Entscheidung und Vollzug

Beschluss

Der Rechtspfleger entscheidet über den Grundbuchsantrag in Form des Beschlusses, nachdem er ihn nach dem beschränkten Legalitätsprinzip (§ 94 GBG) ohne Einvernehmung der Parteien und abgesehen von Verbesserungsverfahren des § 82a GBG ohne Zwischenerledigung geprüft hat, indem er den Antrag bewilligt oder abweist, allenfalls teilweise bewilligt oder abweist (§ 95 Abs 1 GBG). Aufgrund des Eintragungsbeschlusses wird die Plombe im Grundbuch automationsunterstützt gelöscht (zu § 13 Abs 1 GUG) und als letzte Tagebuchzahl ersichtlich gemacht (§ 14 GUG). Die Tagebuchzahl ist somit Gegenstand der Plombe, rangwahrendes Kriterium der Eintragung im Hauptbuch, Geschäftszahl des Grundbuchsbeschlusses und Hinweis zum Auffinden der Urkundenabschriften in der Urkundensammlung.

Sind die Verfügungen über die Ab- und Zuschreibung iSd § 23 LiegTeilG in den Büchern zweier Gerichte zu vollziehen, so hat das Gericht, das die Abschreibung vornehmen soll, auch über die Zuschreibung zu entscheiden (§ 18c GUG). Hätten beide Gerichte eine Abschreibung vorzunehmen, so ist jenes dieser Gerichte für sämtliche Ab- und Zuschreibungen zuständig, bei dem der Antrag gestellt wird.

Die bisher geltende Regelung des § 18c GUG besagt, dass bei einer sprengelübergreifenden Liegenschaftsteilung das Abschreibegericht auch für die Zuschreibung zuständig ist. Es kann jedoch vorkommen, dass in beiden Sprengeln Abschreibungen zu erfolgen haben. Für diesen Fall wurde durch den zweiten Satz des § 18c GUG klargestellt, dass der Antragsteller ein Wahlrecht hat, welches der beiden in Betracht kommenden Gerichte er anruft. Dieses Gericht hat dann sämtliche im Teilungsplan vorgesehenen Ab- und Zuschreibungen vorzunehmen, weil nur so dem Gebot der einheitlichen Plandurchführung (vgl § 2 Abs 1 LiegTeilG) entsprochen werden kann.

Ausnahmsweise Tagsatzungen

Tagsatzungen sind im Grundbuchsverfahren nur in Ausnahmefällen vorgesehen, so im Verfahren auf Löschung der Vormerkung nach § 45 Abs 2 GBG, bei Löschung der Streitanmerkung nach § 68 GBG wenn unklar ist, ob die Löschungsklage rechtzeitig erhoben wurde oder bei der Berichtigung von Fehlern nach § 104 GBG.

Präziser Antrag

Obwohl der Antrag präzise zu fassen ist (§ 85 Abs 2 GBG) soll es kein Abweisungsgrund sein, wenn die Urkunden, die dieser Bewilligung zugrunde liegen, im Beschlussentwurf nicht ausschließlich als Eintragungsgrundlage bezeichnet wurden (NZ 1997, 335) oder beim Erwerb eines Teiles eines Miteigentumsanteiles nicht angegeben wird, was mit dem Voreigentümer verbleibenden Rest des Anteiles geschehen soll (NZ 1991, 179) oder der Vermerk betreffend die Begründung von Wohnungseigentum unrichtig ist (NZ 1991, 179). Ein unpräziser Antrag ist es auch, die Einverleibung eines Wohnungsrechtes statt eines Wohnungsgebrauchsrechtes oder eines Wohnungsfruchtgenussrechtes zu begehren (wobl 2000, 163). Auch ist die Einverleibung ungeachtet der Tatsache, dass das Wort Einverleibung im ADV-Grundbuch nicht mehr eingetragen wird, zu begehren (NZ 2000, 25).

