Geschäftslokal – Untermiete

Der Vermieter untervermietet und der Mieter mietet die im beiliegenden Lageplan rot umrandeten Geschäftsräume. Vermietet ist lediglich der Innenraum des Mietgegenstandes.

Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand ausschließlich zur Durchführung von …/zum Betrieb von … zu verwenden.

Eignung

Der Mieter erklärt, dass sich die im Mietgegenstand befindlichen Einrichtungen, Geräte, Anschlüsse und die übrige Ausstattung in einem ordnungsgemäßen funktionsfähigen Erhaltungszustand befinden.

Der Pachtzins ist wie folgt wertgesichert vereinbart:

Als Wertmaßstab dient der von der Bundesanstalt Statistik Austria monatlich verlautbarte Index der Verbraucherpreise 2010. Schwankungen der Indexzahlen nach oben oder unten sind jedes Mal zu berücksichtigen, sobald sie das Ausmaß von 5 % erreichen. Dieser 5%ige Spielraum ist erstmals auf der Basis jener Indexzahl, welche für den Monat … Geltung hat, zu berechnen. Der nach jeder 5%igen Indexänderung neu errechnete Pachtzins ist in der gleichen Höhe solange zu entrichten, bis eine weitere Indexveränderung von mindestens 5 % eintritt. Sollte der oben genannte Index nicht mehr veröffentlicht werden, ist der Verpächter berechtigt, einen anderen vergleichbaren Index, wie er von der Bundesanstalt Statistik Austria oder deren Rechtsnachfolger oder einer ähnlichen Institution ermittelt wird, anzuwenden. Der Verpächter ist nicht berechtigt, Wertsicherungsansprüche für bereits vergangene Pachtperioden geltend zu machen.

Hinweis:
Normalerweise wird die Indexzahl des Monats des Vertragsabschlusses gewählt werden.

Zu den vom Mieter zu ersetzenden Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und besonderen Aufwendungen für die Gemeinschaftsanlagen gehören ausschließlich jene Kosten, die gem den §§ 21 bis 24 MRG zulässigerweise auf den Mieter überwälzt werden können und die nachstehend angeführten sonstigen Bewirtschaftungskosten der Liegenschaft:

…

Der von den Mietern zu tragende Anteil an den Nebenkosten errechnet sich aus dem Verhältnis der dem Vermieter und dem Mieter jeweils zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung stehenden Flächen und beträgt … %.

Der Gesamtmietzins ist bargeldlos zahlbar am Fünften eines jeden Monats im Voraus auf ein vom Vermieter bekannt zu gebendes Konto zu überweisen, wobei die valutagerechte Gutschrift am Fünften des Monats durch einen geeigneten Dauerauftrag von einem Bankkonto zugunsten des Vermieters sicherzustellen ist.

Hinweis:
Bei Untermietverträgen richtet sich die Fälligkeit des Mietzinses nach § 1100 ABGB, wonach der Mietzins monatlich und zwar am Fünften des Monats zu entrichten ist. Dabei handelt es sich allerdings um dispositives Recht, sodass ein früherer Fälligkeitszeitpunkt vereinbart werden kann.

Hinweis:
Wird der Mietzins durch Banküberweisung entrichtet, so hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass der geschuldete Betrag am Fälligkeitstag bereits auf dem Konto des Vermieters wertgestellt ist. Der Vermieter trägt die Gefahr für die Verzögerung und das Unterbleiben der Gutschrift, sofern die Ursache dafür nicht beim Bankinstitut liegt.

Diese Bestimmung ist auf Verträge anzuwenden, die ab dem 16. März 2013 begründet wurden. Für Verträge, die vor dem 16. März 2013 begründet wurden, sind die bisherigen Bestimmungen weiter anzuwenden; wenn solche früher begründeten Verträge jedoch wiederholte Geldleistungen vorsehen, gelten die neuen Bestimmungen für diejenigen Zahlungen, die ab dem 16. März 2013 fällig werden.

Aufrechnung

Es wird vereinbart, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter vermeintliche oder tatsächlich bestehende Gegenforderungen nicht mit dem Mietzins, den Betriebskosten oder sonstigen dem Vermieter zustehenden Ansprüchen aufrechnen darf (Kompensationsverbot), es sei denn, Gegenforderungen sind vom Vermieter schriftlich anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden.

Hinweis:
Aufgrund dieser Regelung muss vorerst Zahlung geleistet werden, auch wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass ein berechtigter Einwand erhoben wurde.

