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Balkon- und Dachsanierung: Unzulässige Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung?
Der OGH entschied kürzlich darüber, ob eine Balkon- oder Dachsanierung als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung nach § 28 WEG 2002 eingestuft werden kann.
Für die Abgrenzung zwischen ordentlichen, der Erhaltung dienenden, und außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen sind (auch) wirtschaftliche Gesichtspunkte maßgebend. Die Notwendigkeit, ernste Gebrechen zu beheben, relativieren den Kostenfaktor. Die Sanierung eines reparaturbedürftigen Daches bzw Balkons kann somit als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung qualifiziert werden. Lesen Sie nähere Ausführungen dazu in diesem Beitrag anhand aktueller Rechtsprechung.
Aktuelle OGH-Entscheidung zu Balkon- und Dachsanierung & ordentlicher Verwaltung
Sachverhalt und Begehren der Antragstellerinder
Die Antragstellerin als Mit- und Wohnungseigentümerin stellte den von den Vorinstanzen abgewiesenen Provisorialantrag, der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwalterin aufzutragen, die Ausführung der beauftragten Balkon- und Dachsanierung bis zum Vorliegen einer wirksamen Beschlussfassung der Miteigentümer der Liegenschaft über diese Maßnahmen zu unterlassen.
Gestützt wurde der Antrag auf die Behauptung, bei der Sanierung handle es sich aufgrund der hohen Kosten und der fehlenden Deckung in der Rücklage um außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen, denen kein Beschluss der Eigentümergemeinschaft zugrunde liege.
Besteht ein Unterlassungsanspruch bei außerordentlichen Maßnahmen ohne Beschluss?
Ob dem einzelnen Wohnungseigentümer dann, wenn tatsächlich außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen ohne Beschlussfassung durchgeführt werden, ein solcher Unterlassungsanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft oder den Verwalter zustehen würde, kann hier dahingestellt bleiben, weil es sich bei den geplanten Sanierungsarbeiten ohnehin um solche der ordentlichen Verwaltung handelt.
Was zählt zur ordentlichen Verwaltung nach § 28 WEG?
Nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 gehört die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, zur ordentlichen Verwaltung. Dabei gilt der so genannte „dynamische“ Erhaltungsbegriff, wonach auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zur Erhaltung gehören, selbst wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands handelt, es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserung“ anzusehen sind. Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist nach ständiger Rechtsprechung eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung.
Welche Rolle spielen Kosten bei Erhaltungsarbeiten?
Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, dienen, sind als privilegierte Arbeiten grundsätzlich unabhängig von der Höhe der damit verbundenen Kosten durchzuführen. Nur dann, wenn die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich völlig unvertretbar sind, wäre keine Instandhaltungspflicht mehr gegeben. Wenngleich also der Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung wirtschaftliche Gesichtspunkte zugrunde zu legen sind, relativiert die Notwendigkeit, ernste Schäden des Hauses zu beheben, den Kostenfaktor.
Balkon- und Dachsanierung: Warum wurde die konkrete Sanierung als ordentliche Verwaltung eingestuft?
Gegenständlich ergibt sich aus den Feststellungen zum Sanierungsbedarf sowohl eine dringende Reparaturbedürftigkeit als auch Schadensgeneigtheit des Daches und der Balkone. Die Auffassung, bei den festgestellten Schäden handle es sich um die Substanz des Gebäudes gefährdende Baugebrechen, bedarf ebenso wenig einer Korrektur wie die Beurteilung des konkreten Sanierungsaufwands von EUR 530.000,– bei einer Liegenschaft mit 35 Wohnungseigentumseinheiten als wirtschaftlich vertretbar.
OGH 19.12.2025, 5 Ob 176/25f
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