2.24 Existentielle Haftung des Vertragserrichters wegen Nichtbegründung der Veräußerungsrangordnung infolge Doppelveräußerung

Rechtliche Grundlagen

Wenn ein Vertragserrichter einen Kaufvertrag errichtet, sichert er die Durchführung dieses Kaufvertrags im Grundbuch mit einer Veräußerungrangordnung ab. Der Käufer zahlt den Preis auf ein Treuhandkonto des Vertragserrichters und dieser garantiert einerseits dem Verkäufer die Auszahlung des Kaufpreises nach Vorliegen aller Urkunden, die zur Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch nötig sind und andererseits dem Käufer die Einverleibung seines Eigentumsrechtes in der normalerweise lastenfreien Liegenschaft. Sind nach Begründung der Veräußerungrangordnung weitere Eintragungen im Grundbuch vorgenommen worden, können bei der Einverleibung des Eigentumsrechtes im Rang dieser Veräußerungrangordnung gem § 57 Grundbuchsgesetz diese weiteren Eintragungen ersatzlos gelöscht werden.

Anders verhält sich die Situation bei der Verbücherung von Schenkungsverträgen oder Übergabesverträgen, hier wurde von den Parteien oft auf die Begründung einer Veräußerungrangordnung verzichtet und dieser Verzicht wurde von den Vertragserrichtern auch akzeptiert (aber absolut zu Unrecht, wie sich später darstellen wird). Der folgende Fall zeigt allerdings, dass dieser Verzicht durchaus zu einer Katastrophe führen kann.

Haftungs- oder Schadensfall

Hier muss ich vorausschicken, dass ich diesen Fall ganz besonders anonymisieren muss, was man am Schluss dieses Falles gut verstehen kann. Aber selbst wenn dieser Fall erfunden wäre, jeder, der auch nur ansatzweise mit dem Grundbuchsrecht zu tun hat, wird zugeben müssen, dass dieser Fall möglich wäre!

Abs 2: Bis zu diesem Fall war ich und alle meine Vorgänger lediglich der Meinung, dass eine Veräußerungrangordnung im Zusammenhang mit einem Schenkungsvertrag oder mit einem Übergabsvertrag einfach nur den Übergeber oder den Schenkungsgeber schützt. Es gab hier das Argument auch schon von meinen Vorgängern, liebe Vertragserrichter, schützt doch den Schenkungsgeber oder den Übergeber davor, dass sein Schenkungswille oder sein Übergabswille vor zwangsweisen Pfandrechtsbegründungen oder vor sonstigen exekutiven Eintragungen mit einer Veräußerungrangordnung geschützt wird, weil er doch das Schenkungsobjekt oder das Übergabsobjekt in genau der in diesem Moment vorliegenden Art und Weise oder in genau diesem Zustand an den Übernehmer oder an den Schenkungsnehmer weitergeben möchte! Und es gab das Argument, Vertragserrichter, schützt doch den Übernehmer oder den Schenkungsnehmer davor, dass in der letzten Minute vor seiner Übernahme oder vor der Übernahme der Schenkung noch eine zwangsweise Pfandrechtsbegründung oder eine sonstige exekutive Eintragung erfolgt, die im Schenkungsvertrag oder im Übergabsvertrag nicht ausgemacht war. In dieser Hinsicht hatte ich mich bis zu diesem Zeitpunkt genau wie alle meine Vorgänger als Grundbuchsrechtspfleger gründlich geirrt, ganz einfach, weil die Praxis oft viel blumiger und viel verrückter ist als die größte Fantasie oder Vorstellungskraft!

