02.09.2025 | Bau & Immobilien | ID: 1201519

Verkehrssicherungspflichten bei Herbstlaub am Gehweg

Anna Sophie Dalinger

In der Immobilienverwaltung gehört die Verkehrssicherung zu den zentralen Pflichten. Herbstlaub stellt besondere Herausforderungen dar.

In der Immobilienverwaltung gehört die Einhaltung von Verkehrssicherungspflichtenzu den zentralen Aufgaben, insbesondere bei der Vermeidung von Gefahren, die mit jahreszeitlich bedingten Bedingungen, wie herabfallendem Herbstlaub, einhergehen. Das nasse und oft rutschige Herbstlaub auf Gehwegen stellt eine spezifische Gefährdung dar, da es das Risiko von Unfällen erhöht, insbesondere von Stürzen und Verletzungen durch Passanten. Der Immobilienverwaltersteht daher vor der Herausforderung, seiner Verkehrssicherungspflicht angemessen nachzukommen, um derartige Risiken zu minimieren und die Haftung für etwaige Unfälle zu vermeiden. Er hat in seiner Funktion sicherzustellen, dass die Zugänglichkeit und Sicherheit der Gehwege für die Nutzer aufrechterhalten werden, was im Herbst oft eine regelmäßige Reinigung und Überwachung erfordert. 

Abgrenzung der Verantwortlichkeit 

Der Immobilienverwalter ist für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Sicherheit des ihm anvertrauten Objekts verantwortlich, einschließlich der dazugehörigen Gehwege und Außenflächen. Die Verkehrssicherungspflicht wird je nach der konkreten Nutzung und örtlichen Begebenheiten unterschiedlich beurteilt. Maßgeblich ist, ob der Immobilienverwalter die betroffenen Gehwege als Teil der betreuten Immobilie verwaltet und inwieweit er sich zur regelmäßigen Reinigung oder Wartung verpflichtet hat.

Umfang und Grenzen der Verkehrssicherungspflicht des Immobilienverwalters 

Die Überwachung und Säuberung von Gehwegen, insbesondere im Herbst, erfordert vom Immobilienverwalter eine regelmäßige Kontrolle der zu betreuenden Flächen und eine Abschätzung des Reinigungsaufwands. Hierbei stellt sich jedoch stets die Frage, welche Maßnahmen als verhältnismäßig gelten und wie oft eine Reinigung notwendig ist, um den Anforderungen der Rechtsprechung zu genügen.

Nach der Rechtsprechung gilt eine Reinigungspflicht als erfüllt, wenn eine Überprüfung der Gehwege mindestens einmal täglich erfolgt, insbesondere zu den Zeiten, in denen mit einer erhöhten Nutzung zu rechnen ist, etwa morgens oder abends. Eine Verstärkung der Reinigungsintervalle kann bei anhaltend feuchter Witterung erforderlich sein, da sich nasses Laub in besonderem Maße als Rutschgefahr darstellt.

Maßnahmen zur Beseitigung von Herbstlaub

Der Immobilienverwalter muss im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht bestimmte Maßnahmen ergreifen, um die Laubbeseitigung im Herbst zu gewährleisten und Gefahren zu reduzieren. Er ist in diesem Zusammenhang verpflichtet, gefährliche Situationen durch Laubansammlungen frühzeitig zu erkennen und zu beseitigen. Folgende Maßnahmen sind dabei wesentlich: 

