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Wolfgang List | Praxiswissen | Fachbeitrag

2.7.1 Novellen zur Wiener Bauordnung 2009–2020

Der Wiener Landesgesetzgeber hat in den vergangenen drei Jahren insgesamt drei Novellen beschlossen, wobei insbesondere die Novelle 2014 • [Fußnote: LGBl Nr 25/2014.]  von umfassender Relevanz ist. Aber auch der aktuellsten Novelle aus dem Jahre 2016 • [Fußnote: LGBl Nr 21/2016.]  soll – angesichts des breiten Medienechos, das durch sie verursacht wurde – im Rahmen dieses Beitrages Beachtung geschenkt werden.

Novelle 2009

Grundsätzliches

• Gem § 69 Bauordnung für Wien (in Folge BO) darf grundsätzlich von allen Festlegungen des Bebauungsplanes, die im § 5 BO normiert sind, abgewichen werden.
• Dafür müssen die gesetzlichen Bedingungen des § 69 BO Abs 1, Abs 2, Abs 3 und Abs 4 erfüllt werden.
• Grundsätzlich können auch mehrere Tatbestände als Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplans in Anspruch genommen werden. Hierbei ist dann jede Abweichung zu begründen.
• Von Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes § 4 BO, also insbesondere von der Widmung, kann nicht abgewichen werden. • [Fußnote: Geuder/Fuchs, Bauordnung für Wien (7. Auflage) 2021, § 69 BO.] 

Die gesetzlichen Bedingungen im Überblick

1. Die Zielrichtung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes darf nicht unterlaufen werden (§ 69 Abs 1 BO) (–> Überprüfung durch MA 21). Darüber hinaus darf:
2. die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen ohne nachgewiesene Zustimmung des betroffenen Nachbarn nicht vermindert werden (§ 69 Abs 1, Z 1 BO) (–> Überprüfung durch die MA 37),
3. an Emissionen nicht mehr zu erwarten sein, als bei einer der Flächenwidmung entsprechenden Nutzung typischerweise entsteht (§ 69 Abs 1, Z 2 BO) (–> Überprüfung durch die MA 37, ggf mit MA 22),
4. das vom Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan beabsichtigte örtliche Stadtbild nicht störend beeinflusst werden (§ 69 Abs 1, Z 3 BO) (–> Überprüfung durch die MA 19),
5. und es darf die beabsichtigte Flächennutzung sowie Aufschließung nicht grundlegend anders werden (§ 69 Abs 1, Z 4 BO) (–> Überprüfung durch die MA 37, ggf mit der MA 21). • [Fußnote: Leitfaden für Vorgangweise und Begründung der Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplans (§ 69 Bauordnung für Wien), MA 37 – Allg. 20173/2009, 2010.] 

Abweichungen, die die Anforderungen des Absatz 1 erfüllen, sind nur zulässig, wenn sie auch zumindest einen der nachfolgenden Effekte bewirken:

1. Eine zweckmäßigere Flächennutzung (§ 69 Abs 2, Z 1 BO) (–> Überprüfung durch die MA 37),
2. eine zweckmäßigere oder zeitgemäße Nutzung von Bauwerken, insbesondere des konsensgemäßen Baubestandes (§ 69 Abs 2, Z 2 BO) (–> Überprüfung durch die MA 37),
3. die Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechendes örtliches Stadtbild (§ 69 Abs 2, Z 3 BO) (–> Überprüfung durch die MA 19),
4. die Erhaltung schützenswerten Baumbestandes (§ 69 Abs 2, Z 4 BO) (–> Überprüfung durch die MA 42). • [Fußnote: Leitfaden für Vorgangweise und Begründung der Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplans (§ 69 Bauordnung für Wien), MA 37 – Allg. 20173/2009, 2010.] 

In Schutzzonen dürfen Abweichungen nur bewilligt werden, wenn das öffentliche Interesse an einer besonderen Situierung und Ausbildung des Baukörpers zur Gestaltung des örtlichen Stadtbildes überwiegt (§ 69 Abs 3 BO) (–> Überprüfung durch die MA 19) und die zulässige (flächenmäßige) Ausnützbarkeit des Bauplatzes nicht überschritten wird (–> Überprüfung durch die MA 37).

Gemäß Absatz 4 sind die Gründe, die für die Abweichung sprechen, mit den Gründen die dagegen sprechen abzuwägen. In diese Abwägung sind alle – nicht nur die im Gesetz aufgezählten – Gründe mit einzubeziehen.