Mietzinsminderung

Der Mieter erklärt, aus zeitweiligen Störungen der Wasser-, Strom- und Gaszufuhr, Gebrechen an der Lichtleitung, Störungen im Betrieb der Aufzüge, der Zentralheizungs- und Kühlanlage und ähnlichen Störungen und Gebrechen gegenüber dem Vermieter keine Rechtsfolgen abzuleiten, sofern der Vermieter solche Störungen nicht verschuldet hat.

Veranlagung und Verzinsung

Im Fall einer Barkaution wird der Vermieter nach seiner Wahl dieses Bargeld entweder auf einem Sparbuch oder Sparkonto/Festgeldkonto in Form eines Anderkontos veranlagen, wobei das Sparbuch bzw das Anderkonto zum Zeitpunkt der Veranlagung und im Hinblick auf die angesichts der Mietdauer mögliche Bindung brachenübliche Zinsen zu bieten hat. Vorbehaltlich Gegenforderungen wird der Vermieter dem Mieter nach Rückstellung des Mietgegenstands die Kaution zuzüglich Zinsen abzüglich Veranlagungskosten ausfolgen.

Bankgarantie

Die Barkaution/das Sparbuch kann durch eine abstrakte Bankgarantie in gleicher Höhe mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr ersetzt werden, mit der sich die Bank verpflichtet, über erste Anforderung und ohne Prüfung des Rechtsgrundes Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag binnen drei Banktagen an diesen zu bezahlen. Der Mieter verpflichtet sich, im Falle einer befristeten Garantie bis drei Kalendermonate vor Ablauf der Garantie unaufgefordert eine neue oder eine Verlängerungserklärung der Bank unter Berücksichtigung einer allfälligen Erhöhung beizubringen, widrigenfalls der Vermieter berechtigt ist, auch ohne Vorliegen fälliger Forderungen die Garantie abzurufen und den erlangten Betrag als Barkaution zu widmen.

Ergänzungspflicht

Bei berechtigter Inanspruchnahme der Kaution aus dem Titel fälliger Forderungen durch den Vermieter ist der Mieter verpflichtet, die Kaution wieder auf die letztgültige volle Höhe zu ergänzen.

Verwendungszweck

Die Kaution dient zur Sicherstellung für sämtliche Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, insbesondere wegen Zinsausfällen betreffend das gegenständliche Mietobjekt, welcher Art auch immer (einschließlich anteiliger Betriebskosten), Abnützung, Beschädigung, Devastierung des Mietgegenstandes, Entfernung oder Vernichtung von Inventar und Beschädigungen anderer Teile des Hauses, jeweils durch den Mieter oder seine Leute gem § 1111 ABGB. Die Kaution gilt daher auch zur Absicherung des Vermieters für eine ordnungsgemäße Rückgabe des Mietgegenstandes nach Ablauf der Mietzeit.

Zurückstellung

Die Zurückstellung wird – sofern keine Beschädigungen am Mietobjekt bestehen – unverzüglich nach Rückstellung des Mietobjekts fällig. Sollten hingegen Beschädigungen am Bestandobjekt bestehen, wird die Rückzahlung der Kaution erst nach einer angemessenen Frist zur Feststellung der Kosten der Behebung dieser Beschädigungen fällig.

Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Insbesondere hat der Mieter die mitvermietete Heiztherme und den mitvermieteten Warmwasserboiler regelmäßig durch hierzu befugte Fachleute im erforderlichen Umfang warten zu lassen und dem Vermieter die Wartung nachzuweisen.

Ferner hat der Mieter den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen auf eigene Kosten durch befugte Professionisten so instandhalten zu lassen, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst.. Davon ausgenommen sind die Behebung von ernsten Schäden des Hauses, die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung und die Erhaltung der mitvermieteten Heiztherme und des mitvermieteten Warmwasserboilers. Erweist sich eine Reparatur derartiger Einrichtungen als unmöglich, so verpflichtet sich der Mieter, auf eigene Kosten für eine Erneuerung zu sorgen.

Die Verlegung zusätzlicher Energie- und Nachrichtenleitungen und anderer technischer Einrichtungen im Inneren des Mietgegenstandes und auch in den allgemeinen Teilen des Hauses ist, sofern solche Installationen nicht vom Gesetz ausdrücklich erlaubt sind, nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters statthaft. Leitungen sind unter Putz zu verlegen.

Hinweis:
Grundsätzlich kann es einem Mieter im ortsüblichen Ausmaß nicht untersagt werden, solche Leitungen zu verlegen, allerdings wird die Formulierung zur beträchtlichen Einschränkung derartiger Vorhaben dienlich sein.

Derartige Installationen dürfen – vorbehaltlich des § 9 MRG – nur bei sonstiger Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des vorigen Zustandes nach den entsprechenden technischen Vorschriften und nur durch dazu befugte Professionisten ausgeführt werden.

