05.03.2026 | Wohnrecht | ID: 1257406

Untermiete im MRG: Mieterschutz, Umgehungskonstruktionen und korrekte Zinsbildung

Martin Brunnhauser

Mag. Martin Brunnhauser erläutert die zwingenden mietrechtlichen Schutzbestimmungen bei Untermietverhältnissen – eine kritische Analyse von Umgehungskonstruktionen, der Akzessorietät des Bestandvertrags und der Untermietzinsbildung nach § 26 MRG.

Ein Blick in die wohnrechtliche Beratungspraxis offenbart ein bedenkliches Bild: Die dort anhängig werdenden Untermietverhältnisse sind oftmals von einem gravierenden strukturellen Machtgefälle geprägt, das in der Praxis zu einer massiven rechtlichen und wirtschaftlichen Übervorteilung der Untermieter:innen führt. Nicht selten streben Vermieter:innen gezielt danach, formelle Untermietkonstruktionen zu begründen, um die zwingenden mietrechtlichen Schutzbestimmungen, die regulären Hauptmieter:innen nach dem MRG zustehen, planmäßig zu umgehen. Die nachstehenden Erläuterungen sollen dogmatisch aufzeigen, worin dieser Anreiz zur Umgehung begründet liegt, und zugleich einen juristischen Streifzug durch die komplexe Thematik der Untermiete im Vollanwendungsbereich des MRG darstellen.

Untermiete: Die Grenzen vertraglicher Untermietverbote (§ 11 MRG)

Ein Blick in mietvertragliche Formblätter zeigt zumeist ein eindeutiges Bild: „Jede gänzliche oder teilweise Untervermietung wird ausdrücklich untersagt.“ Im Vollanwendungsbereich des MRG entfalten derartige Pauschalverbote jedoch zumeist nicht die von Vermieter:innen intendierte absolute Sperrwirkung. Gem § 11 MRG können sich Vermieter:innen auf ein vertraglich vereinbartes Untermietverbot nur dann mit Erfolg berufen, wenn ein wichtiger Grund gegen die Untervermietung vorliegt. Die mietrechtliche Dogmatik erzwingt hier eine strikte Differenzierung:

• Teilweise Untervermietung: Solange Hauptmieter:innen den Mietgegenstand weiterhin zumindest teilweise zur Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses nutzen (bspw in einer Wohngemeinschaft), ist eine Untersagung rechtlich kaum durchsetzbar. Ein wichtiger Grund iSd Gesetzes läge etwa erst bei einer drohenden Überbelastung der Wohnung oder bei einer massiven Störung des Hausfriedens vor.
• Gänzliche Untervermietung: Überlassen Hauptmieter:innen hingegen die gesamte Wohnung Dritten und benötigen sie diese in absehbarer Zeit nicht mehr selbst, liegt nicht nur ein tauglicher Untersagungsgrund vor, sondern zumeist auch der Kündigungstatbestand des § 30 Abs 2 Z 4 MRG.

In diesem Zusammenhang sei die touristische Kurzzeitvermietung (bspw via Airbnb) erwähnt. Der OGH judiziert hier in ständiger Rechtsprechung restriktiv: Die tageweise Überlassung an Touristen dient nicht der Befriedigung eines Wohnbedürfnisses, stellt eine gewerbliche Nutzung dar und rechtfertigt die fristlose Kündigung. Im Sinne der Erhaltung von leistbarem Wohnraum ist diese Judikatur zu begrüßen.