Elektronischer Rangordnungsbeschluss (Verordnungsermächtigung)

Entsprechend der mit der Grundbuchs-Novelle 2012 eingeführten Bestimmung des § 18d GUG kann der Bundesminister für Justiz für Rangordnungsbeschlüsse nach § 54 GBG 1955 nach Maßgabe der technischen Möglichkeiten sowie unter Bedachtnahme auf eine Sicherung vor Missbrauch durch Verordnung ein Verfahren für die Ausnutzung der Rangordnung vorsehen, bei dem eine Vorlage des Rangordnungsbeschlusses nicht erforderlich ist (elektronischer Rangordnungsbeschluss).

Bei der elektronischen Antragstellung wirft die Ausnutzung der Rangordnung gewisse Probleme auf, weil der Nachweis der Berechtigung des Antragstellers – der nach alter Rechtslage sonst ausschließlich durch die Vorlage des nur in einer Ausfertigung erteilten Rangordnungsbeschlusses (vgl § 54 GBG 1955) erfolgte – wegen der Möglichkeit der Vervielfältigung elektronischer Dokumente auf andere Weise geführt werden muss. Als mögliche Lösung wurde vom Gesetzgeber zunächst ein individueller Identifikationscode in Erwägung gezogen, der zur Ausnutzung der Rangordnung angegeben werden soll. Ein solches Verfahren müsste jedoch auch gewährleisten, dass stets nur eine Person die Rangordnung faktisch ausnutzen kann (Einmaligkeitswirkung), wofür sich derzeit noch keine befriedigenden technischen Lösungen abzeichnen.

Um auf mögliche zukünftige technische Entwicklungen rasch reagieren zu können, wurde der Bundesministerin für Justiz eine Verordnungsermächtigung für die nähere Ausgestaltung eines „elektronischen Rangordnungsbeschlusses“ erteilt. Durch die gesetzliche Anordnung, dass das entsprechende Verfahren Sicherungen gegen Missbrauch vorsehen muss, wird die funktionelle Gleichwertigkeit mit einer Vorlage des Rangordnungsbeschlusses in Papierform gewährleistet.

Vollzug

Die bewilligte Eintragung oder die Abweisungsanmerkung werden im Hauptbuch vollzogen und die Plombe gelöscht. Die Abweisungsanmerkung soll Dritte davor warnen, dass der Grundbuchsantrag bei Stattgebung des Rekurses den Rang des ursprünglichen Grundbuchsgesuches hätte (§ 128 GBG-SZ 68/117). Eine eigene rangbegründende Wirkung hat sie demnach nicht, die Rekurserledigung würde sich im Fall der Bewilligung auf den Rang des Einlangens des ursprünglichen Grundbuchsgesuches beziehen.

Beim Vollzug der Eintragungen in das Hauptbuch ist in jeder Einlage nach der Reihenfolge der Tagebuchzahlen vorzugehen. Eintragungen im Gutsbestandsblatt zweite Abteilung Eigentumsblatt und Lastenblatt des Hauptbuches sind nach laufenden Nummern und innerhalb der laufenden Nummern nach Kleinbuchstaben zu ordnen. Eintragungen die sich nicht unmittelbar auf eine andere Eintragung beziehen, sind grundsätzlich in der Reihenfolge der Tagebuchzahlen unter einer neuen laufenden Nummer und dem Buchstaben a einzutragen. Beziehen sich Eintragungen unmittelbar auf eine andere Eintragung, sind sie unter deren laufenden Nummer unter einem neuen Kleinbuchstaben vorzunehmen. Im Eigentumsblatt sind die Miteigentumsanteile unmittelbar unter einer laufenden Nummer einzutragen, verbundene Anteile unter aufeinanderfolgenden laufenden Nummern. Wird ein Anteil geteilt oder werden mehrere Anteile zusammengezogen, sind die neuen Anteile unter einer neuen laufenden Nummer einzutragen (§ 572 Geo). Die Eintragungen sind in klarer, aber möglichst kurzer schlagwortartiger Fassung vorzunehmen, Zahlen sind nur in Ziffern zu schreiben, bei Geldbeträgen in Schilling hat die Angabe der Währung zu entfallen. Bezieht sich im Lastenblatt eine Eintragung nur auf einen Miteigentumsanteil, ist dieser in der Aufschrift der Eintragung ausschließlich durch die laufende Nummer zu kennzeichnen (§ 573 Geo). Die Löschung hat durch Übertragung in das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen zu erfolgen (zur Vorgangsweise bei der Zusammenziehung von Miteigentumsanteilen siehe § 574 Geo). Wird ein Grundbuchsgesuch abgewiesen, ist das darauf basierende Folgegesuch nicht sofort abzuweisen, sondern auf die Rechtskraft der Abweisung des ersten Gesuches zu warten (5 Ob 291/06i, 5 Ob 292/06m).