1. Überwachungspflicht: Der Immobilienverwalter hat regelmäßig die Gehwege zu inspizieren, um sicherzustellen, dass keine erheblichen Laubansammlungen vorhanden sind, die das Risiko von Rutschunfällen erhöhen könnten. Diese Überwachungsmaßnahme ist der erste Schritt, um möglichen Gefahren durch herabfallendes Laub entgegenzuwirken.
2. Räumungspflicht: Der Gehweg entlang der Liegenschaft muss in einer Breite von mindestens 1,5 Metern von Laub befreit werden. Die Räumung hat regelmäßig zu erfolgen, wobei die Frequenz von der Intensität des Laubfalls und den Witterungsbedingungen abhängt. 
3. Beauftragung von Reinigungsdiensten: In den meisten Fällen wird der Immobilienverwalter externe Dienstleister beauftragen, die regelmäßige Reinigung und Pflege der Gehwege zu übernehmen. Dabei ist zu beachten, dass die bloße Delegation dieser Aufgaben ihn nicht von der Haftung befreit. Der Immobilienverwalter muss sicherstellen, dass der beauftragte Dienstleister die Reinigungsarbeiten ordnungsgemäß und in der erforderlichen Frequenz durchführt.
4. Kontrollpflicht bei Delegation: Selbst, wenn die Laubbeseitigung an Dritte ausgelagert wird, bleibt der Immobilienverwalter in der Pflicht, die ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten zu kontrollieren. Wird die Reinigung beispielsweise nur unzureichend oder verspätet durchgeführt, so könnte der Immobilienverwalter im Schadensfall haftbar gemacht werden, wenn er seine Kontrollpflichten vernachlässigt hat.
5. Dokumentation: Zur Absicherung sollte der Immobilienverwalter alle Maßnahmen dokumentieren, insbesondere die Häufigkeit und Zeitpunkte der Laubbeseitigung. Diese Dokumentation kann im Fall eines Rechtsstreits als Nachweis für die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht herangezogen werden.

Nach der Rechtsprechung verlangen die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht keine lückenlose Überwachung und Reinigung. Die Sorgfaltspflicht bemisst sich vielmehr daran, ob ein durchschnittlicher Nutzer bei typischen herbstlichen Bedingungen, wie gelegentlich rutschigem Laub, mit erhöhter Vorsicht zu rechnen hat. Nur in Fällen, in denen das Risiko erheblich steigt (zB nach einem Starkregen, der Laubansammlungen besonders rutschig macht), sind zusätzliche Reinigungsmaßnahmen geboten. 

Wesentliche Kriterien für die Pflicht zur Laubbefreiung sind: 

• Jahreszeitliche Bedingungen: Der Herbst, als eine Phase, in der verstärkt Laub fällt, erfordert eine erhöhte Aufmerksamkeit und gegebenenfalls eine intensivere Reinigungsfrequenz. 
• Witterungsverhältnisse: Besondern nach Regenfällen, wenn das Laub rutschig wird, sind verstärkte Maßnahmen zur Beseitigung notwendig, da die Gefahrenlage für Passanten steigt. 
• Örtliche Gegebenheiten und Frequentierung: Gehwege, die stark frequentiert sind oder sich in Bereichen hoher Verkehrsdichte befinden, erfordern umfassendere Sicherungsmaßnahmen. 

Praktische Umsetzung der Verkehrssicherungspflichten 

Zur Minimierung von Haftungsrisikenist es für Immobilienverwalter ratsam, klare und durchdachte organisatorische Maßnahmen zu implementieren. Immobilienverwalter sind angehalten, durch vorausschauende Planung und Organisation ein effizientes Reinigungssystem zu etablieren. Dies umfasst die Erstellung eines Wartungs- und Reinigungsplans, der saisonale Besonderheiten wie das vermehrte Laubaufkommen im Herbst berücksichtigt und regelmäßige Kontrollen sowie eine planmäßige Beseitigung des Laubs sicherstellt. 

