Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters

Die Erhaltungspflicht des Vermieters

Die rechtlichen Grundlagen für die Erhaltungspflichten des Vermieters bilden § 1096 ABGB und § 3 MRG.

Gem § 1096 ABGB ist der Vermieter verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten im brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten.

Folgende Aufwendungen werden in der Judikatur als notwendig und ersatzfähig angesehen:

• Die Reparatur des Daches
• Die Reparatur einer schadhaften Gasleitung
• Die Reparatur eines Wasserrohrbruches samt Verputz- und Anstrichsarbeiten
• Bei Fehlen der Eingangstür die Anschaffung dieser
• Die Reparatur schadhafter Außenfenster oder Balkontüren
• Die Behebung eines ernsten Schadens bei einem Holzfußboden

Gem § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Der Umfang der Instandhaltungspflicht ist unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der sonstigen Bestimmungen des § 1096 ABGB in § 3 MRG näher geregelt. Der Vermieter schuldet diese Qualität der Bestandsache während der gesamten Vertragszeit. Fehlt sie, so liegt insoweit Nichterfüllung vor. Erleidet der Mieter dadurch einen Schaden, kann er nach den Grundsätzen des Schadenersatzrechts Ersatz verlangen. Hat der Mieter den Mangel und den dadurch verursachten Schaden nachgewiesen, obliegt es dem Vermieter, sich zu entlasten (vgl RS0021199). Der Bestandgeber haftet daher dem Bestandnehmer – über die Zinsbefreiung nach § 1096 ABGB hinaus – für jeden durch Vernachlässigung seiner Pflichten schuldhaft verursachten Schaden (vgl OGH 8 Ob 67/21t). Als ein solcher Schaden kommt auch die notwendige Anmietung eines Ersatzobjekts in Betracht (vgl OGH 10 Ob 17/19a).

Zur Erhaltungspflicht des Vermieters zählen Gebäudeteile außerhalb der Mietobjekte, wie Außenmauern, Dach, Stiegenhaus, Eingangstüren, Fenster, Wände, Böden, Decken sowie die Bausubstanz.

Unter dem Begriff „Erhaltung“ versteht man die Wiederherstellung des unbeschädigten Zustandes.

Gem § 3 Abs 2 MRG umfassen die Erhaltungsarbeiten des Vermieters:

• Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind
• Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind, dies jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn es sich um Maßnahmen handelt, die zur Herstellung der Brauchbarkeit bei Übergabe des Mietgegenstandes erforderlich sind. Ein ernster Schaden liegt dann vor, wenn seine Nichtbeseitigung zu Schäden an der gesamten Gebäudesubstanz führt. Mit Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2006 wurde auch der Begriff der „erheblichen Gesundheitsgefährdung“ in das MRG eingeführt. Dabei ist ein objektiver Maßstab anzustellen. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung liegt dann nicht vor, wenn der Mieter beispielsweise an einer besonderen Allergie leidet. Voraussetzung für die Erhaltungspflicht des Vermieters ist, dass die Gesundheitsgefährdung „vom Mietgegenstand selbst“ ausgeht, also ihre Wurzel im Zustand des Mietgegenstands selbst hat. Von außen in den Mietgegenstand eindringende Gefahren, wie etwa Straßenlärm oder aufgrund des Anflugs und Ansitzens von Tauben auf einer Loggia, lösen demnach keine Erhaltungspflicht des Vermieters aus (vgl OGH 5 Ob 29/20f).
• Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind. Die Erhaltungspflicht umfasst alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen einer Heizungs- oder Warmwasserversorgungsanlage (vgl OGH 5 Ob 51/23w).
• Erhaltung von zentralen Wärmeversorgungsanlagen, die in § 3 MRG ausdrücklich als Gemeinschaftsanlage angeführt werden. Eine zentrale Wärmeversorgungsanlage ist die Gesamtheit der zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe der Wärme dienenden Einrichtungen in einem konkreten Haus. Der Begriff „Zentrale Wärmeversorgungsanlage“ umfasst daher alle ihre Bestandteile, also auch die in ihrem Verlauf in den einzelnen Räumen montierten, vom Heißwasser zwecks Wärmeabgabe durchflossenen Radiatoren (5 Ob 8/92). Zudem werden von der Rechtsprechung die nicht einzelnen Mietgegenständen allein dienenden Steigleitungen für Strom, Gas und Wasser zu den allgemeinen Teilen des Hauses gezählt, die im Vollanwendungsbereich des MRG gemäß dessen § 3 Abs 2 Z 1 vom Vermieter zu erhalten sind (vgl OGH 6 Ob 179/23a).
• Erhaltung der Steigleitungen für Strom, Gas und Wasser (vgl OGH 2 Ob 215/10x)
• Arbeiten, die zur Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen, wie im Besonderen von zentralen Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzügen oder zentralen Waschküchen erforderlich sind
• Die Neueinführungen oder Umgestaltungen, die kraft öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen vorzunehmen sind, wie etwa der Anschluss an eine Wasserleitung oder an eine Kanalisierung, die Installation von geeigneten Schutzvorrichtungen für die Energieversorgung oder von Geräten zur Feststellung des individuellen Energieverbrauchs
• Die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauchs
• Die Installation von geeigneten Messvorrichtungen zur Ermittlung von Verbrauchsanteilen, sofern es eine Vereinbarung mit den Mietern iSd § 17 Abs 1a MRG gibt
• Die Hausbrieffachanlage samt den einzelnen Brieffächern ist funktional als allgemeiner Teil und – für die Mieter freilich unverzichtbare – Gemeinschaftsanlage zu werten, die in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt (vgl RS0131116).
• Die notwendigen oder zumindest zweckmäßigen Vor- und Nacharbeiten, wie zB die Wiederherstellung von Tapeten, der Malerei oder Verfliesung. Ob solche nachfolgenden Tätigkeiten vorliegen, ist aus dem funktionellen Zusammenhang mit der eigentlichen Erhaltungsarbeit zu erschließen. Sie dienen dazu, den ursprünglichen Zustand nach Abschluss der Erhaltungsarbeit wiederherzustellen und sind damit Folge der eigentlichen Erhaltungsarbeit, selbst aber nicht ein Teil derselben (vgl 5 Ob 6/22a).
• Oberflächlicher Schimmelbefall, der kein ernster Schaden des Hauses ist und auch keine erhebliche Gesundheitsgefährdung für die Mieter begründet, scheidet aus der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG aus. Ebenso fehlt eine Erhaltungspflicht der Mieter nach § 8 MRG etwa dann, wenn sich der Schimmel immer neu bildet, regelmäßig entfernt und mit Schimmelschutzmittel behandelt werden müsste sowie das regelmäßige Neuaufbringen von Wandfarbe erforderte (vgl OGH 7 Ob 97/24a).

Nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen (zB von zentralen Wärmeversorgungsanlagen, Personenaufzügen, Briefkästen [vgl OGH 5 Ob 92/16i] oder zentralen Waschküchen). Erhaltung bedeutet aber keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung (RS0116998). Wenngleich „Erhaltung“ iSd § 3 Abs 1 MRG auch zu einer „Verbesserung“ führen kann, ist in der Regel eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit erforderlich (RS0114109).

