Treuhandvereinbarung: Keine Auszahlung des Kaufpreises vom Treuhandkonto an den Verkäufer ohne Übergabeprotokoll
Rechtliche Grundlagen
Hat der Treuhänder von seinen Vertragsparteien im Vertrag den Auftrag bekommen, den Kaufpreis erst nach Vorliegen bestimmter Bedingungen auszuzahlen, kommt diese Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer tatsächlich erst nach Vorliegen aller vereinbarter Bedingungen infrage. Die übertriebene Formulierung solcher Bedingungen seitens des Käufers bzw das Akzeptieren solcher übertriebenen Bedingungen durch den oder die Verkäufer kann zu einer Pattstellung und zu einem Verlust des Teiles des Kaufpreises für den Verkäufer führen.
Haftungs- oder Schadensfall
Ein Vertragserrichter errichtete einen Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer A und dem Käufer B, wobei der Käufer B in die Treuhandbedingungen hinein reklamierte, dass der beim Vertragserrichter treuhändig hinterlegte Kaufpreis erst nach Vorlage des beidseitig unterschriebenen Übergabeprotokolls durch den Vertragserrichter an den Verkäufer A ausgezahlt werden darf. Weder der Verkäufer A noch „sein“ Vertragserrichter sahen anfänglich in dieser Formulierung eine Besonderheit, auf die sie aufpassen sollten oder gar eine Gefahr. Der Rechtsanwalt des Käufers B, der an der Vertragserrichtung an sich nicht beteiligt war, hatte dem Käufer B geraten, diese Bedingungen in den Kaufvertrag aufnehmen zu lassen, was auch passiert ist. Da die Auszahlung des Kaufpreises darüber hinaus erst nach Eintragung des Käufers B in das Grundbuch zulässig war, beeilte sich der Vertragserrichter mit der Verbücherung des Eigentumsrechtes für den Käufer B, was auch tatsächlich vor der Übergabe erledigt war. Der Käufer B war also grundbücherlicher Eigentümer.
Anlässlich der Übergabe des Kaufobjektes kritisierte der Käufer B, dass es hier einen Sprung in der Wand, dort einen Schaden im Verputz, an einer anderen Wand eine feuchte Stelle, einige verrostete Wasserleitungen, ein paar zerbrochene Dachziegel und einige weitere Mängel gab, die er in einer Liste zusammenfasste. Er übernahm die Schlüssel und unterschrieb lediglich die Übernahme der Schlüssel und die Zählerstände des Wasserzählers und des Elektrozählers, verweigerte aber die Unterschrift unter dem vorbereiteten Übergabeprotokoll.
Der Käufer B verständigte den Vertragserrichter von den Details der Übergabe und übersendete dem Vertragserrichter die Liste der Mängel des Kaufobjektes mit dem Hinweis, dass eine Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer A nicht infrage kommen kann. Der Verkäufer A protestierte und verlangte vom Vertragserrichter die Auszahlung des Kaufpreises, was dieser aber verweigern musste. Der Verkäufer A engagierte nun selbst einen Rechtsanwalt, der dem Rechtsanwalt des Käufers B androhte, unter Zuhilfenahme eines Schlüsseldienstes die Schlösser des Kaufobjektes auszutauschen und so die bereits erfolgte Übergabe wieder rückgängig zu machen.
Der Rechtsanwalt des Käufers B antwortete dem Rechtsanwalt des Verkäufers A, dass er das nicht machen sollte, weil diese Vorgangsweise eine ungerechtfertigte Besitzstörung wäre, weil der Käufer B längst im Grundbuch steht und somit Eigentümer des Kaufobjektes ist! Da der Verkäufer A nicht mehr Eigentümer war, waren ihm tatsächlich die Hände gebunden!
Der Verkäufer A einigte sich mit dem Käufer B auf die Sanierung einiger Mängel auf seine Kosten, die dem Verkäufer A ca EUR 50.000,– kostete. Ob der Vertragserrichter einen Teil dieses Schadens übernahm, konnte ich nicht eruieren.
Zusammenfassung und Möglichkeiten der Vermeidung von Haftung
Wenn jemand eine Liegenschaft verkaufen möchte, dann sollte er dringend darauf achten, dass einerseits der Zustand des Kaufobjektes dem Käufer sehr detailiert bekannt ist, er es in eben diesem Zustand kaufen und übernehmen will, der Käufer auch bestätigt, dass der vereinbarte Kaufpreis für das Kaufobjekt auch in seinen Augen angemessen ist und ihm auch bekannt ist, dass vom Verkäufer keinerlei Haftung für den Zustand des Kaufobjektes übernommen wird. Es ist auch dringend anzuraten, die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer durch den Vertragserrichter maximal mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch, besser noch nur durch die Vorlage aller für die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch nötigen Urkunden beim Vertragserrichter, sonst aber von keiner weiteren Bedingung abhängig zu machen. Ein besonders großer Fehler in diese Richtung wäre, dass der Kaufpreis erst nach rechtskräftiger Einverleibung des Eigentumsrechtes des Käufers im Grundbuch erfolgen darf, weil Beschlüsse in Grundbuchssachen zwar einer starken Rechtskraft fähig sind, aber die Zustellung an den Käufer möglicherweise verschleppt werden könnte mit dem Argument eines Auslandsaufenthaltes, eines Kidnappings, einer Krankheit oder Ähnlichem. In einem solchen Fall darf der Kaufpreis so lange vom Vertragserrichter nicht an den Verkäufer überwiesen werden, bis die Zustellung an den Käufer erfolgt und die Rekursfrist für den Käufer abgelaufen ist.