Das prekäre Dreiecksverhältnis und die Scheinuntermiete gem § 2 Abs 3 MRG

Zwischen Untermieter:in und Liegenschaftseigentümer:in besteht keine Vertragsbeziehung. Untermieter:innen leiten ihr Bestandsrecht ausschließlich vom Hauptmietvertrag ab. Diese Akzessorietät hat weitreichende Konsequenzen: Erhaltungsansprüche iSd § 3 MRG können Untermieter:innen nicht gegen Eigentümer:innen geltend machen. Auch eine Mietzinsminderung gem § 1096 ABGB kann nur dem/der Hauptmieter:in gegenüber geltend gemacht werden. Endet der Hauptmietvertrag, entfällt die Rechtsgrundlage für das Untermietverhältnis und der/die Eigentümer:in kann mit Räumungsklage wegen titelloser Benützung vorgehen. Ein Eintrittsrecht iSd § 14 MRG gibt es für Untermieter:innen nicht.

Wird der Hauptmietvertrag vorzeitig beendet – etwa durch einvernehmliche Auflösung zwischen Eigentümer:in und Hauptmieter:in oder aufgrund einer vom/von der Hauptmieter:in verschuldeten Kündigung (bspw wegen Mietzinsrückständen) –, manifestiert sich der gravierendste Nachteil der Untermiete: Der/die Untermieter:in verliert unverschuldet den vertraglichen Anspruch auf das Bestandobjekt. In diesen Fällen greift jedoch das allgemeine Leistungsstörungsrecht korrigierend ein. Kann der/die Hauptmieter:in dem/der Untermieter:in den vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr einräumen und hat er/sie den Wegfall des Hauptmietvertrags verschuldet, wird er/sie schadenersatzpflichtig. Die Rechtsprechung gewährt dem/der Untermieter:in hierbei den Ersatz des vollen Erfüllungsinteresses.

Aus diesem rechtlichen Machtgefälle resultiert ein erhebliches Missbrauchspotenzial. Um den zwingenden Kündigungsschutz und die strikten Mietzinsregelungen des MRG zu umgehen, bedienen sich Vermieter:innen oftmals der Konstruktion der Scheinuntermiete. Dabei wird ein „Strohmann“ (bspw eine GmbH der Hausverwaltung oder ein:e gewerbliche:r Zwischenmieter:in) als formelle:r Hauptmieter:in dazwischengeschaltet, um den/die eigentliche:n Bewohner:in in der wehrlosen Position der Untermiete zu halten. Gem § 2 Abs 3 MRG können Betroffene (etwa im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren) die Feststellung begehren, dass sie in Wahrheit Hauptmieter:innen sind. Gelingt der Beweis der Umgehungsabsicht, entfällt der rechtliche Strohmann ex tunc. Untermieter:innen rücken in die Position von vollwertigen Hauptmieter:innen auf und können überhöhte Mietzinszahlungen kondizieren.

Der zulässige Untermietzins

Das Gesetz verbietet eine unverhältnismäßige Überhöhung des Untermietzinses. Für die bloße Überlassung der Wohnfläche darf ein Aufschlag von maximal 50 % verlangt werden. Grundlage dafür ist der im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags tatsächlich zu leistende Hauptmietzins, soweit dieser zulässig ist. Zahlt der/die Hauptmieter:in an den/die Eigentümer:in rechtswidrig einen zu hohen Hauptmietzins, darf dieser ungesetzliche Betrag nicht als Berechnungsbasis herangezogen werden.

Besondere berechnungstechnische Vorgaben greifen bei der nur teilweisen Untervermietung des Mietgegenstands (etwa in Wohngemeinschaften). Gem § 26 Abs 2 MRG darf der Untermietzins in diesen Fällen einen dem untervermieteten Teil entsprechenden angemessenen Betrag iSd Abs 1 nicht übersteigen. Die mietrechtliche Dogmatik verlangt hierbei eine differenzierte Prüfung: Bei der Ermittlung der Höhe des zulässigen Untermietzinses ist nicht isoliert auf das rein flächenmäßige Ausmaß des exklusiv untervermieteten Teils (des jeweiligen Zimmers) abzustellen. Vielmehr ist zwingend auch auf die Qualität und den Umfang der gegebenenfalls mitbenützbaren anderen Einrichtungen des Mietgegenstandes (wie Bad, Küche oder Gemeinschaftsräume) Bedacht zu nehmen. Eine bloße, unreflektierte Überwälzung der Wohnkosten durch untervermietende Hauptmieter:innen ist unzulässig und bedarf im Sinne des Mieterschutzes einer strengen einzelfallbezogenen Überprüfung.