Der Rechtstitel der Eintragung wird nur beim Erwerb des Eigentumsrechts und des Pfandrechts eingetragen.

Fehler bei Eintragung

Fehler bei der Eintragung können nach § 104 GBG, wenn sie noch vor der Eintragung bemerkt werden, unmittelbar korrigiert werden. Nach Vollendung der Eintragung wahrgenommene Fehler können nur mehr mittels eines eigenen Beschlusses berichtigt werden. Sollte der Fehler irgendeine Rechtsfolge nach sich ziehen können, sind die Beteiligten zu vernehmen, das diesbezügliche Verfahren ist anzumerken (§ 104 Abs 3 GBG). Die Berichtigung ist nur möglich, wenn es sich um Eintragungsfehler handelt, sohin um Eintragungen, die mit dem Beschluss inhaltlich nicht übereinstimmen. Bei fehlerhaften Urkunden oder Fehlerhaftigkeit von Beschlüssen kann von einer fehlerhaften Eintragung nicht gesprochen werden (SZ 26/224 ua).

§ 17 GUG schafft eine eigene Fehlerkorrekturmöglichkeit für Fehler bei der Umstellung auf das automationsunterstützte Grundbuch (vgl Reg 2 Kap 5.5).

Vollzug vor Rechtskraft

Aus den Vorschriften der §§ 93 ff GBG ergibt sich, dass die Grundbuchseintragung bereits vor Rechtskraft des Beschlusses zu erfolgen hat, eine andere Vorgangsweise ist auch nicht denkbar. Bedenkt man, dass viele Grundbuchseintragungen in derselben Einlage unmittelbar aufeinander folgen könnten, würde ein Abwarten der Rechtskraft vor Vollzug einer Entscheidung den Grundbuchsbetrieb blockieren.

Prüfungspflicht

Das beschränkte Legalitätsprinzip kommt im § 94 GBG zum Ausdruck. Das Grundbuchsgericht hat das Ansuchen und dessen Beilagen einer genauen Prüfung zu unterziehen und darf die grundbücherliche Eintragung nur nach bestimmten Kriterien bewilligen.

Buchstand

So soll zunächst aus dem Grundbuch kein Hindernis gegen die begehrte Eintragung hervorgehen, aus der Buchstandsprüfung darf sich kein Hindernis gegen die begehrte Eintragung ergeben. Dies kann zunächst daran liegen, dass der Buchstand nicht mit dem Antrag übereinstimmt. Offenkundige Schreibfehler im Grundbuchsantrag hindern die Erledigung nicht (NZ 1987, 105). Der Umstand, dass der akademische Grad nicht im Grundbuch, sondern nur in der Urkunde angeführt ist, begründet keinen Zweifel an der Identität der Partei (NZ 1982, 124). Ein Einzelunternehmer kann im Grundbuch nur mit seinem bürgerlichen Namen als Eigentümer eingetragen sein (SZ 64/125 ua), umgekehrt ergibt sich daraus, dass er auch unter Verwendung seiner Firma Verträge abschließen kann (NZ 1990/186). Die Identitätsprüfung des Eigentümers hat sich jedenfalls nicht auf die eingetragene Anschrift zu erstrecken (RPflSlg G 1682). Hat sich der Name durch Verehelichung geändert, ist ein Standesdokument vorzulegen. Aus dem Buchstand können sich aber auch Verfügungsbeschränkungen des Eigentümers ergeben (zB Vorkaufsrecht, Veräußerungs- und Belastungsverbot, Gütergemeinschaft, fideikommissarische Substitution, Sachwalterschaft, Konkurseröffnung). Ein einstweiliges Veräußerungs- und Belastungsverbot steht weiteren Eintragungen aber zunächst nicht entgegen (NZ 1998, 113, Nr 118 mit Glosse von Hofmeister, NZ 1992, 155).