Erläuterungen zum Nachweis der Voraussetzungen gem § 69 Abs 1 BO

1. Die Zielrichtung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes wird nicht unterlaufen, wenn das Ausmaß der Abweichungen den mit diesen Plänen verfolgten Absichten der Stadtplanung nicht widerspricht. Für die diesbezügliche Prüfung ist jener Flächenwidmungs- und Bebauungsplan maßgebend, der Grundlage für die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen war bzw durch das Bauvorhaben gem § 10 Abs 2 BO einzuhalten ist. Bei der Beurteilung, ob eine bestimmte Abweichung vom Bebauungsplan den Absichten der Stadtplanung zuwiderläuft, sind grundsätzlich jene Unterlagen (vgl § 2 Abs 1 BO) heranzuziehen, die Grundlagen für die Beschlussfassung des Gemeinderates über das betreffende Plandokument waren.
2. Hinsichtlich der Bebaubarkeit der benachbarten Grundstücke ist jedenfalls auf die Belichtungssituation einzugehen und dort der Nachweis zu führen, dass der Nachbar durch die geplante Bauführung keine Einschränkung der Belichtungsöffnungen seines Bauwerkes erfährt.
3. In Bezug auf zusätzliche Emissionen ist Bezug auf die im jeweiligen Widmungsgebiet zulässige Bauführung gem § 6 BO zu nehmen.
4. Das Stadtbild darf ebenfalls nicht beeinträchtigt werden. Hierbei sollte im besten Fall schon im Vorfeld mit der zuständigen Fachabteilung der MA 19 Kontakt aufgenommen werden. Deren Beurteilung erfolgt im Rahmen eines amtssachverständigen Gutachtens.
5. Hinsichtlich der beabsichtigten Flächennutzung ist darzustellen, welche Bestimmungen im geltenden Plandokument vorgeschrieben sind und was die Intention bei der Festsetzung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes war. Im Vorfeld der Planung sollten nutzungsspezifische Aspekte und Entwicklungen mit der zuständigen Fachabteilung MA 21 abgeklärt werden, die im Rahmen des Verfahrens ein amtssachverständigen Gutachten abzugeben hat. • [Fußnote: Leitfaden für Vorgangweise und Begründung der Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplans (§ 69 Bauordnung für Wien), MA 37 – Allg. 20173/2009, 2010.] 

Erläuterungen zum Nachweis des positiven Effektes gem § 69 Abs 2 BO

Liegen alle Voraussetzungen des § 69 Abs 1 vor, muss in einem weiteren Schritt auf den in § 69 Abs 2 geforderten positiven Effekt eingegangen werden. Die beabsichtigten Abweichungen von den vorgeschriebenen Bestimmungen sind nur dann zulässig, wenn sie nachvollziehbar zumindest einen der positiven Effekte des Abs 2 des § 69 BO bewirken. • [Fußnote: Leitfaden für Vorgangweise und Begründung der Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplans (§ 69 Bauordnung für Wien), MA 37 – Allg. 20173/2009, 2010.]  Eine Abweichung von Bebauungsbestimmungen ist dann wesentlich iSd § 69 Abs 2 BO, wenn ihr eine dem geltenden Flächenwidmungs- und Bebauungsplan unterlaufende Tendenz innewohnt. • [Fußnote: VwGH vom 27.05.2009, Zl 2007/05/0093 und VwGH 28.04.2015, 2012/05/0108-0109.] 

1. Es ist von der zweckmäßigen bestehenden Flächenwidmungen und den bestehenden Bebauungsbestimmungen auszugehen und der Nachweis zu führen, dass durch die beantragte Abweichung die beabsichtigte Flächennutzung bspw eine höhere Wohn- oder Lebensqualität erzielt wird. Was „zweckmäßig in Bezug auf die Flächenwidmung“ ist, ergibt sich aus den Regelungen der BO über die jeweilige Widmung; so kann etwa eine Abweichung von den festgesetzten Fluchtlinien durch ein Gebäude zur besseren Anlegung eines Kinder- und Jugendspielplatzes (§ 119 BO), zur besseren Belichtung von Aufenthaltsräumen (§ 106 BO) oder zu Zwecken der Energieeinsparung (§ 118 BO) wegen besserer Sonneneinstrahlung zweckmäßiger sein. Schaffung von zusätzlichem Wohnraum alleine reicht nicht aus.
2. Zweckmäßigere oder zeitgemäße Nutzung von Bauwerken ergibt sich aus der jeweiligen Nutzung von Bauwerken; so kann etwa der Einbau von Sanitäreinrichtungen, der Einbau von Aufzügen, die Errichtung eines Windfanges oder die barrierefreie Gestaltung zweckmäßiger oder zeitgemäßer sein. Eine Verbesserung der Raumhöhe oder der Energieeinsparung eines Bauwerkes kann ebenfalls als „zeitgemäßer“ oder „zweckmäßiger“ argumentiert werden. Insgesamt gibt es ein weites Argumentationsfeld.
3. Fragen hinsichtlich eines zeitgemäßen, dem örtlichen Stadtbild entsprechenden Architekturstils müssen immer einzelfallbezogen, fachlich beurteilt werden. Daher sollte im Vorfeld schon mit der MA 19 Kontakt aufgenommen werden.
4. Die Erhaltung von schützenswertem Baumbestand ist im Vorfeld mit der MA 42 abzuklären. • [Fußnote: Leitfaden für Vorgangweise und Begründung der Abweichungen von Vorschriften des Bebauungsplans (§ 69 Bauordnung für Wien), MA 37 – Allg. 20173/2009, 2010.] 