Für die Frage, ob eine vom Vermieter iSd § 3 MRG vorzunehmende Erhaltungsarbeit vorliegt, kommt es nicht grundsätzlich darauf an, dass ein bestehender Mangel unbedingt auf im Lauf der Zeit eingetretene Verschlechterungen zurückzuführen sein muss. Auch eine erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands kann nach der Rechtsprechung Erhaltungsarbeit sein (vgl 5 Ob 129/10x). Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit. Bei der Qualifikation von der Schadensursache nicht dauerhaft beseitigenden Maßnahmen als Erhaltungsarbeit ist darauf abzustellen, ob wirtschaftliche und technische Gegebenheiten und Möglichkeiten (iSd Generalklausel des § 3 Abs 1 erster Satz MRG) bestehen, den Schaden, wenn nicht auf Dauer, so doch für einen relevanten Zeitraum zu beseitigen. Der dafür erforderliche jedenfalls mehrjährige Bestand einer derartigen Maßnahme ist bei einer maximal zwei Jahre währenden Wirksamkeit der Provisorien nicht erreicht (vgl OGH 5 Ob 2/20k).

Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG ist ein Mangel im Sinn einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit. Dieses Erfordernis des Vorliegens eines Mangels gilt nicht für die Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs 2 Z 4–6 MRG.

Zu diesen so genannten „fiktiven“ Erhaltungsarbeiten gehört gem § 3 Abs 2 Z 5 MRG eine der Senkung des Energieverbrauchs dienende Ausgestaltung, wenn und insoweit die dafür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und zu den zu erwartenden Einsparungen stehen. Zur Senkung des Energieverbrauchs führende Maßnahmen sind unter diesen Voraussetzungen kraft Gesetzes als das gesamte Haus betreffende Erhaltungsarbeiten anzusehen. Auf eine Reparaturbedürftigkeit, Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest eine Schadensgeneigtheit kommt es in diesem Fall nicht an. Ob eine energiesparende Maßnahme als Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 5 MRG zu qualifizieren ist, ist primär eine vom Gericht zu lösende Rechtsfrage. Tatfragen stellen sich nur im Zusammenhang mit den Kosten, die in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen müssen (vgl OGH 5 Ob 128/23v).

Die Verpflichtung des Vermieters zur Vornahme nützlicher Verbesserungen

Die rechtliche Grundlage bildet § 4 MRG.

Gem § 4 Abs 1 MRG hat der Vermieter nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und der technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, soweit dies im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses zweckmäßig ist.

In § 4 Abs 2 MRG sind die nützlichen Verbesserungen aufgezählt:

• Die Neuerrichtung und Umgestaltung von Wasserleitungs-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs-, Kanalisations- und sanitären Anlagen in normaler Ausstattung
• Die Errichtung oder Ausgestaltung von der gemeinsamen Benutzung der Bewohner dienenden, einer zeitgemäßen Wohnkultur entsprechenden sonstigen Anlagen in normaler Ausstattung, wie etwa von Personenaufzügen, zentralen Waschküchen oder Schutzräumen vom Typ Grundschutz
• Maßnahmen, die eine dem jeweiligen Stand der Technik entsprechende Erhöhung der Schalldämmung bewirken, wie die Verbesserung der Schalldämmung von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschoßdecken
• Die Errichtung einer Anlage, die den Anschluss des Hauses an einer Einrichtung zur Fernwärmeversorgung bewirkt
• Die Installation einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosettes im Inneren eines Mietgegenstandes
• Die bautechnische Umgestaltung eines Mietgegenstandes, im Besonderen einer Mietwohnung der Ausstattungskategorie D oder C in eine Mietwohnung der Ausstattungskategorie C, B oder A

Gem § 4 Abs 4 MRG bedürfen nützliche Verbesserungen im Inneren eines Mietgegenstandes der Zustimmung des Hauptmieters. Diese Bestimmung verweist darüber hinaus auf § 30 Abs 2 Z 16 MRG, wonach der Hauptmieter einer mangelhaft ausgestatteten Wohnung iSd § 3 Z 10 MRG die Anhebung des Standards ablehnt und auch nicht bereit ist, diese bautechnischen Maßnahmen selbst durchzuführen.