Die Firmenbuchnummer muss nach wie vor in der Beglaubigungsklausel nicht angeführt sein, wohl aber im Gesuch, im Beschluss und in der Eintragung (NZ 2000, 129, siehe § 27 GBG idF der Grundbuchsnovelle 2008 und dem diesbezüglich unveränderten § 31 GBG). Wenn im Grundbuch zu Unrecht das Geburtsdatum einer mit dem Eigentümer namensgleichen Person ersichtlich gemacht wurde und in der Folge gegen diese Person ein Pfandrecht einverleibt wird, dann kann der wahre Eigentümer diesen Umstand nicht mit Rekurs gegen die Pfandrechtseinverleibung geltend machen (NZ 1999, 255 Nr 446).

Persönliche Fähigkeit

Das Prüfkriterium des § 94 Abs 1 Z 2 GBG umfasst gegründete Bedenken gegen die Persönlichkeit der bei der Eintragung Beteiligten zur Verfügung über den Gegenstand den die Eintragung betrifft, oder gegen die Befugnis der Antragsteller zum Einschreiten. Das Gericht hat hier auch außerhalb des Buchstandes und der Urkunden vorhandenes Wissen zu verwenden, das Gesuch allerdings trotzdem zum Zeitpunkt zu beurteilen, in dem der Antrag bei Gericht einlangt. Offen ist, ob auch privates Wissen des Rechtspflegers zu verwenden ist (so Hoyer, FS Kralik, 223) oder ob sich das Wissen aus seiner amtlichen Tätigkeit ergeben muss (so der OGH in SZ 21/22).

Bestehen aus beachtlichen Gründen Bedenken gegen die Handlungsfähigkeit eines Vertragsteiles, ist das Grundbuchsgericht nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet die begehrte Grundbuchsamtshandlung zu verweigern und die Frage dem Streitrichter zu überlassen (SZ 21/22, SZ 35/64). Dies gilt sogar dann, wenn die begehrte Eintragung im Rang der Anmerkungen einer Rangordnung erfolgen soll (SZ 35/64; JBl 1997, 774; 5 Ob 175/05d). Eine Überprüfung der Geschäftsfähigkeit durch den Notar allein genügt nicht (5 Ob 198/07i, 5 Ob 206/08t). Nach NZ 1996, 91 soll die Verfügungsfähigkeit des Verkäufers sogar noch im Rekurs gegen die Bewilligung der Rechtfertigung der Vormerkung nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung geltend gemacht werden können. Entgegen der Rechtsprechung des OGH sollte es auf die Verfügungsfähigkeit des Veräußerers zum Zeitpunkt der Vertragserrichtung ankommen (SZ 12/175), im Antragszeitpunkt nur, wenn er noch eine Möglichkeit hätte, die Verbücherung des Vertrages zu verhindern (Hoyer, FS Kralik, 224). Bei Verlust der Geschäftsfähigkeit vor Verbücherung besteht Einzelfalljudikatur. Der OGH begnügt sich in der Regel mit einer Jahresfrist (5 Ob 207/04h, 5 Ob 108/097m, 5 Ob 206/08t, 5 Ob 49/15i). Im Fall 5 Ob 253/06a geht die Frist für die Bedenken sogar fünf Jahre zurück. Die Indizwirkung in Richtung einer Einschränkung der Diskretions- oder Dispositionsfähigkeit des Betroffenen, die nach § 94 Abs 1 Z 2 GBG beachtlich sein kann, hängt nicht davon ab, ob für den Betroffenen gerade dringende Angelegenheiten zu erledigen sind oder nicht (OGH 29.11.2005, 5 Ob 175/05d).