Dieser Fall ereignete sich im Jahr 2005. Am 01.01.2002 wurden die Bezirksgerichte Gastein, Werfen und Sankt Johann im Pongau zusammengelegt, am 01.01.2005 wurde auch noch das Bezirksgericht Radstadt aufgelöst und mit dem Bezirksgericht Sankt Johann im Pongau zusammengelegt. Es war damals die größte Zusammenlegung in Österreich, was für uns Bediensteten einerseits sehr viel Übersiedlungsaufwand bedeutete, andererseits wurden wir zu einer großen Einheit zusammengelegt, in der die Arbeitsaufteilung viel rationeller, übersichtlicher und angenehmer möglich war.

Ausgangspunkt eines Grundbuchsantrages war eine Liegenschaft mit vier Grundstücken, wobei auf jeweils zwei Grundstücken je ein Zweifamilienhaus errichtet war. Später erfuhr ich, dass in dem ersten Zweifamilienhaus die Tochter und der Sohn selbst wohnten und das zweite Zweifamilienhaus vermietet war. Die Eigentümerin dieser Liegenschaft hatte den Notar eins damit beauftragt, einen Schenkungsvertrag über die ganze Liegenschaft an ihre beiden Kinder, eine Tochter und einen Sohn, zu errichten. In diesem Schenkungsvertrag wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Schenkungsgeberin keinerlei Gegenleistung haben wollte und sie wurde vom Vertragserrichter auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sie ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht haben hätte können oder auch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot. Die Schenkungsgeberin erklärte jedoch ausdrücklich, keinerlei Gegenleistung wie ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht und nicht einmal ein Belastungsverbot oder ein Veräußerungsverbot eingeräumt bekommen zu wollen, weil sie schon seit längerer Zeit bei ihrem Lebensgefährten wohnt und lebt und mit ihm die weitere Zukunft erleben möchte. Der Notar eins war in unserer Kollegenschaft dafür bekannt, bei der grundbücherlichen Durchführung von Schenkungsverträgen und Übergabsverträgen keine Veräußerungrangordnungen zu begründen.

Meinem Kollegen und mir fiel sofort auf, dass zwischen dem Abschluss dieses Schenkungsvertrages und der Verbücherung des Eigentumsrechtes der beiden Kinder in dieser Liegenschaft weit mehr als ein Jahr vergangen war. Aber noch vor der Verbücherung des Eigentumsrechtes für die beiden Kinder hatte der Notar zwei eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung begründet. Als kurz danach der Notar eins den Schenkungsvertrag im Grundbuch mit dem Eigentumsrecht der Kinder je zur Hälfte auf der gesamten Liegenschaft im laufenden Rang verbüchert hatte, fiel meinem Kollegen auf, dass der Notar eins scheinbar vergessen hatte, die Einverleibung des Eigentumsrechtes der Kinder jeweils im Rang der Veräußerungrangordnung zu begehren, schenkte diesem Versäumnis aber nicht weiter große Beachtung. Später stellte sich heraus, dass der Notar eins über diese Veräußerungsrangordnung gar nicht verfügte und der Notar eins die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Rang dieser Veräußerungrangordnung gar nicht begehren hätte können, denn diese Rangordnung gehörte dem Notar zwei.

Im Rang dieser Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung beantragte nun im vorliegenden Papierantrag der Notar zwei die lastenfreie Abschreibung zweier Grundstücke samt dem vermieteten Zweifamilienhaus nach einer neuen Einlage und die Einverleibung des Eigentumsrechtes in dieser neuen Einlage aufgrund eines Kaufvertrages, der durch den Notar zwei errichtet wurde, für die Käufer, dem Bruder der Eigentümerin (der Mutter) und seiner Ehegattin je zur Hälfte.

In diesem Kaufvertrag verkaufte die ehemalige Übergeberin und Mutter der Übernehmer tatsächlich die zwei Grundstücke samt dem vermieteten Zweifamilienhaus an ihren Bruder und dessen Gattin je zur Hälfte. Die Gegenleistung bestand aus einer Zahlung von EUR 10.000,– im nächsten Jahr und von einer Zahlung von EUR 5.000,– im übernächsten Jahr. Eine solche Gegenleistung hatte mit dem wahren Wert dieser Liegenschaft ganz sicherlich nichts zu tun.

