Die „authentische Interpretation“ als Rettungsanker: Die Wende des OGH bei Wertsicherungsklauseln

Rechtlicher Hintergrund zu Wertsicherungsklauseln

Die rechtliche Beurteilung von Wertsicherungsklauseln dominierte in den vergangenen Monaten die wohnrechtliche Diskussion. Ausgelöst durch die historisch hohe Inflation, die in den Jahren 2022 und 2023 Jahresdurchschnittswerte von 8,6 % beziehungsweise 7,8 % erreichte, rückten derartige Vertragsbestimmungen verstärkt in den Fokus der gerichtlichen Überprüfung. Noch mit der Entscheidung 2 Ob 36/23t sorgte der OGH für einen wohnrechtlichen Einschnitt: Gängige Indexklauseln wurden als unwirksam beurteilt, da bei kundenfeindlichster Auslegung schon in den ersten beiden Monaten nach Vertragsabschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte. Die strenge Anwendung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG stellte für die Vermieterseite eine unerwartete Hürde dar und entfaltete ein immenses wirtschaftliches Potenzial für Rückforderungen.

Um diese weitreichenden Konsequenzen für die Immobilienwirtschaft abzuwehren, intervenierte der Gesetzgeber mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) und dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG), welches das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) beinhaltet. Der OGH vollzieht in seiner aktuellen Entscheidung 2 Ob 30/26i (sowie parallel ua in 10 Ob 1/26h und 1 Ob 87/25p) auf dieser Basis nun eine bemerkenswerte Rechtsprechungswende.

Die Ausgangssituation und die bekämpfte Klausel in 2 Ob 30/26i

Im konkreten Fall mietete die klagende Partei im Oktober 2019 eine Wohnung. Dem Hauptmietzins wurde zur Erhaltung der Wertbeständigkeit die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) 2015 zugrunde gelegt. Auf dem Deckblatt des Mietvertrags war als Basisindexzahl „Oktober 2019 (jährlich)“ bestimmt. Die zentrale und bekämpfte Wertsicherungsklausel in Punkt 4.2. des Vertrages lautete:

„Die Wertsicherungsanpassung des Hauptmietzinses erfolgt für jedes Kalenderjahr neu und ist von der Vermieterin vorzunehmen. Die maßgebliche Indexzahl ist die jeweils für den September des Vorjahres verlautbarte Indexzahl. Soferne innerhalb eines Kalenderjahres der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 % steigen oder sinken sollte, ist die Wertsicherungsanpassung auch während eines laufenden Kalenderjahres vorzunehmen. Jene Indexzahl, auf deren Basis die letzte Wertsicherungsanpassung vorgenommen wurde, ist die Ausgangsbasis für die folgende Wertsicherungsanpassung.“

Die Klägerin stützte sich darauf, dass diese Klausel eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Mietbeginn ermögliche und somit gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstoße. Zudem rügte sie eine unzulässige Vordatierung und damit eine verdeckte Entgelterhöhung, da als Basis im Vorfeld der „Oktober“ genannt war, aber die Folgeanpassung auf den „September des Vorjahres“ abstellte.

Qualitative Reparatur: ZIAG und die Kernfeststellungen des OGH zu Wertsicherungsklauseln

Während das neu geschaffene MieWeG primär in die quantitative Höhe der künftigen Wertsicherungen eingreift, repariert das ZIAG die qualitative, zivilrechtliche Wirksamkeit der Klauseln selbst.

Durch das ZIAG wurde der sachliche Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG modifiziert. Dauerschuldverhältnisse sind nun explizit vom Verbot kurzfristiger Entgelterhöhungen ausgenommen, sofern die Leistung der Unternehmer:innen nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist. Der OGH qualifiziert die Ergänzung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch das ZIAG als bloße „Klarstellung der Rechtslage“ und im Ergebnis als zulässige authentische Interpretation. Aus dieser Qualifikation folgt zwingend, dass diese Gesetzesänderung gem § 41a Abs 41 KSchG nicht nur für Neuabschlüsse, sondern explizit auch für Altverträge sowie bereits laufende Gerichtsverfahren vollumfänglich gilt. Folglich verneinte der OGH im vorliegenden Fall eine unzulässige Klausel nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG.

Zum anderen regelt der durch das ZIAG neu eingefügte § 879a ABGB die Problematik der Vordatierung (die Anknüpfung an eine vor Vertragsabschluss liegende Indexzahl). Der OGH judiziert hierzu neu, dass eine Benachteiligung nur dann vorliegt, wenn es durch eine signifikante verdeckte Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zu relevanten Geldwertverlusten für die Mieter:innen kommt. Auch die vom Kläger gerügte Vordatierung (Basis Oktober 2019 versus Anpassung nach dem Septemberwert) sah das Gericht als hinreichend transparent und rechtmäßig an, da die Abweichungen vertraglich klar umschrieben waren.

Kritischer Ausblick: Beschneidung der zivilrechtlichen Inhaltskontrolle

Die Entscheidung 2 Ob 30/26i manifestiert einen signifikanten Richtungswechsel in der wohnrechtlichen Rechtsprechung. Durch die Qualifikation der Gesetzesänderung als bloß „authentische Interpretation“ werden Formblattverträge, die nach früherer Judikatur mit Nichtigkeitsfolgen behaftet waren, nachträglich saniert. Das formelle Argument der Klarstellung entzieht den Mieter:innen den effektivsten prozessualen Hebel zur zivilrechtlichen Bekämpfung dieser Klauseln.

Aus europarechtlicher Perspektive ist dieser Vorgang durchaus bemerkenswert. Der von der Klausel-Richtlinie 93/13/EWG intendierte Abschreckungseffekt für missbräuchliche Klauseln wird durch die nationale Gesetzgebung de facto stark eingeschränkt. Unternehmer:innen, die entsprechende Klauseln in ihren Verträgen verwendet haben, bleiben dadurch nachträglich weitgehend sanktionslos. Da der OGH diese gesetzgeberische Maßnahme in seiner aktuellen Rechtsprechung bestätigt, rückt eine korrigierende Vorlage an den Europäischen Gerichtshof in weite Ferne. Für die wohnrechtliche Praxis bedeutet dies eine signifikante Beschneidung der zivilrechtlichen Inhaltskontrolle im außerstreitigen sowie streitigen Verfahren, wodurch den Mieter:innen ein wesentliches vertragsrechtliches Schutzinstrument entzogen wird.