Unzulässigkeit eines weiteren Wohnungsgebrauchs- oder Wohnungsfruchtgenussrechts bei bestehendem Wohnrecht im Grundbuch
Die Einverleibung eines weiteren Wohnungsfruchtgenuss- oder -gebrauchsrechtes ist nicht möglich, wenn bereits in derselben Liegenschaft ein Wohnungsrecht, Wohnungsfruchtgenussrecht oder Wohnungsgebrauchsrecht einverleibt ist; eine Zustimmung des bereits intabulierten Wohnungsberechtigten reicht nicht aus, es steht lediglich die Möglichkeit offen, gemeinsam ein derartiges Recht zu begründen (§ 485 und 844 ABGB, Unübertragbarkeit und Unteilbarkeit der Servitut).
Die Einverleibung eines Wohnungsgebrauchsrechtes ist auch dann unzulässig, wenn bereits ein Fruchtgenussrecht einverleibt ist (5 Ob 2121/96).
Haftungs- oder Schadensfall
Ein Vertragserrichter wurde mit der Erstellung eines Übergabsvertrages einer landwirtschaftlichen Liegenschaft beauftragt. Als Gegenleistungen setzten die Übergeber ein Wohnungsgebrauchsrecht, die Reallast des Ausgedinges und eine Handgeldforderung von monatlich EUR 200,– jeweils für jeden Übergeber fest.
Bei der Verbücherung dieses Übergabsvertrages kann jedoch hervor, dass für die Eltern des Übergebers im Grundbuch bereits ein Wohnrecht einverleibt war, welches nicht auf irgendwelche Räumlichkeiten des Bauernhauses eingeschränkt war, sondern das ganze Bauernhaus umfasste. Der zuständige Diplomrechtspfleger in Grundbuchssachen lehnte die Bewilligung des Antrags zur Gänze ab und es wurde dieser Antrag vom Vertragserrichter zurückgezogen. Der Vertragserrichter lud daraufhin die Übergeber und die Übernehmer zur Besprechung der Sachlage in seine Kanzlei. Die Übernehmer wollten so rasch als möglich als Eigentümer im Grundbuch aufscheinen, weil sie einen Zubau zum Bauernhaus errichten wollten, mit dem die vorhandenen Fremdenzimmer erweitert werden sollten. Die Übergeber wollten die Pfandurkunde der Übernehmer nicht unterschreiben oder mithaften und bestanden auf der Einverleibung ihres Wohnungsgebrauchsrechtes im Grundbuch, vor allem wollten sie mit diesem Wohnungsgebrauchsrecht im sicheren Rang vor allen in der Zukunft von den Übernehmern im Grundbuch einzutragenden Pfandrechten einverleibt sein, weswegen sich damit das Projekt des Zubaues zum Bauernhaus empfindlich verzögerte. Der Vater der Übergeber war bereits verstorben, die Mutter lebte und wohnte aber tatsächlich noch im Bauernhaus, war aber wegen fortgeschrittener Demenz kaum ansprechbar. Es musste somit ein Erwachsenenvertreter für sie bestellt werden, der einer Teillöschung des Wohnungsgebrauchsrechtes dergestalt zustimmte, dass sich das im Grundbuch einverleibte Wohnrecht nur auf die Zimmer beschränkte, die die Mutter des Übergebers tatsächlich benützte bzw bewohnte. Dieser Erwachsenenvertreter war ein Rechtsanwalt, der zunächst verständlicherweise große Bedenken hatte, diesem Ansinnen zuzustimmen. Er beriet sich auch mit der Pflegschaftsrichterin, die diese Zustimmung darüber hinaus zu bewilligen hatte. Nach Wochen der Beratungen und Besprechungen mit den Übergebern und Übernehmern erteilte der Erwachsenenvertreter die Zustimmung zur Teillöschung des Wohnrechtes, welche von der Pflegschaftsrichterin genehmigt wurde.
Nunmehr war auch noch die Errichtung eines Nachtrages zum Übergabsvertrag nötig, mit dem das Wohnungsgebrauchsrecht für die Übergeber auf bestimmte Zimmer eingeschränkt wurde, damit eine Kollision mit dem Wohnrecht der Mutter des Übergebers vermieden wurde. Schlussendlich wurde zuerst die Teillöschung des Wohnrechtes der Mutter des Übergebers und danach mit einem eigenen Gesuch die Verbücherung des Übergabsvertrages samt allen Gegenleistungen und vor allem mit dem Wohnungsgebrauchsrecht der Übergeber im Grundbuch durchgeführt.
Die Übernehmer warfen dem Vertragserrichter vor, dass er die Unmöglichkeit der Begründung eines Wohnungsgebrauchsrechtes hätte wissen müssen, wiesen darauf hin, dass sich in der Zwischenzeit die Kosten der Errichtung des Zubaues verteuert hatten und erreichten mit ihm die Vereinbarung, nur das ursprünglich ausgemachte Vertragserrichtungshonorar bezahlen zu müssen. Der Vertragserrichter bekam keinen Ersatz für die zusätzlichen Kosten des Erwachsenenvertreters und des Nachtrages, die nicht unerheblich waren.
Zusammenfassung und Möglichkeiten der Vermeidung von Haftung
Natürlich stellt die Notwendigkeit der Bestellung eines Erwachsenenvertreters und der Erlangung einer pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung eine besondere Erschwernis dar. Sind aber die Berechtigten aus einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht, Wohnungsgebrauchsrecht oder Wohnungsfruchtgenussrecht in der Lage, eine beglaubigte Unterschrift abgeben zu können, gibt es die Möglichkeit, das im Grundbuch eingetragene Recht zu löschen und ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht für die bisher Berechtigten und die zukünftig Berechtigten, also für drei oder vier Personen im Grundbuch einzuverleiben. Somit sind alle sicher und in einem Nebenvertrag, der nicht ins Grundbuch kommt, verzichten die zukünftig Berechtigten auf die Ausübung dieses Rechtes zugunsten der bisher Berechtigten, möglicherweise auch nur auf Teile dieser Liegenschaft, so dass die bisher Berechtigten auch tatsächlich die Möglichkeit haben, ihr alleiniges Wohnungsgebrauchsrecht oder Wohnungsfruchtgenussrecht auch schlimmstenfalls durchsetzen zu können. Die Unterschriften eines solchen Nebenvertrages müssen nicht beglaubigt werden, ich rate allerdings dringend, auf die Beglaubigung der Unterschriften in einem solchen Fall nicht zu verzichten.
