Sonderregelungen bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Eigentümerpartners
Allgemeines zum Partnerwohnungseigentum
Durch § 13 WEG wird die Möglichkeit eröffnet, dass zwei Personen Eigentümer desselben Wohnungseigentumsobjektes sind. Der Mindestanteil, also jener Anteil an der Gesamtliegenschaft, mit dem das Wohnungseigentum an einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt untrennbar verbunden ist, kann aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung nur in zwei gleich große Teile geteilt werden. Es können sohin nur zwei und nicht mehr Personen eine Eigentümerpartnerschaft bilden.
Der geteilte Mindestanteil soll nach der gesetzlichen Diktion „Anteil am Mindestanteil“ heißen. Eigentümer eines derartigen Anteils am Mindestanteil können wiederum aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung nur natürliche Personen sein. Im Gegensatz dazu kann Eigentümer eines ganzen Mindestanteils und damit eines ganzen Wohnungseigentumsobjekts auch eine juristische Person sein. Während vor dem WEG 2002 der gemeinsame Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes nur für Ehepartner möglich war, ist seit dem WEG 2002 überhaupt keine Verbindung zwischen den beiden Miteigentümern desselben Mindestanteils mehr erforderlich, dh theoretisch können zwei einander völlig fremde Personen Wohnungseigentumspartner sein, was allerdings idR kaum der Fall sein wird.
Das Gesetz verwendet für die Gemeinschaft der beiden Hälfteeigentümer am selben Mindestanteil die Bezeichnung Eigentümerpartnerschaft. Dies darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Eigentümerpartnerschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit zukommt. Sie ist streng von der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden, welche die Gemeinschaft aller Miteigentümer einer Liegenschaft bezeichnet, an der Wohnungseigentum begründet ist.
Grundlagen der Eigentümerpartnerschaft
Auf das Rechtsverhältnis der beiden Eigentümerpartner zueinander ist aufgrund der Anordnung des § 13 Abs 1 WEG das 16. Hauptstück des zweiten Teils des ABGB anzuwenden. Es handelt sich dabei um die §§ 825 bis 858 ABGB, welche die Regelungen über das gemeinschaftliche Eigentum enthalten. Für die Eigentümerpartnerschaft gelten also grundsätzlich die gleichen Regeln wie bei jedem anderen Miteigentumsverhältnis. Zu diesen Regeln gehören etwa die Normierung der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Vorschriften über deren Aufhebung, insbesondere auch die Teilungsklage.
Diese allgemeinen Regeln erfahren allerdings durch das WEG, insbesondere durch § 13 WEG, erhebliche Adaptionen. So fordert das WEG keine spezielle Vereinbarung für das Zustandekommen einer Eigentümerpartnerschaft. Auch im Erbfall kann eine Eigentümerpartnerschaft ohne Zutun der Partner entstehen, indem zwei Erben je zur Hälfte erben.
Das Gebot der gleichmäßigen Belastung
§ 13 Abs 2, 2. Halbsatz WEG bestimmt, dass die Anteile am Mindestanteil nicht verschieden belastet sein dürfen. Dies wird durch § 13 Abs 3 WEG dann noch einmal konkretisiert, der vorschreibt, dass die Anteile der Eigentümerpartner am Mindestanteil so verbunden werden, dass sie – solange die Eigentümerpartnerschaft Bestand hat – nicht getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden dürfen. Dies gilt auch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer einer anderen Person unter gleichzeitiger Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums den dazu erforderlichen Anteil am Mindestanteil überträgt.
Die Zwangsvollstreckung aufgrund eines Exekutionstitels, der bloß gegen einen der Partner besteht, ist nur im Weg des mit der Pfändung des Anspruchs auf Aufhebung des gemeinsamen Wohnungseigentums zu verbindenden Antrags auf Zwangsversteigerung des gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen gemeinsamen Wohnungseigentums zulässig. In diesem Exekutionsverfahren ist der Partner, gegen den kein Exekutionstitel besteht, Beteiligter. Er kann zur Wahrung seiner Rechte alle Rechtsmittel erheben, als wäre er selbst Verpflichteter; überdies kann er gegen die Exekutionsführung Widerspruch erheben, wenn sich die Exekution auf das Wohnungseigentumsobjekt bezieht, das ihm zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Unter derselben Voraussetzung hat ein Partner im Fall eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des anderen Partners das Recht auf Aussonderung von dessen halbem Mindestanteil.
Damit normiert § 13 WEG eine wesentliche Abweichung vom ABGB, bestimmt doch dessen § 829, dass jeder Miteigentümer der vollständige Eigentümer seines Anteils ist und über seinen Miteigentumsanteil frei verfügen kann, also ihn eigenständig verpfänden, vererben oder sonst veräußern kann. Im Wohnungseigentumsrecht gilt in Bezug auf die Eigentümerpartnerschaft somit genau das Gegenteil.
