23.01.2026 | Wohnrecht | ID: 1249297

5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (5. MILG): Wichtige Rechtsfragen

Karin Zahiragic

Seit 1. Jänner 2026 ist das 5. MILG, die Mietpreisbremse 2026, in Kraft. Lesen Sie von der Wohnrechts-Expertin Dr. Karin Zahiragic mehr zu den wichtigen Änderungen: Von den neuen Valorisierungsregelungen bis hin zur Ausdehnung der Mindestbefristung.

Mietpreisbremse 2026: Rechtlicher Hintergrund

In der Immobilienbranche herrscht seit der Veröffentlichung der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (2 Ob 36/23t) vom 21. März 2023, infolge der Nichtigerklärung einer Wertsicherungsklausel große Unsicherheit.

Aufgrund dieser OGH-Entscheidung ist eine Indexklausel ungültig, wenn im Mietvertrag zwar geregelt ist, dass bei einem Wegfall des vereinbarten Index ein Index gelten soll, der dem vereinbarten Index am meisten entspricht. Darin sieht der Oberste Gerichtshof einen Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Auch ist eine Indexklausel weiters ungültig und stellt einen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG dar, wenn durch die Klausel der Vermieter in die Lage versetzt wird, den Mietzins innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss zu erhöhen, und diese nicht nachweislich im Einzelnen ausgehandelt wurde.

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz, das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG), und das novellierte Richtwertgesetz soll Klarheit zur unsicheren Rechtslage schaffen.

Die neue Gesetzesnovelle bezweckt zum einen die Einführung einer inflationsdämpfenden Begrenzung für die Valorisierung bei Wohnungsmietverträgen. Dieser Valorisierungsdeckel soll ab dem Jahr 2026 in Österreich Wirksamkeit haben. Mietanpassungen sollen damit in Zukunft einheitlich nur noch einmal jährlich jeweils zum 1. April zulässig sein, wobei eine Indexsteigerung über 3 % des Verbraucherpreisindexes nur zur Hälfte an die Mieter und Mieterinnen weitergegeben werden darf. Zum anderen soll die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG von drei Jahren auf fünf Jahren ausgedehnt werden.

Mietpreisbremse 2026: Welche Ziele verfolgt die neue Gesetzesnovelle?

• Die Herstellung von Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen
• Die Verbesserung der Situation der Mieter und Mieterinnen von befristeten Mietverträgen
• Die Dämpfung der inflationsbedingten Erhöhung der Mietzinse

Mietpreisbremse 2026: Welche Inhalte hat die neue Gesetzesnovelle?

Ausdehnung der Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge

Die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich wird durch das 5. MILG von drei Jahren auf fünf Jahren ausgedehnt (§ 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG).

Dies gilt auch für die Dauer der stillschweigenden Verlängerung (§ 29 Abs 3 lit b MRG) dieser Verträge, welche von drei auf fünf Jahre erhöht wird. Sofern der Vermieter kein Unternehmer iSd Konsumentenschutzgesetzes ist, kann der Vertrag nach wie vor auf mindestens drei Jahre befristet werden bzw erfolgt die stillschweigende Verlängerung um drei Jahre.

Diese Änderungen gelten für Verträge, die nach dem 31.12.2025 abgeschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneuert werden. Für vor dem 01.01.2026 vereinbarte Befristungen bleibt die bisherige Rechtslage weiterhin anwendbar. Wird jedoch ein bereits bestehender Vertrag nach dem 31.12.2025 verlängert, gilt diese neue Befristungsregelung.

Anpassung des Mietzinses

Die Anpassungen des Mietzinses infolge einer vertraglich vereinbarten Wertsicherung sollen nur mehr jährlich jeweils zum 1. April erfolgen. Das Entgelt erhöht oder vermindert sich am 1. April des Kalenderjahres nach Vertragsabschluss und in der Folge jährlich am 1 April nach Maßgabe des VPI 2020. Ausgangsbasis ist der Jahresdurchschnitt des Vorjahrs.

Ergibt sich eine Veränderung von über 3 %, ist der 3 % übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Bei Wohnungsmietverträgen, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen (Kategoriemietzins, Richtwertmietzins, angemessener Mietzins) ist die vertragliche Wertsicherung überdies dadurch begrenzt, dass im Jahr 2026 eine Anhebungsgrenze von 1 % und im Jahr 2027 eine Anhebungsgrenze von 2 % gelten soll.

Durch die neue gesetzliche Regelung gibt es nach wie vor keine automatische Wertsicherungsmöglichkeit. Wertsicherungen sind nur dann möglich, wenn es eine gültige Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag gibt.

Die neuen Bestimmungen haben auch für Mietverträge Wirksamkeit, die vor dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden. Entsprechend § 2 MieWeG kann bei zukünftigen Verträgen über eine Wohnungsmiete eine Wertsicherung auch durch bloße Bezugnahme auf die neue Regelung wirksam vereinbart werden, in dem etwa im Zusammenhang mit der Festlegung des Entgelts die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz“ oder bei Wohnungsmietverträgen, auf die Mindestbeschränkungen des MRG zur Anwendung kommen und die vor dem 1. Dezember 2026 abgeschlossen wurden, die Wendung „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 und 3 Mieten-Wertsicherungsgesetz“ angeführt wird.

Neue Valorisierungsregelungen durch 5. MILG

Am 1. April 2026 und sodann jährlich vermindern oder erhöhen sich die Kategoriebeträge und Richtwerte gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt in dem Ausmaß, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2010 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr entspricht.

Am 1. April 2026 können sich die Kategoriebeträge und Richtwerte in Anlehnung an die Regelung laut Mieten-Wertsicherungsgesetz aber um nicht mehr als ein Prozent und am 1. April 2027 um nicht mehr als zwei Prozent gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt erhöhen.

Ab dem 1. April 2028 ist jeweils dann, wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2010 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr drei Prozent übersteigt, der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Rückforderungsansprüche infolge unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen

Ist bei einem vor dem 1. Jänner 2026 zustande gekommenen Wohnungsmietvertrag eine Wertsicherungsvereinbarung unwirksam, sind dabei Rückzahlungsansprüche auf Zahlungen beschränkt, die in den letzten fünf Jahren vor Vertragsbeendigung bzw bei noch aufrechten Verträgen in den letzten fünf Jahren vor Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs geleistet wurden.

Diese Ansprüche verjähren binnen drei Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs, längstens aber binnen 30 Jahren ab Zahlung.

Mietpreisbremse 2026: Welche Mietverträge erfasst das Gesetz?

Es gilt für alle neuen Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG

Quelle:

5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz – 5. MILG, BGBl I Nr 114/2025