Weitergaberecht versus Präsentationsrecht in Mietverträgen

Beim Weitergaberecht räumt ein Vermieter schon im Mietvertrag dem Mieter das Recht ein, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf einen Dritten beschränkt oder unbeschränkt mit der Wirkung zu übertragen, dass dieser an seiner Stelle Mieter wird, ohne dass es einer Erklärung (Zustimmung) des Vermieters bedarf. Bei einem Präsentationsrecht handelt es sich um einen Vorvertrag im Sinne des § 936 ABGB zu Gunsten Dritter, der nur die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter enthält, unter gewissen Bedingungen die Zustimmung zum Eintritt eines Dritten (anstelle des Mieters) in das Mietverhältnis zu erteilen oder mit einem vom Mieter vorgeschlagenen geeigneten Dritten einen neuen Vertrag gleichen oder bestimmten anderen Inhaltes abzuschließen.

Aktuelle OGH-Entscheidung zu Weitergaberecht vs. Präsentationsrecht

Sachverhalt

Der Entscheidung 7 Ob 141/25y vom 17.12.2025 lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Im gegenständlichen Fall war die beklagte Partei Eigentümerin und Vermieterin eines Geschäftslokales. Die Nebenintervenientin mietete diese Geschäftsräumlichkeit mit Mietvertrag vom 28.10.1999 von der Rechtsvorgängerin der Eigentümerin auf unbestimmte Zeit an. In Artikel VIII des Mietvertrages wurde folgende Klausel festgelegt:

„Dem Mieter wird ein unbefristetes Weitergaberecht eingeräumt. Bedingung für die Weitergabe der Bestandsrechte ist die vorherige schriftliche Bekanntgabe des neuen Bestandnehmers an den Vermieter. Dieser kann aus Gründen der Bonität oder des Leumunds der Weitergabe widersprechen.“

Gem Vereinbarung vom 17.12.2019 übertrug die Nebenintervenientin der Klägerin (Mieterin) die Hauptmietrechte aus dem Mietvertrag durch Ausübung des vertraglich eingeräumten Weitergaberechts an die Klägerin, sodass diese mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintrat.

In der Folge begehrte die Mieterin als Klägerin die Feststellung, dass sie seit 01.01.2020 in eventu seit 01.02.2020 Mieterin des Bestandobjektes gemMietvertrag vom 28.10.1999 sei. Hilfsweise begehrte sie die beklagte Eigentümerin schuldig zu erkennen entsprechend des vorher angeführten Mietvertrages per 01.01.2020, in eventu per 01.02.2020 der Ausübung des Weitergaberechtes zuzustimmen sowie die Feststellung, dass sie seit 12.10.2021 Mieterin des Bestandsobjektes gem Mietvertrag vom 28.10.1999 sei und diesbezüglich auch die monatlichen Mietzinszahlungen seit dem jeweiligen Stichtag anzuerkennen.

Die beklagte Eigentümerin (Vermieterin) beantragte diesbezüglich die Abweisung der Klage, im Wesentlichen mit der Begründung, dass die Weitergabe keinen Stichtag enthalte und somit unbestimmt wäre und überdies die klägerische Partei nur eine unvollständige Übermittlung von Unterlagen veranlasst habe. Zudem fehlten ein Bonitätsnachweis sowie Nachweise über den Leumund des wirtschaftlichen Eigentümers der Klägerin, weshalb sie von ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machte.

Entscheidung der Vorinstanzen

Das Erstgericht wies sämtliche Klagebegehren ab. Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung der Klägerin nicht Folge und erklärte die ordentliche Revision für nicht zulässig. Es erklärte im Wesentlichen seine Rechtsabsicht dahingehend, dass der Mietvertrag lediglich ein Präsentationsrecht der Mieterin eingeräumt hätte, wobei es dabei nicht auf die Bezeichnung ankomme, sondern ausschließlich darauf, ob daran Bedingungen geknüpft seien oder nicht.

Dagegen erhob die Klägerin einen außerordentlichen Revisionsrekurs, indem sie die Abänderung des Berufungsurteiles beantragte, nämlich dass ihrem Klagebegehren vollinhaltlich stattzugeben wäre, wobei auch hilfsweise ein Aufhebungsantrag gestellt wurde.

Was sind die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Weitergaberechtes?

