Grunderwerbssteuer
Rechtsvorgänge, die Grunderwerbsteuerpflicht auslösen
Nachstehende Rechtsvorgänge über inländische Grundstücke unterliegen gem § 1 Abs 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer:
- Kaufvertrag oder anderes Rechtsgeschäft, das einen Anspruch auf Übereignung begründet. Dazu zählen beispielsweise Tauschverträge sowie Verträge über die Einbringung in eine Gesellschaft.
- Erwerb des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist. Dazu zählen beispielsweise die Fälle der Zwangsversteigerung und Enteignung.
- Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruches begründet. Abtretungsgeschäfte unterliegen dann der Grunderwerbsteuer, wenn es zum Abschluss jenes Rechtsgeschäfts kommt, durch das die Abtretung erst möglich geworden ist. In diesem Fall ist die Grunderwerbsteuer sowohl für das Abtretungsgeschäft als auch für jenes Geschäft, das die Abtretung tatsächlich ermöglicht hat, zu entrichten.
- Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Abtretung der Rechte aus einem Kaufanbot begründen.
Der Grunderwerbsteuer unterliegen auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruches auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten.
Dazu zählen die Fälle eines unwiderruflichen Alleinvermittlungsauftrages, bei dem sich der Eigentümer verpflichtet, nur mit dem vom Vermittler genannten Käufer abzuschließen, ebenso auch der Fall, bei dem im Zuge des unwiderruflichen Alleinvermittlungsauftrages vereinbart wird, dass ein allfälliger Überpreis dem Vermittler zufließen soll.
Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein inländisches Grundstück, so unterliegt der Steuer die Übertragung von Gesellschaftsanteilen.
Der Grunderwerbsteuer unterliegt auch die Vereinigung von mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile in eine Hand. Das gilt auch für den Fall einer Vereinigung in herrschende und abhängige Unternehmen. Voraussetzung für das Entstehen der Grunderwerbsteuerpflicht ist, dass innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % aller Anteile in einer Hand vereinigt werden, unabhängig davon, wie groß jene Anteile sind, die nicht vereinigt worden sind.
Gem § 1 Abs 2a GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer auch Übertragungen von mind 95 % der Gesellschaftsanteile an Personengesellschaften innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren.
Seit 1. Jänner 2016 wird bei der Übertragung von Anteilen einer Grundstücks-Gesellschaft GrESt bereits dann ausgelöst, wenn es zu einer Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile in der Hand eines Erwerbers kommt. Gehen innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile einer Personengesellschaft auf neue Gesellschafter über, löst dies ebenfalls GrESt iHv 0,5 % des Grundstückswerts aus. Eine mittelbare Anteilsvereinigung wird auch durch die Vereinigung von mindestens 95 % aller Anteile in der Hand einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG verwirklicht.
Treuhändig gehaltene Anteile werden künftig dem Treugeber zugerechnet. Die Übertragung des Fruchtgenussrechtes löst keine Grunderwerbsteuerpflicht aus (keine Verwertungsbefugnis).
Hinweis:
Da gem § 2 Abs 2 Z 1 GrEStG Baurechte Grundstücken gleichstehen, unterliegt auch die Begründung eines Baurechts durch Abschluss eines Baurechtsvertrags dem Steuertatbestand des § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG (VwGH Ra 2017/16/0005).
Progression
Man unterscheidet zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben. Erwerbe mit einer Gegenleistung von bis zu 30 % des Grundstückswertes werden als unentgeltliche Erwerbe eingestuft. Erwerbe mit einer Gegenleistung von 30 % bis 70 % werden als teilentgeltlich eingestuft und solche mit einer Gegenleistung in Höhe von mehr als 70 % werden zur Gänze als entgeltlicher Erwerbsvorgang beurteilt.
Die Grunderwerbsteuer beträgt in der Regel 3,5 %.