Untermiete: Fehlende Analogie bei der Wertsicherung (§ 16 Abs 9 MRG)

Die mieterschützende Bestimmung des § 16 Abs 9 MRG – wonach Wertsicherungsbeträge im Hauptmietverhältnis nicht für die Vergangenheit gefordert werden können – ist auf Untermietverhältnisse nicht analog anwendbar. Untervermietende Hauptmieter:innen können errechnete Wertsicherungsbeträge daher auch für die Vergangenheit (rückwirkend) geltend machen.

Berechnung von Investitions- und Ausstattungsaufschlägen (§ 15 Abs 1 Z 4 MRG): Besondere mietrechtliche Brisanz entfaltet die vertragliche Ausweisung von Aufschlägen für Investitionen und Möbel.

Aufwendungen zur Verbesserung (bspw der Einbau eines Bades): Haben Hauptmieter:innen eine Kategorie-D-Wohnung auf eigene Kosten auf Kategorie-A-Standard angehoben, sind diese Aufwendungen gem § 26 Abs 1 MRG bei der Bestimmung des zulässigen Untermietzinses zwingend „angemessen zu berücksichtigen“. Diese Investitionen erhöhen kraft Gesetzes die zulässige Mietzinsobergrenze. Selbst wenn im Untermietvertrag lediglich pauschal ein Gesamt-„Untermietzins“ ohne gesonderte Aufschlüsselung vereinbart wurde, wird der Wert der Verbesserung im Überprüfungsverfahren zugunsten der Untervermieter:innen berücksichtigt.

Mitvermietetes Inventar (§ 25 MRG): Anders stellt sich die Rechtslage bei bloßen Einrichtungsgegenständen (bspw mobilen Möbeln oder Einbauküchen) dar. § 26 MRG verweist hierfür ausdrücklich auf § 25 MRG. Nach ständiger OGH-Judikatur (bspw 5 Ob 129/09w) setzt ein Entgelt für Inventar zwingend eine gesonderte Vereinbarung voraus. Wird im Untermietvertrag lediglich ein globaler „Untermietzins“ vereinbart, ohne die Inventarmiete vertraglich gesondert auszuweisen, gilt das Inventar rechtlich als unentgeltlich beigestelltes Zubehör. Untervermietende Hauptmieter:innen können den Wert der Möbel in einem späteren Überprüfungsverfahren dann nicht mehr heranziehen, um eine unzulässige Überhöhung der Miete nachträglich zu rechtfertigen.

Ein fiktives Anheben auf den Kategorie-A-Richtwert ist in beiden Fällen unzulässig. Sowohl Investitionen als auch wirksam vereinbartes Inventar werden mietrechtlich über den Zeitwert abgerechnet. Ausgangsbasis bildet der Zeitwert (Wiederbeschaffungswert abzüglich Vorabnutzung) zum Anmietungszeitpunkt. Davon ausgehend ist eine monatliche Quote nach der zu erwartenden restlichen Nutzungsdauer zu berechnen. Die Formel lautet:

Zeitwert: voraussichtliche restliche Nutzungsdauer (in Monaten)

Zu berücksichtigen ist auch ein angemessener Gewinn, den Hauptmieter:innen zur Verrechnung bringen dürfen. Während in der Vergangenheit regelmäßig 12 % oder 8 % als zulässig erachtet wurden, erscheinen im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld derart hohe Zuschläge oftmals überholt und sind kritisch zu hinterfragen. Nach Ablauf der Restnutzungsdauer (bei Sanitäranlagen zumeist 20 Jahre) ist die Investition buchhalterisch auf null abgeschrieben und die rechtliche Grundlage für diesen Entgeltbestandteil fällt ersatzlos weg. Dennoch wird in der Praxis oft versucht, diese Aufschläge unzulässigerweise weiter zu verrechnen.

