnovelle 2024 ist bei der Beurteilung der Eignung eines Bauplatzes verstärkt auf die Erreichbarkeit für Einsatzfahrzeuge und die Einhaltung der Vorgaben für Fahrradstellplätze zu achten.

Die seitlichen Grenzen der Bauplätze sollen, wenn der Bebauungsplan nichts anderes vorsieht, einen rechten Winkel mit der Straßenfluchtlinie des Bebauungsplanes oder, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist, einen rechten Winkel mit der Achse der angrenzenden Straße bilden.

Überdies müssen Bauplätze unmittelbar durch eine geeignete öffentliche Verkehrsfläche oder durch eine der zu erwartenden Beanspruchung genügende, mindestens drei Meter breite und durch Eintragung im Grundbuch sichergestellte Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein. Erforderlichenfalls ist dies durch Auflagen oder Bedingungen gem § 5 Abs 3 Oö. BauO 1994 sicherzustellen.

Dies gilt nicht für Bauplätze, die wegen ihrer besonderen örtlichen Lage nur über andere Verkehrseinrichtungen als Straßen erreichbar sind, im Übrigen aber den Bestimmungen der Oö. BauO entsprechen. Nach der Judikatur des VwGH (VwGH 23.06.2008, 2008/05/0044) kam nach der Baurechtslage vor der Oö. Bauordnungs-Novelle 2013 eine Bauplatzbewilligung unter Umständen auch bei einem nur teilweise als Bauland gewidmeten Grundstück in Betracht (nämlich bezogen auf jenen Teil des Grundstücks, der im Bauland liegt). Da dies der Gesetzgeber vermeiden wollte, wurde durch die Oö. Bauordnungs-Novelle 2013 ausdrücklich normiert, dass sich die Grenzen eines Bauplatzes zur Gänze mit den Grundstücksgrenzen decken müssen.

Für die Frage einer Bauplatzbewilligung betreffend ein Grundstück, das zum einen Teil als Bauland und zum anderen Teil als Grünland gewidmet ist, wurde mit der Oö. Bauordnungs-Novelle 2013 ausdrücklich normiert, dass ein Bauplatz nur eine geringfügige Fläche, die als Grünland gewidmet ist, umfassen darf (§ 5 Abs 5 Oö. BauO 1994). Diese „geringfügige Fläche“ wollte der Gesetzgeber aber „im Regelfall lediglich auf einige wenige Quadratmeter“ beschränken. • [Fußnote: Siehe AB, Beilage 845/2013, S 5.]  Damit ist klargestellt, dass ein größerer Grünlandteil eines Grundstückes nicht mehr vom Bauplatz umfasst sein kann, sondern eben im Fall der Erlangung einer Bauplatzbewilligung zuerst eine Grundstücksteilung (entsprechend der Widmungsgrenze) stattfinden müsste und danach das als Bauland gewidmete „neue“ Grundstück zum Bauplatz erklärt werden könnte.

Mehrere Bauplätze auf einem Grundstück sind nicht zulässig, aber ein Bauplatz kann aus mehreren Grundstücken bestehen. In diesem Fall müssen sich diese Grundstücke aber in der gleichen Grundbuchseinlage befinden (§ 5 Abs 6 Oö. BauO 1994).

Verfahren zur Erlangung der Bauplatzbewilligung (§ 4 Oö. BauO 1994)

Eine Bauplatzbewilligung kann nur auf Antrag erteilt werden, wobei dieser Antrag die in § 4 Abs 1 Oö. BauO 1994 genannten Inhalte aufweisen muss und überdies die in § 4 Abs 2 oder 3 Oö. BauO 1994 genannten Unterlagen anzuschließen sind, je nachdem, ob mit dem Antrag eine Änderung von Grundstücksgrenzen verbunden ist oder nicht.