Die praktische Umsetzung der Verkehrssicherungspflichten umfasst insbesondere: 

1. Erstellung eines Wartungsplans 
2. Tägliche oder regelmäßige Laubkontrollen: Bei starkem Laubfall ist eine tägliche Kontrolle empfehlenswert, besonders nach regnerischen Tagen, an denen das Risiko von rutschigem Laub besonders hoch ist. 
3. Festlegung der Zuständigkeiten: Der Immobilienverwalter sollte klar definieren, welche Wegbereiche für die Beseitigung von Laub priorisiert werden müssen, und dies in den Reinigungsvertrag mit dem Dienstleister aufnehmen. 
4. Witterungsabhängige Anpassung: Da die Rutschgefahr bei feuchtem oder gefrorenem Laub besonders hoch ist, sollte der Immobilienverwalter auf Witterungsänderungen reagieren und gegebenenfalls eine kurzfristige Reinigung veranlassen. 
5. Beauftragung externer Dienstleister 

Haftungsrisiken und Haftungsausschluss

Das Versäumnis, Laub rechtzeitig zu entfernen, kann zu erheblichen Haftungsrisiken führen, wenn Passanten auf dem Grundstück oder auf den Gehwegen stürzen und dabei verletzt werden. Der Immobilienverwalter haftet im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht grundsätzlich für Unfälle, die dadurch entstehen, dass eine angemessene Laubentfernung unterlassen wurde. Im Schadensfall drohen Schadenersatzforderungen und möglicherweise strafrechtliche Konsequenzen wegen fahrlässiger Körperverletzung. 

Es besteht jedoch auch die Möglichkeit der Haftungsbeschränkung oder des Haftungsausschlusses durch eine ordnungsgemäße Delegation der Reinigungspflicht an Dritte. Wird die Reinigungsverantwortung an ein externes Unternehmen übertragen, so haftet dieses Unternehmen im Falle einer Nichterfüllung primär. Dafür ist sicherzustellen, dass der externe Dienstleister vertraglich verpflichtet ist, die Reinigungsarbeiten in ausreichendem Maße durchzuführen. Ferner kann der Verwalterdurch Hinweisschilder (zB „Achtung, rutschiges Laub“) eine zusätzliche Absicherung schaffen, wenngleich dies die Pflicht zur regelmäßigen Beseitigung nicht ersetzt. 

Auch im Falle der Delegation der Reinigungspflicht an Dritte bleibt der Immobilienverwalter jedoch verpflichtet, die Einhaltung der vertraglichen Pflichten durch den Dienstleister regelmäßig zu überprüfen.

Zur Haftungsminimierung sind folgende Aspekte zu beachten: 

1. Sorgfältige Dokumentation: Eine lückenlose Dokumentation aller durchgeführten Maßnahmen ist essenziell, um im Streitfall die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht nachweisen zu können. 
2. Regelmäßige Kontrollen: Der Immobilienverwalter sollte stichprobenartig überprüfen, ob die Räumungs- und Streupflichten ordnungsgemäß erfüllt werden, auch wenn diese an Dritte delegiert wurden. 
3. Versicherungsschutz: Der Abschluss einer adäquaten Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist dringend zu empfehlen. Diese sollte explizit Schäden durch mangelnde Räumung und Streuung abdecken. 

Konsequenzen bei Pflichtverletzungen 

Ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht kann erhebliche Konsequenzen für den Immobilienverwalter haben. Wird ein Fußgänger durch rutschiges Herbstlaub verletzt, kann der Verwalter sowohl zivil- als auch strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden. Die zivilrechtliche Haftung ergibt sich dabei aus den Bestimmungen des ABGB zur Haftung für schuldhafte Pflichtverletzungen (§ 1295 ABGB ff). Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz kann darüber hinaus auch eine strafrechtliche Verantwortung gemäß § 88 StGB (fahrlässige Körperverletzung) in Betracht kommen.

Zusätzlich besteht die Gefahr von Regressansprüchen durch die Haftpflichtversicherung des Verwalters, wenn dieser seine Verkehrssicherungspflichten nicht ausreichend wahrgenommen hat. Besonders kritisch sind Fälle, in denen eine mangelnde oder unregelmäßige Kontrolle des beauftragten Reinigungsdienstes nachgewiesen wird. Hier kann es zu einer erheblichen finanziellen Belastung kommen, wenn die Versicherung die Zahlung verweigert.