Hinsichtlich eines vertraglich vereinbarten Weitergaberechtes im Vergleich zu einem Präsentationsrecht stellte der OGH folgendes klar: Wenn der Vermieter schon im Mietvertrag dem Mieter das Recht einräumt, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf einen Dritten, sei es unbeschränkt oder beschränkt auf einen bestimmten Personenkreis oder mit einem begründeten Ablehnungsrecht des Vermieters, mit der Wirkung zu übertragen, dass dieser an seiner Stelle Mieter wird ohne, dass es einer Erklärung (Zustimmung) des Vermieters bedarf, liegt ein Weitergaberecht vor. Es handelt sich dabei um eine Vorwegzustimmung zur Vertragsübernahme. Dabei handelt es sich um ein Recht des Mieters nicht nur einen Nachmieter vorzuschlagen, sondern durch bloße Erklärung diesem alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu übertragen. Der Nachmieter tritt diesfalls in den laufenden Mietvertrag ein. Er tritt erst dann in den Mietvertrag ein, wenn dem Vermieter die Abtretung der Mietrechte bekanntgegeben wurden. Der Weitergabeberechtigte muss somit sein Weitergaberecht dadurch ausüben, dass er die erforderliche Übertragungserklärung dem Vermieter abgibt.

Rechtsfolge einer wirksamen Ausübung dieses vertraglichen Weitergaberechtes ist der Eintritt des neuen Mieters anstelle des bisherigen Mieters in den Mietvertrag, ohne dass es des Abschlusses eines neuen Mietvertrages bedarf. Der eingetragene Mieter kann unmittelbar auf Vertragserfüllung klagen. Der Vermieter hat in diesem Fall innerhalb einer angemessenen Frist nach Bekanntgabe des vorgesehenen Nachmieters zu erklären, ob er in die Mietrechtsübertragung einwilligt oder nicht. Besteht darüber Streit, ob die Ablehnung zu Recht erfolgte, hat darüber das Gericht zu entscheiden (4 Ob 548/90).

Wann liegt ein Präsentationsrecht vor?

Im Unterschied zu einem Weitergaberecht handelt es sich bei einem Präsentationsrecht um einen Vorvertrag gem § 936 ABGB zugunsten Dritter, der nur die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter enthält unter bestimmten Bedingungen die Zustimmung zum Eintritt eines Dritten statt des Mieters in das Mietverhältnis zu erteilen oder mit einem vom Mieter vorgeschlagenen Dritten einen neuen Vertrag gleichen oder eines bestimmten anderen Inhaltes abzuschließen. Der namhaft gemachte Nachmieter ist in diesem Fall nicht zu einem Begehren auf Feststellung seiner Mietrechte legitimiert, weil die Mietrechte mangels Zustimmung des Vermieters noch nicht wirksam übertragen wurden. Er ist aber berechtigt, vom Vermieter die Erteilung der Zustimmung zur Abtretung der Mietrechte durch den Vormieter an ihn im Klagsweg zu begehren (1 Ob 125/99k).

Grundsätzlich ist vom Gericht bei Auslegung dieser Verträge vom Wortlaut der Vereinbarung und die Absicht der Parteien zu ergründen. Im gegenständlichen Fall ging der OGH nicht vom Vorliegen eines Präsentationsrechtes aus. Danach wurde dem Mieter ein Weitergaberecht eingeräumt und die Weitergabe der Bestandrechte geregelt, was nach dem allgemeinen Sprachgebrauch die Mietrechtsübertragung und nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer bestimmten Person indizierte. Nach der vereinbarten Vertragsklausel im Mietvertrag kommt dem Mieter ein Weitergaberecht im Sinne einer Mietrechtsübertragung zu. Es bedurfte somit nicht eines Abschlusses eines neuen Vertragsverhältnisses mit einer bestimmten Person. Nach der Vertragsklausel kommt dem Mieter auch die Entscheidungs- und Auswahlbefugnis zum Mieterwechsel und damit das Recht zu, nicht nur einen Nachmieter vorzuschlagen, sondern diesem das Mietrecht zu übertragen, ohne dass es für den Mietrechtsübergang der Zustimmung durch den Vermieter oder eines neuen Vertragsabschlusses bedarf (3 Ob 116/21m). Dass das Auswahlrecht des Mieters dadurch eingeschränkt wurde, dass der Vermieter der Weitergabe aus Gründen der Bonität oder des Leumunds widersprechen darf, ändert daran nichts. Eine Mitwirkung des Vermieters ist nicht vorgesehen. Somit wurde im Ergebnis der Revision der klägerischen Partei Folge gegeben und die Urteile der Vorinstanzen aufgehoben.

Fazit

Bei der Vereinbarung von Weitergabe- oder Präsentationsrechten in Bezug auf Nachfolgemieter ist höchste Vorsicht geboten. Ähnliches gilt auch bei so genannten Optionsrechten auf Vertragsverlängerung. Die Einholung einer Rechtsberatung ist daher bei der Verfassung von Präsentations- oder Weitergaberechten unumgänglich.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.