Der Antrag hat zu enthalten:

1. Den Namen und die Anschrift des Antragstellers
2. Den Namen und die Anschrift des Eigentümers der betroffenen Grundstücke
3. Die Grundstücksnummern und Einlagezahlen der betroffenen Grundstücke sowie die Katastralgemeinden, in denen diese Grundstücke liegen
4. Die vorgesehenen Veränderungen
5. Angaben über die beabsichtigte Verbindung des Bauplatzes mit dem öffentlichen Straßennetz (§ 6 Abs 3 und 4 Oö. BauO 1994), über die beabsichtigte Art der Energieversorgung, Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sowie über die dem Antragsteller bekannten Bodenverhältnisse

Aus § 4 Abs 1 Z 2 Oö. BauO 1994 ergibt sich, dass auch eine Person, die nicht Grundstückseigentümer (Allein- oder Miteigentümer) ist, um Bauplatzbewilligung ansuchen kann, da ansonsten das Erfordernis der Eigentümerzustimmung widersinnig wäre (VwGH 27.08.1996, 96/05/0006).

Der Antrag auf Erteilung einer Bauplatzbewilligung ist bei der Baubehörde schriftlich zu stellen. Die Antragstellung kann über das elektronische Bauverfahren erfolgen.

Dem Antrag auf Bauplatzbewilligung ohne gleichzeitige Änderung der Grenzen von Grundstücken sind anzuschließen (§ 4 Abs 2 Oö. BauO 1994):

• (Soweit vorhanden) Ein nach dem Forstgesetz 1975 oder den Richtlinien der Bundeswasserbauverwaltung erstellter Plan, der für den betreffenden Bereich die Gefahrenzonen darstellt
• Die Zustimmung des Grundeigentümers (der Miteigentümer), wenn der Antragsteller nicht Alleineigentümer ist
• Im Fall von Baubeständen oder Leitungen ein Plan, in dem die auf den Grundstücken vorhandenen Baubestände (Gebäude und Schutzdächer) sowie die ober- und unterirdischen Leitungen dargestellt sind

Dem Antrag auf Bauplatzbewilligung bei gleichzeitiger Änderung der Grundstücksgrenzen (Teilung) sind anzuschließen (§ 4 Abs 4 Oö. BauO):

• (Soweit vorhanden) Ein nach dem Forstgesetz 1975 oder den Richtlinien der Bundeswasserbauverwaltung erstellter Plan, der für den betreffenden Bereich die Gefahrzonen darstellt
• Die Zustimmung des Grundeigentümers (der Miteigentümer), wenn der Antragsteller nicht Alleineigentümer ist
• Ein Plan in dreifacher Ausfertigung oder im Fall einer elektronischen Einreichung ein digitaler Plan in einfacher Ausfertigung im maximalen Planformat DIN A3, der den bundesgesetzlichen Bestimmungen über Pläne für eine grundbücherliche Teilung entsprechen muss; in diesem Plan oder, soweit es die Übersichtlichkeit erfordert, in einem gesonderten Plan müssen auch die auf den Grundstücken allenfalls vorhandenen Baubestände (Gebäude und Schutzdächer), die ober- und unterirdischen Leitungen sowie die Verbindung der Grundstücke zum öffentlichen Straßennetz – unter Angabe der Straßenbezeichnungen – dargestellt sein.

§ 4 Abs 4 Oö. BauO 1994 findet auch dann Anwendung, wenn sich eine Änderung der Grenzen von Grundstücken aus der Grundabtretungspflicht gem § 16 Abs 1 Oö. BauO 1994 ergibt.

Es ist gesetzlich zwingend vorgesehen, dass die Bauplatzbewilligung in Form eines schriftlichen Bescheides zu ergehen hat. Sie ist von der Baubehörde zwingend zu erteilen, wenn die in § 5 Abs 1 Oö. BauO 1994 genannten Voraussetzungen gegeben sind, nämlich wenn

• die erforderliche Zustimmung des Grundeigentümers vorliegt,
• der Erteilung nicht gesetzlichen Bestimmungen oder Bestimmungen eines Flächenwidmungsplans oder eines Bebauungsplans entgegenstehen und
• die Bauplatzbewilligung mit den Grundsätzen der Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung vereinbar ist.