Unentgeltliche Erwerbe werden in Zukunft allerdings begünstigt und unterliegen einem so genannten Stufentarif. Ebenso trifft der folgende Stufentarif auf den unentgeltlichen Teil von teilentgeltlichen Erwerben zu:
Für die ersten EUR 250.000,00 | 0,5 % |
Für die nächsten EUR 150.000,00 | 2,0 % |
Darüber hinaus | 3,5 % |
Erwerbe innerhalb des Familienverbandes werden immer als unentgeltliche Erwerbe eingestuft und unterliegen somit dem Stufentarif. Es wurde der Begriff des Familienverbandes mit Verweis auf § 26a GGG um Geschwister sowie Nichten und Neffen erweitert.
Beispiel:
Eine Mutter schenkt ein Einfamilienhaus (GW EUR 400.000,–) an ihre Tochter und deren Lebensgefährten.
Sowohl die Tochter als auch deren Lebensgefährte erwerben somit einen Anteil von EUR 200.000,–. Die jeweilige Grunderwerbsteuer beträgt 0,5 % von EUR 200.000,–, das sind jeweils EUR 1.000,–.
Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif werden alle unentgeltlichen Erwerbe bzw unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben berücksichtigt, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben.
Beispiel:
Die Mutter verstirbt drei Jahre nach der Schenkung des Einfamilienhauses und hinterlässt ihrer Tochter eine Eigentumswohnung (GW EUR 300.000,–).
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich wie folgt, wobei von der ersten Stufe (EUR 0,– bis 250.000,–) durch den Erwerb des Anteils am Einfamilienhaus bereits EUR 200.000,– „verbraucht“ sind.
0,5 % von EUR 50.000,00 | EUR | 250,00 |
2,0 % von EUR 150.000,00 | EUR | 3.000,00 |
3,5 % von EUR 150.000,00 | EUR | 5.250,00 |
Ausnahmen von der Besteuerung
Von der Besteuerung ausgenommen sind insbesondere:
- Grundstückserwerbe, deren Wert EUR 1.100,– nicht übersteigt
- Der Erwerb eines Grundstückes gem § 13 des Liegenschaftsteilungsgesetzes, BGBl Nr 3/1930 in der geltenden Fassung, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert EUR 2.000,– nicht übersteigt
- Grundstückserwerbe bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland
- Grundstückserwerbe durch einen ausländischen Staat für Zwecke seiner Vertretungsbehörden, sofern Gegenseitigkeit vereinbart worden ist
- Grundstückserwerbe bei Teilung eines Grundstücks, das im Miteigentum steht, soweit der Wert des Teilungsgrundstückes dem Bruchteil entspricht, mit dem der ehemalige Miteigentümer am gesamten zur Verteilung gelangenden Grundstück beteiligt war
- Grundstückserwerb unter Lebenden durch Ehegatten oder eingetragenen Partner unter bestimmten Voraussetzungen (bspw keine Gegenleistung oder Gegenleistung geringer als 3-facher Einheitswert, Zweck der gleichteiligen Errichtung oder Anschaffung einer Wohnung mit höchstens 150 m²)
- Grundstückserwerb im Zuge einer Unternehmensübertragung bis zu einem Wert von EUR 365.000,– (Freibetrag) unter bestimmten Voraussetzungen (Übergeber verstorben oder 55. Lebensjahr vollendet oder erwerbsunfähig, Erwerber natürliche Person, Übergabe von mind 25 %-Anteil am Betrieb, keine Gegenleistung oder Gegenleistung geringer als 3-facher Einheitswert – Beachte: Die Übernahme von Schulden ist eine Gegenleistung)
Steuersatz
Die Steuer beträgt 3,5 % der Gegenleistung für entgeltliche Erwerbsvorgänge.
Bei Erwerben durch Angehörige (Ehegatten, eingetragenen Partner, Lebensgefährten, Kinder, Eltern, Enkelkind, Stiefkinder, Wahlkinder, Schwiegerkinder) sowie bei Erwerben anlässlich der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens im Zuge einer Ehescheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe sowie bei Grundstückserwerben anlässlich der Aufhebung oder Nichtigerklärung einer eingetragenen Partnerschaft berechnet sich die Steuer nach dem Stufentarif. Ebenso erfolgt die Berechnung bei unentgeltlichen Erwerben.
Bei der Widmung von Grundstücken an eine Privatstiftung erhöht sich die Steuer um 2,5 % (Stiftungseingangssteueräquivalent).