Dem Mieter ist es ausdrücklich untersagt, Geräte aller Art zu installieren, welche nicht den zum jeweiligen Zeitpunkt gültigen Sicherheitsvorschriften entsprechen. Insbesondere dürfen Strom- und Gasgeräte nicht angeschlossen werden, welche nicht den österreichischen Sicherheitsstandards entsprechen (ÖVE udgl).

Der Mieter ist aber berechtigt, die Mietrechte in eine Gesellschaft einzubringen, an der er maßgeblich beteiligt ist und deren Gesellschaftszweck dem angegebenen Verwendungszweck des Mietobjekts entspricht, ohne dass der Vermieter aus diesem Titel berechtigt wäre, den Mietzins anzuheben. Ist der Mieter an der Gesellschaft, in die er die Mietrechte einbringt, nicht mehr maßgeblich beteiligt, ist der Vermieter berechtigt, die Anhebung des Untermietzinses auf das ortsüblich angemessene Niveau zu verlangen.

Veräußert der Mieter das im Mietgegenstand betriebene Unternehmen, gehen die Mietrechte auf den Erwerber über. Der Mieter ist verpflichtet, diesen Mietvertrag auf den Erwerber des Unternehmens zu überbinden. Der Vermieter ist aber im Fall der Unternehmensveräußerung berechtigt, die Anhebung des Untermietzinses auf das ortsüblich angemessene Niveau zu verlangen.

Der Mieter ist bei sonstigem Schadenersatz verpflichtet, dem Vermieter die Einbringung der Mietrechte in eine Gesellschaft, eine Änderung der Beteiligungsverhältnisse an einer solchen Gesellschaft und eine Veräußerung des Unternehmens unverzüglich anzuzeigen.

Untersagt ist das Abstellen von Fahrzeugen jeder Art im Mietobjekt und in den allgemeinen Teilen des Hauses und der Liegenschaft, außer auf den hiefür gesondert bezeichneten Stellplätzen.

Der Untermieter verpflichtet sich zur Einhaltung der Hausordnung und des mit dem Vermieter abgeschlossenen Hauptmietvertrages, die einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bilden. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Untermieter, dass ihm ein Exemplar der Hausordnung ausgefolgt wurde.

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter oder einem von ihm Beauftragten, jedenfalls auch Angehörigen der vom Vermieter allenfalls beauftragten Hausverwaltung, bei Gefahr in Verzug jederzeit, ansonsten gegen schriftliche Verständigung das Betreten des Mietgegenstandes zu ermöglichen, dasselbe gilt für Personen, die im Mietgegenstand ihren beruflichen Verpflichtungen nachkommen müssen (Rauchfangkehrer oder andere Handwerker).

Der Mieter ist berechtigt, in ortsüblicher Weise und im Einvernehmen mit dem Vermieter Schilder, Firmentafeln und Reklametafeln sowie Rundfunk- und Satellitenempfangsanlagen anzubringen.

Bei Auflösung des Mietverhältnisses steht dem Mieter das Recht zu, Einbauten zu entfernen, sofern dies ohne wesentliche Verletzung der Substanz möglich ist. Der Mieter ist nur berechtigt Aufwandersatz für Verbesserungen des Mietgegenstandes vom Vermieter zu verlangen, wenn der Vermieter der Verbesserungsarbeit schriftlich zugestimmt hat.

Im Fall verspäteter Übergabe schuldet der Mieter dem Vermieter ein Benützungsentgelt in der Höhe des zuletzt geschuldeten Mietzinses bis zu dem der tatsächlichen Übergabe folgenden Monatsletzten.

Der Vermieter ist zur sofortigen Auflösung berechtigt, wenn über das Vermögen des Mieters ein Insolvenzverfahren in erster Instanz eröffnet wurde bzw ein Insolvenzantrag mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wurde.

Hinweis:
Nicht jede Vertragsverletzung versetzt den Vermieter in die Lage, gem § 1118 ABGB die Vertragsauflösung zu erklären. Die Verletzung irgendeiner Nebenabrede dieses Vertrages wird dazu regelmäßig nicht ausreichen.

Die Kosten der Vergebührung dieses Vertrages trägt der Mieter.

Zum Zweck der Gebührenbemessung wird festgestellt, dass der auf den Mietgegenstand entfallende Gesamtmietzins einschließlich der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben im Jahresdurchschnitt rund EUR … inklusive Umsatzsteuer beträgt.

Sollte irgendeine Bestimmung dieses Vertrages rechtlich unwirksam sein, so bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dieses Vertrages unberührt.

Der Vermieter erklärt, zum Abschluss dieses Vertrages von allfälligen Mitmietern ausdrücklich bevollmächtigt zu sein und hält den Mieter hiefür schad- und klaglos.