Weitergabe an Touristen

Grundsätzlich ist die Vermietung eines Wohnungseigentumsobjekts ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zulässig. • [Fußnote: Etwa OGH 5 Ob 106/06h.]  Durchbrochen wird dieser Grundsatz bei touristischer Vermietung, die in zu Wohnzwecken gewidmeten Objekten ohne Zustimmung oder Genehmigung unzulässig ist. Die vielleicht bedeutendste Innovation der letzten Jahre auf dem Immobilienmarkt, Airbnb, kann damit ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nur noch sehr eingeschränkt genutzt werden. • [Fußnote: Dazu etwa Trapichler, Kurzzeitvermietung, immolex 2018, 172; Seeber-Grimm/Seeber, Kurzzeitvermietungen: Airbnb & Co im rechtlichen „Graubereich“? ZRB 2018, 47; Prader/Markl, Zur Kurzzeitvermietung in Wohnungseigentumsanlagen, Zak 2014/620.] 

Rechtsprechung zur Weitergabe zahlreicher Wohnungen an Touristen

Zu nennen ist zuerst das Verfahren 3 Ob 158/11y. Die Beklagten bewarben zehn von insgesamt 27 Wohnungen im Internet als Ferienwohnungen für einen Mindestaufenthalt von drei Nächten bis zu einer Woche. Eine elfte Wohnung im Haus bewohnten sie selbst. Die Auslastung betrug im Jahresschnitt über 50 Prozent.

Der OGH sah die Unterlassungsklage der anderen Wohnungseigentümer als berechtigt an. Zuerst bejahte er das Vorliegen einer Änderung: die Beklagten hatten keine Miet-, sondern Beherbergungsverträge abgeschlossen. Dies entsprach nicht der Widmung ihrer zu Wohnzwecken gewidmeten Wohnungseigentumsobjekte und stellte damit eine Widmungsänderung dar.

Weiters sei die Weitergabe derartig vieler Wohnungen an wechselnde Dritte potenziell geeignet, schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer zu beeinträchtigen und ist daher ohne deren Zustimmung unzulässig. Dies begründete der OGH damit, dass die Frequentierung eines Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen nicht den Erwartungen der Erwerber einer Eigentumswohnung bei Vertragsabschluss und deren Interessen in einem ausschließlich zu Wohnzwecken gewidmeten Gebäude entspricht.

Rechtsprechung zur Weitergabe einer einzelnen Wohnung an Touristen

Wiederholt und noch ein Stück verschärft wurde dieses Verständnis der Widmung zu Wohnzwecken in der Entscheidung 5 Ob 59/14h. Hier untersagte der OGH Kurzzeitvermietung, obwohl, anders als in der eben zitierten Entscheidung, nur eine einzige Wohnung an Touristen weitergegeben wurde. Insbesondere macht der OGH hier keinen Unterschied zwischen (kurzzeitiger) Vermietung und Beherbergung; es wird also nicht darauf ankommen, welche Dienstleistungen genau angeboten werden.

Einmalige kurzfristige Vermietung

Nach Ansicht von Etzersdorfer ist es trotz Widmung zu Wohnzwecken zulässig, Wohnung einmalig, etwa während einer urlaubsbedingten Abwesenheit, an Touristen zu vermieten. • [Fußnote: Glosse zu 5 Ob 59/14h, wobl 2014/78.] 

Keine Genehmigungsbedürftigkeit bei unspezifischer Geschäftsraumwidmung

Besteht keine spezifische Geschäftsraumwidmung, war also kein bestimmter Geschäftsbetrieb im Wohnungseigentumsobjekt Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags, ist auch die gewerbliche Vermietung an Touristen zulässig. • [Fußnote: 5 Ob 68/24x.]  

Genehmigungsfähigkeit

Die bisher ergangenen Entscheidungen klären nicht, ob eine zustimmungspflichtige Kurzzeitvermietung gerichtlich genehmigt werden kann. Foerster hält dies etwa dann für denkbar, wenn konkrete Vorkehrungen getroffen werden, um Störungen der anderen Wohnungseigentümer zu vermeiden, so etwa durch geregelte Ruhezeiten und Zeiten für die An- und Abreise. • [Fußnote: Foerster, Nachbarn können Kurzzeitvermietungen nicht verhindern. Serviced Apartments sind laut OGH-Entscheidung zulässig, wenn Spielregeln eingehalten werden, Der Standard 2012/09/02.]