Kaution
Gem § 16b Abs 1 MRG kann die Übergabe einer Kaution an den Vermieter für die dem Vermieter aus dem Mietvertrag künftig entstehenden Ansprüche gegen den Mieter vereinbart werden.
Hinweis:
§ 16b MRG gilt sowohl im Vollanwendungsbereich als auch im Teilanwendungsbereich des MRG.
Es besteht die Möglichkeit, dem Vermieter die Kaution in Gestalt eines Sparbuchs zu übergeben. Wird sie allerdings als Geldbetrag übergeben, hat sie der Vermieter auf einem Sparbuch fruchtbringend zu veranlagen und den Mieter darüber auf Verlangen schriftlich zu informieren.
Andere Arten der Kautionsveranlagung sind zulässig, wenn sie eine gleich gute Verzinsung und – insbesondere durch Anwendbarkeit der gesetzlichen Einlagensicherung – eine gleich hohe Sicherheit wie eine Spareinlage bieten und wenn sie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglichen.
Dem Mieter steht sowohl jederzeit während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung gegenüber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung über die fruchtbringende Anlage der Kaution und über die gezogenen Zinsen zu (OGH 23.01.2020, 6 Ob 234/19h).
Gem § 16b Abs 2 MRG gilt, dass, wenn der Mietvertrag beendet wird, der Vermieter dem Mieter die Kaution samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen hat. Diese Pflicht trifft den Vermieter nur dann nicht, wenn sie zur Tilgung von berechtigten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis herangezogen wird.
Hinweis:
Die Verpflichtung des Vermieters zur Rückstellung der Kaution beginnt erst mit Rückstellung des Mietobjekts.
Der Vermieter ist weiters nur dann zur Einbehaltung der Kaution berechtigt, wenn ihm offene berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen, wie zB Mietzins- und Betriebskostenrückstände, sowie Schadenersatzansprüche aus dem Mietverhältnis (siehe immolex 2017, s 140).
Gem § 16b Abs 3 gilt für den Fall, dass über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, dass darin die Kaution für Ansprüche, die nicht im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, nicht herangezogen werden darf. Nach Ende des Mietvertrags kann der Mieter wegen des Rückforderungsanspruchs nach Abs 2 – soweit ihm nicht ohnehin weitergehende Rechte zukommen – abgesonderte Befriedigung aus dem Kautionssparbuch verlangen (§ 48 IO).
Aus der Judikatur folgt, dass die Frage der im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8b MRG dem Kautionsrückforderungsanspruch entgegengehaltenen Gegenforderung nicht Vorfrage ist, sondern Hauptfrage (LG für ZRS Wien 08.01.2013, 40R336/12a).
Die Bestimmung des § 16b MRG gilt zwar auch im Teilanwendungsbereich des MRG, das mietrechtliche Außerstreitverfahren steht allerdings für dem MRG gar nicht unterliegende Bestandverhältnisse nach wie vor nicht zur Verfügung. Über Kautionsrückforderungsansprüche des Pächters ist daher jedenfalls im Streitverfahren zu entscheiden (OGH 25.03.2010, 5 Ob 26/10z).
Hinweis:
Die Feststellung der Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrages wurde in das außerstreitige Verfahren verwiesen (§ 37 Abs 1 Z 8b MRG).
Der Rückforderungsanspruch kann weiterhin im streitigen Verfahren geltend gemacht werden (LGZ Wien 40 R 100/09s).
Eine Klausel ist gem § 6 Abs 3 KSchG intransparent, wenn die primär als Gegenleistung für die Einräumung der Nutzungsberechtigung geforderte Zahlung mit einem Begriff umschrieben wird, dem die Bedeutung einer Sicherstellung zukommt, womit der Entgeltcharakter der Zahlung nicht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck gebracht wird.
Der Nichterlag der Kaution ist kein zu vereinbarender Kündigungsgrund (RIS-Justiz RWZ 0000183).
§ 402 Abs 1 EO ist auf Beschlüsse über die Höhe der Sicherheitsleistung analog anzuwenden, weil mit dieser (allenfalls) auch über das weitere Schicksal der einstweiligen Verfügung entschieden wird und durch einen Beschluss über die Höhe der Sicherheitsleistung die Interessen der Parteien ähnlich stark berührt werden wie durch einen Beschluss über einen Sicherheitsantrag. Für Entscheidungen über einen Antrag auf nachträgliche Erhöhung einer Kaution gelten diese Überlegungen sinngemäß (OGH 09.02.2010, 17 Ob 36/09g).
Dem Mieter steht sowohl jederzeit während des Mietverhältnisses als auch nach dessen Beendigung gegenüber dem Vermieter das Recht auf Rechnungslegung über die fruchtbringende Anlage der Kaution und über die gezogenen Zinsen zu (OGH 23.1.2020, 6 Ob 234/19h).
Feststellungsantrag im Außerstreitverfahren
Wie auch sonst im Mietrecht hat der die Kaution rückfordernde Mieter die Wahl, den Kautionsbetrag unmittelbar im Rechtsweg zurückzufordern oder (zunächst) einen Feststellungsantrag im Außerstreitverfahren zu stellen. Im Außerstreitverfahren wird nicht die Kaution rückgefordert, sondern nur die Höhe des „rückforderbaren“, das heißt um die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis verminderten Kautionsbetrages festgestellt (RIS Justiz RFE0000187).
