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Mietpreisbremse 2026: Mehr Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln
Mag. Martin Brunnhauser berichtet über das Mieten-Wertsicherungsgesetz – MieWeG und das 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz – 5. MILG, welche im Zuge einer Mietrechtsreform am 01.01.2026 in Kraft treten sollen.
Mit dem im September 2025 in Begutachtung geschickten „Mieten-Paket“ verfolgt die Regierung eine Reform des Mietrechts. Die Begutachtungsfrist ist mittlerweile abgelaufen. Das Inkrafttreten des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG) und des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG) ist mit 1. Jänner 2026 vorgesehen. Erklärte Ziele des Mietpakets, umgangssprachlich auch als Mietpreisbremse 2026 bezeichnet, sind, Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln zu schaffen, Verbesserungen hinsichtlich befristeter Mietverhältnisse zu erreichen und inflationsbedingte Mietzinserhöhungen zu dämpfen.
Rechtssicherheit bei Wertsicherungsklauseln durch die Mietpreisbremse 2026
Wertsicherungsklauseln waren in den letzten Jahren Gegenstand intensiver Rechtsprechung des OGH und sogar des VfGH. Die neue Regelung sieht vor, dass im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG künftig eine jährliche Mietzinsanpassung zum 1. April erfolgt, und zwar im Ausmaß der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) des vorangegangenen Kalenderjahres. Übersteigt die Indexveränderung drei Prozent, wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Damit werden (anderslautende) Wertsicherungsvereinbarungen gesetzlich gedeckelt. Für den Vollanwendungsbereich des MRG gelten zusätzlich Übergangsbegrenzungen: für 2025 (wirksam ab April 2026) maximal ein Prozent, für 2026 maximal zwei Prozent. Beachtlich ist der Umstand, dass auch Mietverhältnisse des Teilanwendungsbereichs erfasst sind.
Vom Geltungsbereich ausgenommen sind WGG-Wohnungen. Das dort geltende „kostendeckende Prinzip“ wäre mit dieser Deckelung nicht in Einklang zu bringen. Von einer Berücksichtigung zumindest des vorzuschreibenden Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags sieht die Regierung ab.
Eine Wertsicherungsklausel soll künftig durch bloße Bezugnahme auf § 1 Abs 2 bzw 3 MieWeG wirksam vereinbart werden können. Bei der künftigen Prüfung von Wertsicherungsanhebungen, die noch auf anderweitig vereinbarten Wertsicherungsvereinbarungen beruhen werden, wird eine Vergleichsberechnung durchzuführen sein.
Rückforderungsansprüche der Mieter:innen
Rückforderungsansprüche wegen unzulässiger Wertsicherungsklauseln werden zeitlich beschränkt: Bei beendeten Mietverhältnissen sind Rückforderungen nur für Zahlungen der letzten fünf Jahre vor Beendigung möglich. Bei aufrechten Mietverhältnissen gilt eine Frist von fünf Jahren vor Kenntnis des Anspruchs. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis, längstens 30 Jahre ab Leistung. Diese Regelung zielt auf eine Befristung der Rückwirkung und soll Rechtssicherheit für Vermieter:innen schaffen.
Begleitend zum MieWeG werden auch Änderungen im MRG vorgenommen. Künftig sollen Fruchtnießer:innen von Wohnungseigentum wieder Hauptmietverhältnisse im Vollanwendungsbereich begründen können und sind somit etwa im Rahmen von Mietzinsüberprüfungsverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG passiv legitimiert.
Befristete Mietverhältnisse
Der Entwurf sieht eine Verlängerung der Mindestbefristung auf fünf Jahre vor, wenn es sich beim Vermieter bzw der Vermieterin um einen Unternehmer iSd § 1 KSchG handelt. Für andere Vermieter:innen bleibt es bei der Mindestbefristung von drei Jahren.
Anpassung des pauschalen Vertretungskostenersatzes bei Interessensvertretern
Nicht unerwähnt soll die Anhebung des pauschalen Vertretungskostenersatzes von zuvor EUR 400 auf EUR 800 im Verfahren 1. Instanz bzw von EUR 180 auf künftig EUR 360 für das Verfahren zweiter und dritter Instanz bei Vertretung durch einen Interessensvertreter iSd § 37 Abs 3 Zi 9 MRG sein. Kritisch anzumerken ist der Umstand, dass diese Änderung nur für ab 01.01.2026 anhängig gemachte Verfahren und nicht für alle zu diesem Zeitpunkt anhängigen Verfahren gelten soll.
Mietpaket: Bewertung des Entwurfs
Die jüngste Episode oberstgerichtlicher Rechtsprechung zu unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen und das damit verbundene Damoklesschwert horrender Refundierungsbeträge für die Immobilienbranche hat offenbar zu Zugeständnissen hinsichtlich Wertsicherungshöhe und Befristungsdauer geführt, dies im Abtausch gegen mehr Rechtssicherheit. Die Wichtigkeit des Einbremsens von Mietzinssteigerungen ist aus Sicht des Autors in Bezug auf die grassierende Inflation nicht zu unterschätzen. Die steigenden Mieten führen zum Ansteigen des VPI während ein gestiegener VPI wiederum ein Anheben der Mieten zur Folge hat, gleich einer Spirale.
Mieterschützer:innen fordern überhaupt eine Schranke, die der Zielinflation der EZB von 2 % entspricht. Ein halbieren der Wertsicherung für Werte über 3 % geht ihnen nicht weit genug. Die Immobilienbranche zeigt sich jedoch nicht erfreut über die geplante Einschränkung dieser bislang automatisierten Inflationsabgeltung.
Aus Sicht der Mieterschützer:innen hat das Momentum leider nicht gereicht um weitreichendere neue Regeln für die Befristung von Mietverträgen zu schaffen.
Ein Abschaffen der Befristungsmöglichkeit für unternehmerische Vermieter:innen erfolgt nicht, sondern lediglich eine Anhebung der Mindestdauer von 3 auf 5 Jahre. In diesem Umstand liegt, für den Autor, die größte Schwäche des „Mieten-Paktes“, da sie befristet vermietenden Vermieter:innen ermöglicht den Mietzins bei Mietvertragsverlängerung stark anzuheben. Die Regelungen über die Wertsicherungen greifen in diesem Moment nicht. Mieter:innen befristeter Mietverhältnisse sind in der Regel in keiner guten Verhandlungsposition derartigen Anhebungen entgegenzuwirken. Gerade diese Mietverhältnisse, die bei Neuvermietung überwiegen, stellen daher Treiber der Inflation dar.
Für Mieter:innen wird oftmals auch schwer zu erkennen sein, ob es sich bei ihren Vermieter:innen um Unternehmer iSd KSchG handelt.
Der Entwurf enthält Entlastungen für Mieter:innen, insbesondere durch die Deckelung der Wertsicherung (Mietpreisbremse). Kritisch bleibt jedoch, dass Befristungen als Regelfall fortbestehen. Ebenso sorgt die ungerecht erscheinende unterschiedliche Behandlung der einzelnen Mietrechtsregime (Voll-, Teil-, Ausnahmeanwendungsbereich) weiterhin für Komplexität.
Autor
Mag. Martin Brunnhauser ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.
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