Bestandrecht

Ist der Übertragende Mieter, muss unterschieden werden zwischen Bestandverhältnissen nach ABGB und solchen nach MRG.

Bei ABGB-Mieten kommt es zu keinem automatischen Eintritt des Übernehmenden/der übernehmenden Gesellschaft in das Bestandverhältnis, selbst wenn in den Bestandräumlichkeiten ein Unternehmen betrieben und dieses im Wege einer Einbringung übertragen wird. Vielmehr muss mit dem Vermieter eine Dreiparteieneinigung erzielt werden, wenn das Mietverhältnis auf die übernehmende Gesellschaft übergehen soll.

Im Anwendungsbereich des MRG greift dessen § 12a: Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen zur Fortführung in diesen Räumen, so tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Unter einer Veräußerung ist auch ein Zusammenschluss zu verstehen, infolge dessen der in den Bestandräumlichkeiten ausgeübte Betrieb übergeht. Der Vermieter hat allerdings das Recht, den Mietzins auf den angemessenen, ortsüblichen Mietzins anzuheben. Eine allfällige Erhöhung ist nur bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der Unternehmensveräußerung bis zu dem nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag möglich.

Die in § 12a Abs 2 MRG normierte sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens beginnt nur durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung zu laufen und ist nicht mehr – wie bei anderem Gesetzeswortlaut zu § 12 Abs 3 aF MRG judiziert wurde – ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen (so schon 5 Ob 316/99b) (RIS-Justiz RS0113457).

Die Präklusionsbestimmung des § 12a Abs 2 MRG und die in § 12a Abs 1 MRG geregelte Anzeigepflicht gelten analog für die „Fünfzehntel-Anhebung“ nach § 46a Abs 2 MRG (RIS-Justiz RS0125427).

Auf die Frist des §12a Abs 2 MRG – eine Präklusionsfrist – sind die für die Verjährungsbestimmungen geltenden Vorschriften analog anzuwenden (RIS-Justiz RS0116905).

Veräußert der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das von ihm im Mietgegenstand betriebene Unternehmen an eine juristische Person oder an eine Personengesellschaft des Handelsrechts, so ist der Vermieter nach Maßgabe des § 12a Abs 1 und Abs 2 MRG auch dann zur Anhebung des Hauptmietzinses berechtigt, wenn der bisherige Mieter entscheidende rechtliche und wirtschaftliche Einflussmöglichkeiten in der neuen Mieter-Gesellschaft beziehungsweise der in den Mietvertrag eingetretenen juristischen Person hat (RIS-Justiz RS0113530).