Gem § 4 Abs 5 MRG hat der Vermieter auf Antrag eines Mieters im Miethaus einen dem Stand der Technik entsprechenden behindertengerechten Aufzug zu errichten, wenn und soweit eine solche Maßnahme bei billiger Abwägung aller Interessen dem Vermieter auch zumutbar ist. Die Kosten der Herstellung und Erhaltung dieser Anlage hat der Mieter, der den Antrag gestellt hat, dem Vermieter zu ersetzen.

Gem § 5 MRG gilt als nützliche Verbesserung auch die Vereinigung und bautechnische Umgestaltung zweier oder mehrerer Wohnungen, im Besonderen von Mietwohnungen der Ausstattungskategorie D oder C in eine oder mehrere Mietwohnungen der Ausstattungskategorie C, B oder A.

Die Erhaltungs- und Duldungspflicht des Mieters

Die rechtliche Grundlage bildet § 8 MRG.

Gem § 8 Abs 1 MRG ist der Mieter berechtigt, den Mietgegenstand vertragsgemäß zu gebrauchen und zu benützen. Er hat den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Wird die Behebung von ernsten Schäden des Hauses nötig, so ist der Mieter bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen.

Der Mieter hat gem § 8 Abs 2 MRG dem Vermieter bzw den von ihm beauftragten Personen das Betreten des Mietgegenstands zu erlauben, wenn dies aus wichtigen Gründen notwendig ist. Der Vermieter hat bei Ausübung dieses Rechtes die berechtigten Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen.

Der Mieter hat die vorübergehende Benützung und Veränderung seines Mietgegenstands zuzulassen:

• Wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers oder eines sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in seinem Mietgegenstand notwendig und zweckmäßig ist
• Wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Beseitigung einer von seinem oder einem anderen Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder zur Durchführung von Veränderungen und Verbesserungen in einem anderen Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller Interessen auch zumutbar ist

Zu beachten ist, dass alle Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten, die ein Mieter zuzulassen hat, so durchzuführen sind, dass eine möglichste Schonung des Mietrechts des betroffenen Mieters gewährleistet ist.

Wenn dabei wesentliche Beeinträchtigungen entstehen, hat der Vermieter eine angemessene Entschädigung zu leisten. Es kommt dabei nicht auf das Verschulden an.

Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses können zu einer Eingriffshaftung nach § 8 Abs 3 MRG führen, wenn es dabei zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Bestandrechts eines Mieters kommt. Kommt es beispielsweise durch unsachgemäße Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses zu einem Wassereintritt, so findet § 8 Abs 3 MRG grundsätzlich auch dann Anwendung, wenn der konkrete Nachteil auf eine mangelhafte Ausführung solcher Arbeiten zurückzuführen ist (vgl OGH 5 Ob 165/18b).

Änderung der Raumaufteilung

Für die Beurteilung, ob es sich noch um eine bloße Änderung des Mietgegenstands oder aber um eine so tiefgreifende Umgestaltung des Mietgegenstands handelt, dass sie nicht mehr unter § 8 Abs 2 Z 1 MRG subsumiert werden kann, kommt es nicht entscheidend und allein auf eine allfällige Nutzflächenverringerung an, sondern darauf, ob durch die Veränderung der Mietgegenstand in einem wesentlichen Punkt seiner bisherigen Funktion nicht mehr entspricht. Darauf, wie die betroffenen Mieter den Raum bisher nutzten und ob die vorhandene Ausstattung, insbesondere Möbel, sinnvoll umgestellt werden können, kommt es nach der maßgeblichen objektiven Betrachtungsweise nicht an.

In der Rechtsprechung wurde das Ausmaß der Verringerung der Nutzfläche in Relation zur Gesamtnutzfläche als einer der Faktoren gewertet, die für die Beurteilung maßgeblich sein können, ob noch von einer „Veränderung“ des Mietgegenstands auszugehen ist. So wurde etwa die Abtretung von 1,725 m² von der Küche einer 125 m² großen Wohnung (5 Ob 26/89 = wobl 1989/41) oder eine Verkleinerung der Nutzfläche um 1,05 m² (5 Ob 233/06k) als eine zu duldende Verringerung angesehen.