Nun wies ich meinen Kollegen darauf hin, dass wir Grundbuchsrechtspfleger in einem solchen Fall eine unbedingte Anzeigepflicht gem § 78 StPO haben. Wird einer Behörde oder öffentlichen Dienststelle der Verdacht einer Straftat bekannt, die ihren gesetzmäßigen Wirkungsbereich betrifft, so ist sie zur Anzeige an die Kriminalpolizei oder an die Staatsanwaltschaft verpflichtet. Eine Pflicht zur Anzeige besteht aber dann nicht, wenn und solange hinreichende Gründe für die Annahme vorliegen, die Strafbarkeit der Tat werde binnen kurzem durch schadensbereinigende Maßnahmen entfallen. Eine solche schadensbereinigende Maßnahme wäre zum Beispiel eine sofortige Zurückziehung des Antrages vom Notar zwei. Ich bot meinem jungen Kollegen an, den Notar zwei sofort anzurufen und ihm anzubieten, den Antrag als „irrtümlich“ sofort zurückzuziehen, ansonsten von uns eine Anzeige an die Kriminalpolizei oder an die Staatsanwaltschaft erfolgen müsste. Mein junger Kollege war gerne einverstanden, das Telefonat mit dem Notar zwei erfolgte durch mich sofort im Beisein meines Kollegens und ich bekam vom Notar zwei mitgeteilt, dass er über die Errichtung des Schenkungsvertrages nichts gewusst hatte und er nach der Verbücherung seiner Veräußerungsrangordnung kein neues Lustrum (das ist eine Einsicht in das Grundbuch) gemacht hatte, weswegen er von der Verbücherung des Eigentumsrechtes der Schenkungsnehmer nichts gewusst hatte. Darüber hinaus sicherte er mir die sofortige Zurückziehung seines Grundbuchsantrages per Fax zu, was wenige Minuten darauf auch tatsächlich erfolgte.

Später erfuhr ich, dass nun der Notar zwei den Notar eins anrief und ihn fragte, warum er keine Veräußerungrangordnung zur Absicherung des Schenkungsvertrages errichtet hat. Hätte er im Grundbuch die vom Notar eins begründete Veräußerungsrangordnung gesehen, hätte er eruieren können, wer diese Veräußerungrangordnung begründet hat, hätte den Notar eins angerufen und erfahren, dass der Notar eins einen Schenkungsvertrag über die ganze Liegenschaft errichtet hat. Dann hätte der Notar zwei die Schenkungsgeberin gefragt, „ob sie noch ganz dicht ist“ (man möge mir die Ausdrucksweise verzeihen, aber ich bin der Meinung, hier muss ich die wirklich getätigten Aussagen der beteiligten Parteien zitieren). Weil der Notar eins aber keine Veräußerungsrangordnung begründet hatte, hat der Notar zwei nun den Notar eins gefragt, „ob er noch ganz dicht ist“.

Das war für mich auch der erste Punkt, wo meine bisherige Überzeugung gemäß dem obigen Abs 2 ganz stark ins Wanken geriet, aber die wahre Katastrophe hatte ich noch immer nicht verstanden.

Der Notar zwei verständigte naturgemäß sofort seine Mandanten, die Käufer, von der Zurückziehung des Grundbuchsgesuches. Die Käufer waren daraufhin fuchsteufelswild und verlangten vom Notar zwei die augenblickliche Wiedereinbringung des Gesuches mit dem Hinweis, dass sie alle Gegenleistungen erbracht haben und daher als Eigentümer der zwei Grundstücke samt dem vermieteten Zweifamilienhaus im Grundbuch stehen wollten. Der Notar zwei beschwichtigte sie vorerst damit, dass er den Notar eins beauftragt hatte, alle an einen Tisch zusammen zu holen und zu klären, was nun erfolgen soll. Er selbst hatte schon lange einen Urlaub von 14 Tage geplant, den er nun antreten wollte. Sollte nach den 14 Tagen vom Notar eins keine Lösung vorliegen, sicherte er den Käufern zu, dass er dieses Grundbuchsgesuch neuerlich überreichen wird.

