Kompromiss-Mietvertrag für eine Wohnung (Kategorie A, B oder C ab 1994) – bei Nichtanwendbarkeit des KSchG

Eignung

Der Mieter hat sich durch eingehende Besichtigung des Mietgegenstands davon überzeugt und erklärt, dass der Mietgegenstand für den beabsichtigten Mietzweck geeignet ist und sich in einem guten baulichen Zustand befindet. Die Beschaffung allfälliger verwaltungsbehördlicher Bewilligungen für diese Nutzung obliegt dem Mieter, dem im Fall ihrer Nichterlangung keine wie immer gearteten Ansprüche gegen den Vermieter zustehen.

Verwendung

Der Mieter übernimmt den Mietgegenstand in Hauptmiete. Das Mietverhältnis unterliegt dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG).

Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden.

Hinweis:
Unter „Wohnzwecke“ sind auch solche beruflichen Tätigkeiten zu verstehen, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden. Eine Nutzung zu anderen Zwecken ist untersagt. Eine Änderung des Verwendungszweckes bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die vertragswidrige Verwendung stellt einen Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG dar.

Das Mietverhältnis kann vom Mieter nach Ablauf einer einjährigen Vertragsdauer unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist vor Ablauf der bedungenen Zeit zum Monatsletzten schriftlich oder gerichtlich aufgekündigt werden.

Hinweis:
Gem § 29 Abs 2 MRG hat der Mieter einer Wohnung nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist aufzukündigen. 

Zwischen den Parteien wird festgehalten, dass der unter Punkt 3.1. angeführte Hauptmietzins nach dem Richtwertgesetz unter Zugrundelegung des Richtwertmietzinses, sowie Zu- und Abschläge und eines Lagezuschlages, der sich aus dem Grundkostenanteil im Vergleich zu der im RichtWG festgesetzten Durchschnittslage ergibt, berechnet wird.

Der Mieter nimmt ausdrücklich zur Kenntnis, dass aufgrund der besonderen Lage des Mietobjektes, insbesondere der Ruhelage und der günstigen Verkehrsanbindungen in (… genau ausführen, warum das so ist), der vereinbarte Richtwertmietzins (Punkt 3.1) einen Lagezuschlag zum gesetzlichen Richtwert beinhaltet.

Hinweis:
Die für einen Lagezuschlag maßgebenden Umstände müssen gem § 16 Abs 4 MRG dem Mieter spätestens bei Mietvertragsabschluss bekannt gegeben werden.

Der vereinbarte Hauptmietzins wird mit dem Richtwertmietzins oder – sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden – einen an seine Stelle tretenden Index wertbezogen.. Die Parteien vereinbaren die Wertbeständigkeit iSd §§ 5 und 6 RichtWG-Ausgangsbasis für die Wertsicherung ist der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Richtwert.

Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat der letzten Festsetzung der Richtwerte verlautbarte Indexzahl. In diesem Fall bleiben Indexschwankungen bis einschließlich 5 % unberücksichtigt, wobei dieser Spielraum bei jedem Überschreiten nach oben oder unten neu zu berechnen ist und stets die erste außerhalb des jeweiligen Spielraumes geltende Indexzahl die Grundlage sowohl für die Neuberechnung des Hauptmietzinses als auch für die Berechnung des neuen Spielraumes zu bilden hat.

Bei Überschreiten nach oben oder unten wird die gesamte Veränderung voll berücksichtigt. Alle Veränderungsraten sind auf eine Dezimalstelle zu berechnen.

Die Indexzahl, die zur Überschreitung nach oben oder unten geführt hat, bildet jeweils die neue Ausgangsgrundlage.

Die durch die Wertsicherung eingetretene Erhöhung des Mietzinses wird dem Mieter vom Vermieter schriftlich bekannt gegeben, dies spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin, zu dem dann der Mieter zur Bezahlung des erhöhten Betrages verpflichtet ist.