Erläuterungen zum Nachweis der positiven Effekte gem § 69 Abs 3 BO

Sollte das Bauvorhaben in einer Schutzzone verwirklicht werden, so ist auch der Ausnahmetatbestand des § 69 Abs 3 BO für Wien zu prüfen. In Schutzzonen muss das öffentliche Interesse an einer besonderen Situierung aus Ausbildung des Baukörpers zur Gestaltung des örtlichen Stadtbildes überwiegen; dies ist im Verfahren von der MA 19 zu bestätigen. Im beizulegenden Gutachten des Bauwerbers ist zumindest in Anhaltspunkten das seiner Ansicht folgende öffentliche Interesse darzulegen. • [Fußnote: Geuder/Fuchs, Bauordnung für Wien (7. Auflage) 2021, § 69 BO.] 

Zusammenfassung

§ 69 BO für Wien normiert, dass für einzelne Bauvorhaben die Behörde über die Zulässigkeit von Abweichungen von den Vorschriften des Bebauungsplanes zu entscheiden hat. Diese Abweichungen dürfen die Zielrichtung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes nicht unterlaufen. Dies wird von der Magistratsabteilung 21 überprüft. Von den Bestimmungen des Flächenwidmungsplanes, also insbesondere von der Widmung, kann jedoch nicht abgewichen werden. • [Fußnote: Geuder/Fuchs, Bauordnung für Wien (7. Auflage) 2021, § 69 BO.] 

Gem § 69 Abs 4 BO für Wien sind die Gründe, die für die Abweichung sprechen, mit den Gründen die dagegen sprechen abzuwägen. In diese Abwägung sind alle – nicht nur die im Gesetz aufgezählten – Gründe mit einzubeziehen. • [Fußnote: Moritz, BauO für Wien (4. Auflage) 2009, Anm zu § 69 Abs 4.] 

Leider ist die Begründung der Anwendung des § 69 BO für Wien durch die zuständige Behörde nach nicht ausreichend, da meistens nur festgestellt wird, dass der Abweichung von den Bebauungsvorschriften maßgebende Gründe nicht entgegenstehen. Der Verwaltungsgerichtshof hat bereits festgehalten, dass eine nicht näher begründete Feststellung die nach § 69 Abs 4 BO für Wien gebotene Abwägung nicht ersetzt. Die Begründung in dem entsprechenden Bescheid muss daher auf fachkundigem Niveau verfasst sein und darstellen, warum sich ein ohne Ausnahme zulässiges Projekt schlechter darstellt, als ein Projekt mit Ausnahmegenehmigung.

Problematisch ist weiters die Einschränkung der Nachbarrechte durch § 69 BO für Wien. • [Fußnote: VwGH vom 24.06.2014, 2013/05/0168.]  Sofern nämlich eine Abweichung von Bebauungsvorschriften gem § 69 BO für Wien bewilligt wurde, können Nachbarn in einem ihnen grundsätzlich gesetzmäßig zustehenden subjektiv öffentlichen Recht nicht mehr verletzt sein. • [Fußnote: VwGH vom 30.01.2014, 2012/05/0081 und VwGH vom 27.04.2016, 2013/05/0205.]  Die Nachbarn werden somit durch § 69 BO für Wien teilweise ihrer Rechten beraubt. Dies bedeutet, dass trotz objektiven Verstoßes gegen eine unter § 134a BO für Wien (Nachbarrechte) subsumierende Bauvorschrift die Verletzung durch den Nachbarn nicht erfolgreich geltend gemacht werden kann. • [Fußnote: Geuder/Fuchs, Bauordnung für Wien (7. Auflage) 2021, § 69 BO.] 

Trotzdem muss festgehalten werden, dass es die häufige Praxis der MA 21 ist, auch bei krassen Abweichungen von der Zielrichtung des Flächenwidmungsplanes und des Bebauungsplanes mit nicht nachvollziehbaren Behauptungen bestimmte Vorhaben positiv zu beurteilen und damit die Zustimmung des Bauausschusses des betreffenden Bezirks zu ermöglichen.

Demgegenüber wird die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes hinsichtlich der Anwendung dieser Norm immer strenger und dadurch wird § 69 BO für Wien bereits viel restriktiver, aber noch immer nicht restriktiv genug, von den Baubehörden ausgelegt.