Die Schenkungsnehmer, Sohn und Tochter der Eigentümerin, erfuhren das alles sofort und kündigten dem Notar eins an, dass bei der neuerlichen Überreichung dieses Grundbuchsgesuches durch den Notar zwei er, der Notar eins, ihnen den Verkehrswert des Zweifamilienhauses in der Höhe von ca EUR 1,5 Mio zu ersetzen haben wird.

An dieser Stelle muss man darauf hinweisen, dass die Haftpflichtversicherung eines Notars einen solchen Schaden zwar ersetzen wird müssen, den Notar trifft allerdings ein Selbstbehalt von 20–30 % der Schadenssumme, je nach Vertrag. Nach dem Ersatz eines solchen Schadens hat diese Haftpflichtversicherung das Recht, den Versicherungsvertrag zu kündigen. Dann bleibt dem Notar nur noch die zweite bestehende Versicherungsgesellschaft über, die aufgrund der Vorgeschichte eine Prämie vorschreiben wird, die sich dieser Notar nicht leisten können wird, weswegen er seine Kanzlei zusperren muss. Aber das erst nach der Bezahlung des Selbstbehaltes dieses Schadensfalles.

Mein junger Kollege saß noch bei mir im Büro, als das Telefon läutete. Am Apparat war der Notar eins und wies darauf hin, dass der Notar zwei ihm die Zurückziehung des Grundbuchsgesuches zugesagt hatte. Er wollte sich davon vergewissern, dass wir nicht mehr in der Pflicht waren, eine Strafanzeige zu machen. Ich versicherte ihm, dass mittlerweile die Zurückziehung eingelangt war und wir nicht mehr verpflichtet waren, eine Strafanzeige zu machen. Ich erfuhr in diesem Telefongespräch von ihm, dass die Übergeberin keinerlei weiteres Vermögen hat. Ich erklärte ihm, dass mein junger Kollege und ich den Kaufvertrag durchgeprüft haben und erschüttert waren, dass die Gegenleistung für das doch so wertvolle Zweifamilienhaus lediglich eine Zahlung von EUR 10.000,– im nächsten Jahr und von EUR 5.000,– im übernächsten Jahr beträgt, an der er sich jetzt im Regressweg gegen die Mutter schadlos halten könnte. Auf diese Erklärung hin verlor er die Fassung und ich versuchte, ihn am Telefon zu beruhigen und ihm Mut für das bevorstehende Gespräch aller Parteien in seiner Kanzlei zuzusprechen.

Die Zusammenkunft aller Parteien in der Kanzlei des Notares eins kam zustande.

Nunmehr erfuhren auch alle anderen, dass ursprünglich ausgemacht war, dass zwar die ganze Liegenschaft an die Kinder verschenkt werden sollte, diese aber die zwei Grundstücke samt dem vermieteten Zweifamilienhaus an einen Investor verkaufen wollten und alle Beteiligten über den Wert dieses Zweifamilienhauses samt den beiden Grundstücken durchaus unterrichtet waren. Aus dem Grund war auch intern zwischen der Mutter und den Kindern vereinbart worden, dass sie zur Anschaffung eines Audi A6 ihres Lebensgefährten einen Betrag von EUR 65.000,– bekommen sollte. Dieser Verkauf platzte jedoch an Kleinigkeiten, man konnte sich mit diesem Investor nicht einigen. Die Kinder waren daraufhin mit dem Status quo zufrieden, weil das Zweifamilienhaus gut vermietet war und die Mieteinnahmen zwischen den beiden aufgeteilt wurden. Da dieses Zweifamilienhaus nicht verkauft wurde, waren die Kinder auch davon überzeugt, dass die Mutter den Betrag von EUR 65.000,– nunmehr halt nicht bekommen könnte, weil ja kein Verkauf möglich war, sie waren ja nicht daran schuld.