Hinweis:
Mit einer Wertsicherungsvereinbarung soll ein Ausgleich für die Inflation geschaffen werden. Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der Wertsicherung ist jedenfalls nur zulässig, wenn die Wertsicherung im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurde. Welcher Index vereinbart und wie die Indexklausel formuliert wird, ist gesetzlich nicht geregelt. Häufig wird vertraglich geregelt, dass Indexschwankungen bis 3 % oder 5 % unberücksichtigt bleiben (vgl 2 Ob 36/23t)

Hinweis:
Im Einzelfall kann eine durch Wertsicherung dem Mieter bekanntgegebene Erhöhung des Mietzinses gegen § 879 ABGb verstoßen, weil die Mietzinserhöhung sachlich nicht gerechtfertigt ist (vgl 10 Ob 23/24s).

Neben dem Hauptmietzins hat der Mieter auch den Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, der entsprechend dem Nutzflächenschlüssel für diesen Mietgegenstand derzeit … % beträgt, zu entrichten.

Hinweis:
Vgl § 21 MRG

Hinweis:
Nach dem Nutzflächenschlüssel sind alle Wohnungen im Haus (auch die unvermieteten, jedoch vermietbaren) zu berücksichtigen.

Der Mieter hat den Anteil für besondere Aufwendungen (Gemeinschaftseinrichtungen aller Art, Gemeinschaftsheizung/Zentralheizung) gemäß obigem Prozentsatz zu entrichten

Hinweis:
Vgl § 23 ff 4 MRG

Hinweis:
Gegebenenfalls sind die Vorschriften des Heizkostenabrechnungsgesetzes zu beachten.

Der Mieter ist damit einverstanden, dass für die Betriebskosten, öffentlichen Abgaben sowie Zuschläge für Aufzug, Zentralheizung und Versicherung monatliche Pauschalbeträge in gleichbleibender Höhe gegen einmalige jährliche Verrechnung entrichtet werden.

Der vereinbarte Mietzins samt allem Anhang ist im Voraus monatlich jeweils am 5. eines Monats zu entrichten. Im Fall seines Verzuges verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe ab Fälligkeitstag zu vergüten.

Hinweis:
Kommt aufgrund des Mietgegenstandes das MRG zur Anwendung, ist der Mietzins am Fünften des Kalendermonats zu entrichten, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist (§ 15 Abs 3 MRG). Es darf kein früherer Zahlungstermin vereinbart werden.

Hinweis:
Mangels anderer Vereinbarung sind gem § 1000 ABGB nur 4 % Zinsen verrechenbar. Bei Verbrauchergeschäften dürfen gem § 6 Abs 1 Z 13 KSchG die Verzugszinsen 5 % nicht übersteigen.

Die Zahlung des monatlichen Mietzinses hat ausschließlich durch Überweisung auf das vom Vermieter bekanntzugebende Konto zu erfolgen.

Es wird ausdrücklich vereinbart, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter allenfalls bestehende Gegenforderungen mit dem Mietzins, den Betriebskosten oder sonstigen dem Vermieter zustehenden Ansprüchen aufrechnen darf.

Hinweis:
Im Verhältnis zwischen Unternehmer und Verbraucher ist ein Kompensationsverbot sittenwidrig. Dies gilt unter anderem auch für konnexe Gegenforderungen (§ 6 Abs 1 Z 8 KSchG). Anderes gilt im Fall eines unter Verbrauchern abgeschlossenen Mietvertrags. Das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) ist nicht unmittelbar anzuwenden. Aus dem bloßen Umstand, dass zwischen einem Vermieter und einem Mieter ein wirtschaftliches Ungleichgewicht bestehen vermag, kann auch nicht die analoge Anwendung von Bestimmungen des KSchG abgeleitet werden. Daher ist ein Kompensationsverbot auch für konnexe Gegenforderungen des Mieters gegen Mietzinsforderungen des Vermieters grundsätzlich zulässig.