Dabei sind die öffentlichen Interessen der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs und der Wahrung eines ungestörten Orts- und Landschaftsbildes besonders zu beachten. Der Bauplatzbewilligung stehen auch dann Bestimmungen eines Bebauungsplanes entgegen, wenn der nach § 4 Abs 3 Z 3 vorgelegte Plan für Zwecke der grundbücherlichen Teilung die Grundabtretungspflicht gem § 16 Abs 1 nicht berücksichtigt.

Bemerkenswert dabei ist, dass der Gesetzgeber nicht nur auf die Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen verweist, sondern generell von „gesetzlichen“ Bestimmungen spricht, die der Bauplatzbewilligung nicht entgegenstehen dürfen, sodass darunter auch andere Gesetzesmaterien zu verstehen sind (vgl dazu VwGH 30.05.2000, 96/05/0229).

Bei der Frage, ob gem § 5 Abs 1 Z 3 Oö. BauO 1994 eine Bauplatzbewilligung mit den Grundsätzen der Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung vereinbar ist, sind nicht nur die öffentlichen Interessen der Sicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs und der Wahrung eines ungestörten Orts- und Landschaftsbildes besonders zu beachten, sondern auch weitere Rechtsvorschriften, so unter anderem solche raumordnungsrechtlicher Natur. • [Fußnote: Vgl dazu Neuhofer, Oberösterreichisches Baurecht, 6. Auflage, Erl 12 zu § 5 Oö. BauO.]  So können zB die im örtlichen Entwicklungskonzept (ÖEK) eines Flächenwidmungsplans enthaltenen Regelungen für die Beurteilung unter dem Blickwinkel des § 5 Abs 1 Z 3 Oö. BauO 1994 herangezogen werden. Legt etwa das ÖEK als Grundsatz und Zielvorgabe einen „menschengerechten und zeitgemäßen Wohnbau und sparsamen Umgang mit dem vorhandenen Wohnbauland“ und als darauf abgestimmte Maßnahme die Schaffung von Bauplatzgrößen von 700 m² bis 900 m² fest, und soll antragsgemäß ein Bauplatz mit ca 1.800 m² geschaffen werden, könnte dies mit den Grundsätzen der Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung unvereinbar sein und deshalb einen Versagungsgrund im Bauplatzbewilligungsverfahren darstellen (vgl VwGH 27.09.2013, 2012/05/0060).

Abgesehen von den oben genannten Bewilligungsvoraussetzungen dürfen Grundflächen, die sich wegen der natürlichen und tatsächlichen Gegebenheiten (wie Grundwasserstand, Hochwassergefahr, Steinschlag, Rutschungen, Lawinengefahr) für eine zweckmäßige Bebauung nicht eignen, oder deren Aufschließung unvertretbare öffentliche Aufwendungen (für Straßenbau, Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Energieversorgung und dergleichen) erforderlich machen würde, nicht als Bauplätze bewilligt werden (§ 5 Abs 2 Oö. BauO 1994). Gerade das unter diese Bestimmung fallende geogene Baugrundrisiko und die Gefahr von Überschwemmungen aufgrund der in den letzten Jahren in Oberösterreich stattgefundenen Hochwasserkatastrophen spielen in der Praxis eine wesentliche Rolle bei der Frage der Bauplatzeignung.

Die Bauplatzbewilligung kann gem § 5 Abs 3 Oö. BauO 1994 auch unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden, die der Sicherung der im § 5 Abs 1 und 2 Oö. BauO 1994 angeführten Interessen dienen. Der VwGH hat diesbezüglich wiederholt ausgesprochen, dass das Wort „kann“ der Behörde kein Ermessen einräumt (VwGH 30.01.2001, 2000/05/0118). Lassen sich etwa mithilfe der Einholung eines Sachverständigengutachtens konkrete Maßnahmen festlegen, die die Gefahr einer Hangrutschung beseitigen, müsste die Behörde die Bauplatzbewilligung unter Vorschreibung dieser Maßnahmen (als Auflagen) erteilen und dürfte die Bauplatzbewilligung nicht per se versagen.