Der Befristungsabschlag im Untermietverhältnis (§ 26 Abs 3 MRG)

Ein Großteil der Mietverträge wird mittlerweile befristet abgeschlossen. Gem § 26 Abs 3 MRG ist bei befristeten Untermietverträgen zwingend ein Abschlag im Ausmaß von 25 % vorzunehmen. Diese Regelung korrespondiert systematisch mit § 16 Abs 7 MRG für Hauptmietverhältnisse und soll den immanenten Nachteil der fehlenden Wohnsicherheit bei Befristungen abgelten.

In der wohnrechtlichen Praxis zeigt sich jedoch häufig, dass untervermietende Hauptmieter:innen diesen gesetzlichen Abschlag schlichtweg ignorieren oder fälschlicherweise nur auf die reine "nackte" Raummiete anwenden. Die mietrechtliche Dogmatik ist hierbei jedoch eindeutig: § 26 Abs 3 MRG sieht den Befristungsabschlag für den zulässigen Untermietzins vor. Da sich dieser aus der Raummiete und etwaigen Investitions- und Ausstattungsaufschlägen (§ 15 Abs 1 Z 4 MRG) zusammensetzt, ist der 25%ige Befristungsabschlag zwingend auch auf die veranschlagte Inventar- bzw Möbelmiete (bspw für das überlassene Badezimmer oder die Einbauküche) anzuwenden.

Die prozessuale Durchsetzung: Präklusivfrist gem § 26 Abs 4 MRG

Die prozessuale Durchsetzbarkeit der materiellrechtlichen Schutzbestimmungen ist zwingend an die Einhaltung gesetzlicher Fristen gebunden. Maßgeblich für die Überprüfung des Untermietzinses ist die Präklusivfrist des § 26 Abs 4 MRG. Ein Antrag auf Überprüfung der Angemessenheit ist bei unbefristeten Verträgen binnen drei Jahren ab Vertragsabschluss, bei befristeten Verträgen spätestens binnen sechs Monaten nach Auflösung des Untermietverhältnisses bei der zuständigen Schlichtungsstelle bzw gerichtlich einzubringen. Ein ungenutztes Verstreichen dieser Frist führt zur rechtlichen Präklusion des Überprüfungsrechts.

Fazit

Die Ausgestaltung der Untermiete im Vollanwendungsbereich des MRG ist durch zwingende Normen geprägt. Wie dargelegt, entfalten formularmäßige Untermietverbote oftmals keine Rechtswirksamkeit, während Umgehungskonstruktionen wie die Scheinuntermiete gem § 2 Abs 3 MRG im Verfahrensrecht sanierbar sind. Zudem manifestiert sich die strukturelle Schwäche der Untermiete in der strikten Akzessorietät zum Hauptbestandvertrag, die das stete Risiko eines unverschuldeten Wohnungsverlusts birgt und Betroffene auf – in der Praxis oft mühsam durchzusetzende – Schadenersatzansprüche gegen den/die Hauptmieter:in verweist. Die zulässige Zinsbildung ist dogmatisch streng limitiert: Berechnungsbasis ist der im Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags tatsächlich zu leistende Hauptmietzins, soweit dieser gesetzlich zulässig ist. Aufschläge für Inventar oder Investitionen unterliegen einer strikten Zeitwertkalkulation, und der gesetzliche Befristungsabschlag ist zwingend auf den gesamten Untermietzins anzuwenden. Die fehlende Analogie bei der Wertsicherung gem § 16 Abs 9 MRG verdeutlicht jedoch auch rechtliche Risiken im Untermietverhältnis.