Für die materiell-rechtliche Begründung der Notwendigkeit des Eingriffs ist eine verbale Beschreibung des Bauvorhabens ausreichend, die, wenn es die Schlüssigkeit erfordert, mit Planunterlagen zu ergänzen ist (vgl OGH 5 Ob 57/21z).

Veränderungen des Mietgegenstandes durch den Mieter

Nach § 9 Abs 1 MRG erfordert die Genehmigung einer vom Mieter geplanten wesentlichen Veränderung des Mietgegenstands unter anderem, dass diese Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient (§ 9 Abs 1 Z 2 MRG). Die beabsichtigten wesentlichen Veränderungen bzw Verbesserungen müssen dem Vermieter angezeigt werden. Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Der Vermieter kann grundsätzlich seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik, der Übung des Verkehrs und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient und die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist, der Mieter die Kosten trägt und keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder anderer Mieter zu besorgen ist. Es darf auch keine Schädigung des Hauses (insbesondere keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung) erfolgen und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt werden. Sollte der Vermieter jedoch die Veränderung rechtzeitig ablehnen, so kann die Zustimmung durch eine Schlichtungsstelle bzw ein Gericht ersetzt werden.

Mit der Frage, ob der Vermieter seine Zustimmung zum Einbau einer Klimaanlage durch den Mieter verweigern kann, und damit zusammenhängend der Frage nach der Verkehrsüblichkeit von Klimaanlagen, hat sich der OGH schon wiederholt zu befassen gehabt. Der Entscheidung zu 5 Ob 245/18t lag der Antrag einer Mieterin zugrunde, die Zustimmung des Vermieters zur Errichtung und Installation eines Klimageräts auf der Loggia zu ersetzen. Der Fachsenat erachtete die Auffassung des Rekursgerichts, die Installation einer Außenklimaanlage sei nicht verkehrsüblich, als nicht korrekturbedürftig. Die dort zu beurteilende Wohnung verfügte über Außenrollläden und entsprach damit den normativen Vorgaben zur Vermeidung sommerlicher Überwärmung. Objektive Umstände, aus denen sich ableiten hätte lassen, dass ungeachtet dessen die Installation einer Außenklimaanlage der Übung des Verkehrs entspreche, habe die Antragstellerin nicht dargelegt. Die angeblich durch Verkaufszahlen zu belegende „Zunahme“ derartiger Klimageräte allein reiche für die Annahme der Verkehrsüblichkeit der im konkreten Einzelfall beabsichtigten Änderung nicht aus; auf eine generalisierende Betrachtung einer vom konkreten Standort abstrahierten Baupraxis komme es nicht an.

Auch zu 5 Ob 10/21p wurde die Installation einer Außenklimaanlage auf der Loggia als nicht verkehrsüblich beurteilt. Der Fachsenat hielt fest, weder der Umstand, dass nur das Schlafzimmerfenster, nicht hingegen die Wohnzimmer- und Kinderzimmerfenster mit Außenrollläden ausgestattet sind, noch dass in einem anderen Nutzungsobjekt der Wohnanlage, die mehr als 100 Wohnungen auf zumindest vier Stiegen aufweist, eine Klimaanlage installiert ist, könne die Verkehrsüblichkeit der begehrten Maßnahme begründen. Da die subjektiven Interessen der Mieterin bei Beurteilung dieses Kriteriums außer Betracht zu bleiben hätten, seien die geltend gemachten persönlichen Bedürfnisse der Bewohner (Vermeidung von Schlafstörungen infolge zu hoher nächtlicher Temperaturen) nicht zu berücksichtigen (vgl auch OGH 5 Ob 59/21v).

Unwesentliche Änderungen sind ohne Zustimmung des Vermieters ja selbst ohne seine Befassung gestattet (vgl OGH 5 Ob 131/23k).