Veranlagung und Verzinsung

Der Vermieter ist zur fruchtbringenden Anlegung des Kautionsbetrages iSd § 16b Abs 1 MRG verpflichtet.

Hinweis:
Wenn die Kaution dem Vermieter nicht ohnehin bereits in Gestalt eines Sparbuchs, sondern als Geldbetrag übergeben wird, hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren. Andere Arten der Kautionsveranlagung sind zulässig, wenn sie eine gleich gute Verzinsung – insbesondere durch Anwendbarkeit der gesetzlichen Einlagensicherung – eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bieten und wenn sie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglichen.

Ergänzungspflicht

Bei berechtigter Inanspruchnahme der Kaution aus dem Titel fälliger Forderungen durch den Vermieter ist der Mieter verpflichtet, die Kaution wieder auf die letztgültige volle Höhe zu ergänzen.

Verwendungszweck

Die Kaution dient zur Sicherstellung für sämtliche Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, insbesondere wegen Mietzinsausfällen betreffend das gegenständliche Mietobjekt, welcher Art auch immer (einschließlich anteiliger Betriebskosten), Abnützung, Beschädigung, Devastierung des Mietgegenstandes, Entfernung oder Vernichtung von Inventar und Beschädigungen anderer Teile des Hauses. Die Kaution gilt insbesondere zur Absicherung des Vermieters für eine ordnungsgemäße Rückgabe des Mietgegenstandes nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Zurückstellung

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit die Kaution nicht zur Tilgung von Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.

Hinweis:
Nach § 16b Abs 2 MRG hat der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.

Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst.

Hinweis:
Vgl § 8 Abs 1 MRG.

Ferner hat der Mieter den Mietgegenstand und die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im Besonderen die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, (einschließlich von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen auf eigene Kosten so instandhalten zu lassen, dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst. Davon ausgenommen sind die Behebung von ernsten Schäden des Hauses, die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung und die Erhaltung der mitvermieteten Heiztherme und des mitvermieteten Warmwasserboilers.

Hinweis:
Vgl § 8 Abs 1 MRG ivm § 3 Abs 2 Z 2 und Z2a MRG.

Dem Mieter ist es ausdrücklich untersagt Geräte aller Art zu installieren, welche nicht den zum jeweiligen Zeitpunkt gültigen Sicherheitsvorschriften entsprechen. Insbesondere dürfen Strom- und Gasgeräte nicht angeschlossen werden, welche nicht den österreichischen Sicherheitsstandards entsprechen (ÖVE udgl).

Jegliche Tierhaltung im Mietobjekt ist nur in sachgerechter Weise und unter Rücksichtnahme auf die schutzwürdigen Interessen der übrigen Bewohner des Hauses zulässig. Bewirkt die Tierhaltung Übelstände im Mietobjekt oder an den allgemeinen Teilen des Hauses (wie insbesondere Schäden und Verunreinigungen) oder unzumutbare Beeinträchtigungen der Hausbewohner durch Lärm, Geruchsbelästigungen etc, so hat der Mieter über Aufforderung des Vermieters die im Mietobjekt gehaltenen Tiere zu entfernen.

Untersagt ist das Abstellen von Fahrzeugen jeder Art in den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die Einrichtung von Werkstätten, der Einsatz von Maschinen, insbesondere Werkzeugmaschinen und anderen haushaltsfremden Gerätschaften, die ungebührlichen Lärm oder Emissionen anderer Art (Geruch, Dämpfe) erzeugen. Verboten ist auch die Einlagerung von gefährlichen Gegenständen wie feuer- oder explosionsgefährlichen Stoffen.

Hinweis:
Auch wenn die Tierhaltung im Mietvertrag nicht absolut verboten, sondern von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht wurde, kann der Vermieter die Unterlassung einer solchen Tierhaltung, die ohne seine Bewilligung erfolgt, verlangen, ohne dass er triftige Gründe für sein Verlangen beweisen müsste (RS0014419).