Soweit nicht aufgrund der oben genannten natürlichen Gegebenheiten die Bauplatzbewilligung ohnehin zu versagen ist, dürfen Bauplatzbewilligungen für Grundflächen im 100-jährlichen Hochwasserabflussbereich sowie in der roten oder gelben Gefahrenzone im Sinn forst- oder wasserrechtlicher Vorschriften des Bundes nur unter der Bedingung erteilt werden, dass Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden hochwassergeschützt nach Maßgabe des § 47 Oö. BauTG 2013 ausgeführt werden können (§ 5 Abs 4 Oö. BauO 1994).

Die Grenzen eines Bauplatzes müssen sich zur Gänze mit den Grundstücksgrenzen decken. Ein Bauplatz kann dabei auch eine geringfügige Fläche, die als Grünland gewidmet ist, umfassen (§ 5 Abs 5 Oö. BauO 1994).

Mehrere Bauplätze auf einem Grundstück sind unzulässig. Soll ein Bauplatz aus mehreren Grundstücken bestehen, müssen diese in der gleichen Grundbuchseinlage eingetragen sein. Erforderlichenfalls ist dies durch Auflagen oder Bedingungen sicherzustellen (§ 5 Abs 6 Oö. BauO 1994).

Die Erteilung der Bauplatzbewilligung ist im Grundbuch ersichtlich zu machen, wobei diese Ersichtlichmachung in bestimmten Fällen von der Baubehörde, in bestimmten Fällen vom Antragsteller zu erfolgen hat. Obliegt die Ersichtlichmachung dem Antragsteller und unterlässt er diese Verpflichtung, hat die Baubehörde die Möglichkeit, den Grundeigentümer mit Bescheid zur Ersichtlichmachung im Grundbuch zu veranlassen. Die Ersichtlichmachung der Bauplatzeigenschaft im Grundbuch dient jedoch lediglich der Offenlegung der mit einem Grundstück verbundenen rechtlichen Eigenschaften; es werden durch die Ersichtlichmachung selbst keine Rechte begründet (OGH 13.04.1999, 4 Ob 89/99).

Erlöschen der Bauplatzbewilligung (§ 7 Oö. BauO 1994)

Grundsätzlich gilt eine aufgrund der Oö. BauO 1994 erteilte Bauplatzbewilligung zeitlich unbeschränkt.

Die rechtskräftige Bauplatzbewilligung erlischt nur dann, wenn ein Flächenwidmungsplan oder ein Bebauungsplan erlassen oder geändert wird und die Bauplatzbewilligung mit dem neuen oder geänderten Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan nicht übereinstimmt (etwa im Fall einer Rückwidmung eines Baulandes zu Grünland). Wurde jedoch vor Erlassung oder Änderung des Flächenwidmungsplans oder Bebauungsplans eine auf die Bauplatzbewilligung abgestellte Baubewilligung rechtskräftig erteilt, bleibt die Bauplatzbewilligung dennoch so lange wirksam, wie die Baubewilligung wirksam ist (wobei eben auch eine Baubewilligung erlöschen kann).

Das Erlöschen einer Bauplatzbewilligung wird im § 7 Oö. BauO 1994 erschöpfend geregelt; andere Erlöschenstatbestände als die im Gesetz genannten – etwa die Rückziehung eines Bauansuchens – kommen daher nicht in Betracht (VwGH 27.08.1996, 96/05/0006).

Behält eine Bauplatzbewilligung ihre Wirksamkeit, und wird in der Folge neuerlich eine Baubewilligung für einen Neu-, Zu- oder Umbau eines Gebäudes beantragt, ist eine neue Bauplatzbewilligung erforderlich, wenn die noch wirksame Bauplatzbewilligung mit dem geltenden Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan nicht übereinstimmt.