Die Eigentümerpartner können ihren gemeinsamen Mindestanteil sohin immer nur gemeinsam verpfänden. Ein rechtsgeschäftlich bestelltes Pfandrecht kann daher immer nur an beiden Anteilen am Mindestanteil bestellt und im Grundbuch einverleibt werden. Es versteht sich von selbst, dass in die Pfandbestellung immer beide Eigentümerpartner einwilligen müssen. • [Fußnote: Vgl OGH 20.06.2001, 3 Ob 296/00a.] Das Gebot der gleichmäßigen Belastung hat aber auch zur Folge, dass der Pfandgläubiger niemals nur einen der Eigentümerpartner aus der Pfandhaftung entlassen kann. Es ist unmöglich, ein Pfandrecht, das auf beiden Anteilen eines Mindestanteils lastet, nur in Ansehung eines Anteils zu löschen und am anderen Anteil am Mindestanteil zu belassen. • [Fußnote: OGH 30.09.1997, 5 Ob 390/97g.]
Folgen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Eigentümerpartners
Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Eigentümerpartners verliert dieser Eigentümerpartner (nunmehr bezeichnet als Schuldner) die freie Verfügung über das ihm gehörende Vermögen und dieses ist nach den Vorschriften der IO in Verwahrung und Verwaltung zu nehmen und zur gemeinschaftlichen Befriedigung der Gläubiger zu verwenden.
Sofern ein Insolvenzverwalter bestellt wird, steht nur noch diesem das Recht zur Verwertung der Insolvenzmasse zu, zu der auch der Anteil des Schuldners am Mindestanteil eines Wohnungseigentumsobjekts gehört. Diesem obliegt dann die Verwertung des Anteils am Mindestanteil. Im Falle der Eigenverwaltung kann der Schuldner grundsätzlich selbst verfügen, bedürfte jedoch für sämtliche Verfügungen über seinen Anteil am Mindestanteil im Fall des Schuldenregulierungsverfahrens der Zustimmung des Insolvenzgerichts und im Fall des Sanierungsverfahrens mit Eigenverwaltung würde dem Sanierungsverwalter die Verwertungsbefugnis zustehen.
In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass nicht nur der Anteil am Mindestanteil selbst zur Insolvenzmasse gehört, sondern auch der Anspruch des insolventen Eigentümerpartners auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft. Bei einer beabsichtigten Verwertung im Insolvenzverfahren müsste daher entweder der Insolvenzverwalter den Aufteilungsanspruch geltend machen oder aber die gerichtliche Veräußerung gem § 119 IO und in diesem Zusammenhang gleich auch die Pfändung des Aufhebungsanspruchs beantragen.
§ 13 Abs 3 WEG schützt aber den Miteigentümer, der ein dringendes Wohnbedürfnis an dem zur Hälfte zur Insolvenzmasse gehörenden Wohnungseigentumsobjekt hat, dadurch, dass er ihm das Recht auf Aussonderung des insolvenzunterworfenen halben Mindestanteils gem § 44 IO gibt. Der hier zitierte § 44 IO bestimmt an sich, dass Sachen, die sich in der Insolvenzmasse befinden und dem Schuldner entweder ganz oder teilweise nicht gehören, zugunsten des eigentlichen Eigentümers auszusondern sind. Diese Bestimmung würde auf den Fall des zur Insolvenzmasse gehörenden Hälfteanteils am Mindestanteil ohne diese gesetzliche Anordnung keine Anwendung finden, weil dieser Anteil am Mindestanteil dem Schuldner ja zweifellos gehört.
Die in § 13 Abs 3 WEG angeordnete Unterstellung des insolvenzunterworfenen Anteils am Mindestanteil unter das Aussonderungsregime im Falle des dringenden Wohnbedürfnisses des anderen Eigentümerpartners bedeutet aber nicht, dass dieser mit der Geltendmachung dieses Anspruchs einfach Eigentum an dem auszusondernden Anteil am Mindestanteil erwirbt. Es wird damit lediglich verhindert, dass die Eigentumswohnung im Insolvenzverfahren verwertet wird. Der Schuldner bleibt in diesem Fall auch nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens weiterhin Eigentümer seines Anteils am Mindestanteil. • [Fußnote: Vgl S. Gantner in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, § 13 WEG Rz 59a.]
Da der Schuldner auch nach Abschluss des Insolvenzverfahrens Eigentümer bleibt, können die Gläubiger – sofern dem Schuldner nicht durch Abschluss und Erfüllung eines Sanierungs- oder Zahlungsplans oder nach Durchführung eines Abschöpfungsverfahrens eine Restschuldbefreiung zugute kommt – nach Beendigung des Insolvenzverfahrens exekutiv auf den Anteil am Mindestanteil greifen, jedoch wird dies nicht besonders erfolgversprechend sein, weil im Falle des dringenden Wohnbedürfnisses auch für Exekutionsverfahren die oben bereits dargestellte Sonderregelung besteht. Die Gläubiger könnten allerdings warten, bis das dringende Wohnbedürfnis des anderen Eigentümerpartners wegfällt und dann auf den Anteil des (ehemaligen) Schuldners greifen.