Eine Klausel im Mietvertrag, die ein Verbot der Haltung jeglicher Tiere vorsieht und nicht klar zum Ausdruck bringt, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere bezieht, ist grundsätzlich als gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB zu qualifizieren. Bei anderen Tieren kann dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung aber nicht abgesprochen werden (RS0126573).

In Behältnissen gehaltene, wohnungsübliche Kleintiere sind etwa Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten.

Der Vermieter hat zwar die Möglichkeit, von Anfang an generell Tierhaltung im Mietobjekt zu verbieten. Räumt er dem Mieter jedoch eine von seiner Zustimmung abhängige Möglichkeit dazu ein, darf er diese nicht willkürlich ablehnen (6 Ob 129/08a).

Hinweis:
Wurde vertraglich nichts vereinbart, kommt es für die Frage, ob der Mieter im Einzelfall berechtigt ist, Haustiere zu halten, auf den Zweck des Vertrages, auf den Ortsgebrauch und auf die Verkehrssitte an. Danach ist das Halten der üblichen Haustiere (insbesondere von Hunden und Katzen) regelmäßig erlaubt. Belästigungen, die über das zu duldende Normalmaß hinausgehen, müssen aber nicht hingenommen werden (RS0109603).

Wird der Mieter im Genuss der Mietrechte gestört, ist er berechtigt, seine Ansprüche gegen den Störer selbst unmittelbar klageweise durchzusetzen.

Der Mieter verpflichtet sich zur Einhaltung der diesem Vertrag als Beilage ./A angeschlossenen und einen integrierenden Bestandteil desselben bildenden Hausordnung. Ferner bestätigt der Mieter den Erhalt einer Kopie des Energieausweises gem des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes 2012, Beilage ./B.

Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter (insbesondere Personen, die im Mietgegenstand ihren beruflichen Verpflichtungen nachkommen müssen, wie zB Rauchfangkehrer oder andere Handwerker) können den Mietgegenstand aus wichtigem Grund iSd § 8 Abs 2 MRG gegen Voranmeldung betreten. Bei Gefahr in Verzug entfällt die Verpflichtung zur Voranmeldung.

Hinweis:
Gem § 8 Abs 2 MRG hat der Hauptmieter das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder die von diesem beauftragten Personen aus wichtigen Gründen zu gestatten, wobei die berechtigten Interessen des Mieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes angemessen zu berücksichtigen sind. Er hat die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstandes bei Vorliegen der folgenden Voraussetzungen zuzulassen:

• wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Miethauses oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder zur Erhaltung einer mitvermieteten Heiztherme, eines mitvermieteten Warmwasserboilers, eines mitvermieteten Wärmebereitungsgeräts in seinem oder in einem anderen Mietgegenstand notwendig oder zweckmäßig ist;
• wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Beseitigung einer von seinem oder einem anderen Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder zur Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller Interessen auch zumutbar ist. Die Zumutbarkeit ist im Besonderen dann anzunehmen, wenn die Beseitigungsmaßnahme oder die Veränderung keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge hat.

Die Ausschaltung oder Beeinträchtigung von Gemeinschaftseinrichtungen und der Ersatz solcher Einrichtungen, die dem Mieter ökonomischer oder sonst günstiger erscheinen, ist dem Mieter verboten. Dies gilt insbesondere für Änderungen an energietechnischen Anlagen.

Im Fall verspäteter Übergabe schuldet der Mieter dem Vermieter ein angemessenes Benützungsentgelt in Höhe des zuletzt gezahlten Mietzinses.

Dessen unbeschadet steht dem Vermieter jederzeit das Recht zu, den Mietvertrag iSd Bestimmungen des § 1118 ABGB fristlos aufzulösen.