Davon war die Mutter allerdings nicht sehr begeistert und veräußerte aus diesem Grund die beiden Grundstücke samt dem Zweifamilienhaus nach mehr als einem Jahr Wartezeit nach der Übergabe an ihren Bruder und dessen Gattin. Sie berichtete anlässlich dieser Zusammenkunft beim Notar eins davon, in das Grundbuch Einsicht genommen zu haben und festgestellt zu haben, dass sie sich nach weit über einem Jahr nach dem Abschluss des Schenkungsvertrages tatsächlich im Grundbuch als Eigentümerin vorfand. Sie wies darauf hin, dass sie sich beim Quelle Versand das Buch „Rechtsratgeber Dr. Klose“ besorgt hatte, wo immer wieder von einer Jahresfrist einer Veräußerungsrangordnung gesprochen wurde. Da sie nach weit mehr als einem Jahr noch im Grundbuch als Eigentümerin einverleibt war, dachte sie, dass ihre Kinder diese Liegenschaft nicht wollten und sie daher das vermietete Zweifamilienhaus samt den beiden Grundstücken ohne weiteres verkaufen darf. Die oftmaligen Hinweise auf die Jahresfrist einer Veräußerungsrangordnung dürfen als offener Vorwurf an den Notar eins betrachtet werden, keine solche Veräußerungsrangordnung zur Absicherung des Schenkungsvertrages begründet zu haben oder die Verbücherung derartig lange hinausgezögert zu haben.

Eine Einschätzung, ob die Doppelveräußerin strafrechtlich verurteilt worden wäre, gebe ich hier daher nicht ab.

Nunmehr meldeten sich die Käufer, Onkel und Tante, zu Wort und verkündeten, vom Kaufvertrag zurücktreten zu wollen, damit in der Familie wieder Ruhe und Frieden einkehren kann. Sie wollten nur die schwarz gezahlten EUR 65.000,– wieder zurückbekommen. Die Kinder verweigerten, auch nur irgendeinen kleinen Betrag zu diesen EUR 65.000,– beizutragen und verlangten vom Notar eins den vollen Ersatz dieses Betrages.

So musste der Notar eins tief in die eigene private Tasche greifen, um diese EUR 65.000,– zu ersetzen. Der Notar eins sicherte ab diesem Vorfall jede grundbücherliche Durchführung mit einer Veräußerungrangordnung ab. Ich habe die meisten dieser Tatsachen vom Notar zwei erfahren.

Zusammenfassung und Möglichkeiten der Vermeidung von Haftung

Bis zu diesem Vorfall war ich der Meinung, dass doch jeder Vertragserrichter eine Veräußerungrangordnung begründen sollte auch bei der Errichtung eines Übergabsvertrages oder eines Schenkungsvertrages, weil er doch den Übergeber absichern sollte, weil dieser das Übergabsobjekt oder das Schenkungsobjekt so, wie es sich derzeit darstellt, an den Übernehmer übergeben wollte oder dass er doch den Übernehmer absichern sollte, dass dieser das Übergabsobjekt oder das Schenkungsobjekt so, wie es sich derzeit darstellt, übernehmen konnte und ich habe diese Meinung auch allen Vertragserrichtern mitgeteilt, mit gemischtem Erfolg. Dieser Vorfall hat mir aber die Augen geöffnet und es ist hier klar erkennbar: Eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung schützt bei einem Schenkungsvertrag und bei einem Übergabsvertrag in erster Linie den Vertragserrichter! In meinen Augen ist eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder eine ähnliche Absicherung nach den Bestimmungen des § 40 Wohnungseigentumsgesetzes für einen Vertragserrichter in jedem Fall unverzichtbar.