Der Mangel der Verfügungsfähigkeit des Liegenschaftseigentümers infolge Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ist von Amts wegen und unabhängig davon zu beachten, ob die Eröffnung des Insolvenzverfahrens (schon) im Grundbuch angemerkt ist (SZ 48/104 = EvBl 1976/83 = JBl 1976, 144 [Bydlinski] = NZ 1977, 118; LGZ Wien RPflSlgG 1537; LGZ Wien RPflSlgG 1673; NZ 1996, 91). Nach der Rsp kann auf die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ohne Verstoß gegen das Neuerungsverbot auch noch im Rekurs hingewiesen werden (NZ 1996, 91 [krit Hoyer]). Die fehlende Verfügungsfähigkeit des Schuldners wirkt sich einerseits auf einen Grundbuchsantrag aus, weil das Grundbuch ab Eintritt der Insolvenzwirkungen gesperrt ist. Andererseits ist zu prüfen, ob bei einer Grundbuchsurkunde eine allfällig notwendige insolvenzgerichtliche Genehmigung vorliegt (5 Ob 79/85 = NZ 1986, 90; Rassi² Rz 443) (Kodek, Grundbuchsrecht² [2016] § 94 GBG Rz 54 f).

§ 56 Abs 3 GBG regelt den Fall für die Anmerkung der Rangordnung allerdings differenziert (vgl Reg 3 Kap 11).

Nach der bisherigen Rechtslage orientierte sich die Verfahrensfähigkeit der betroffenen Person im Zivilprozess zufolge des § 1 ZPO aF (iVm § 280 ABGB aF) am Wirkungskreis des Sachwalters. Personen, die unter Sachwalterschaft standen, waren in jenen Angelegenheiten, die in den Wirkungskreis des Sachwalters fielen, aufgrund der konstitutiven Beschränkung der Geschäftsfähigkeit in diesem Bereich prozessunfähig, selbst dann, wenn diese Angelegenheiten höchstpersönlicher Natur waren, wie zB Eheverfahren. Nach dem neuen Konzept der Erwachsenenvertretung soll die gerichtliche Bestellung oder gewählte bzw gesetzliche Beistellung eines Erwachsenenvertreters die bürgerlich- rechtliche Handlungsfähigkeit der vertretenen Person auch in den vom Umfang der Erwachsenenvertretung umfassten Bereichen grundsätzlich unberührt lassen. Nur dann, wenn das Gericht einen Genehmigungsvorbehalt erlässt (also anordnet, dass der vertretene Erwachsene zu einer wirksamen Willenserklärung der Genehmigung seines Vertreters bedarf), wäre insoweit die Handlungsfähigkeit und folglich – gem § 1 ZPO aF – auch die Prozessfähigkeit eingeschränkt. Nach dem neu gefassten § 1 ZPO bleibt die Bindung des Umfangs der Prozessfähigkeit an die materiell-rechtliche Verpflichtungsfähigkeit als Grundsatz aufrecht; es werden lediglich punktuell Begriffsanpassungen vorgenommen. Dies bedeutet, dass weiterhin grundsätzlich alle Personen insoweit prozessfähig sind, als sie nach bürgerlichem Recht geschäftsfähig sind; ist jedoch die bürgerlich-rechtliche Geschäftsfähigkeit einer Person eingeschränkt, so ist diese Person im Umfang der Beschränkung nicht prozessfähig (Zierl/Schweighofer/Wimberger, Erwachsenenschutzrecht², Lexis Nexis Rz 603 ff).

Von diesem Grundsatz des Gleichklangs von Geschäfts- und Prozessfähigkeit wird gemäß dem neu eingefügten Abs 2 des § 1 ZPO dann abgegangen, wenn einer Person ein gerichtlicher Erwachsenenvertreter bestellt wurde, dessen Wirkungskreis die Vertretung vor Gericht umfasst, oder wenn für sie eine gewählte oder gesetzliche Erwachsenenvertretung oder eine Vorsorgevollmacht für die Vertretung vor Gericht wirksam ist. In diesen Fällen soll die Partei – unabhängig von ihrer im Einzelfall vielleicht vorliegenden Geschäftsfähigkeit – jedenfalls prozessunfähig sein. Dies bedeutet, dass die gerichtliche Bestellung oder gewählte bzw gesetzliche Beistellung eines Erwachsenenvertreters oder eine wirksame Vorsorgevollmacht die Prozessfähigkeit der vertretenen Person dann beschränkt, wenn vom Aufgabenbereich des Erwachsenenvertreters oder Vorsorgebevollmächtigten auch die Vertretung vor Gericht mitumfasst ist. Eine wirksam gewordene Vorsorgevollmacht und eine Erwachsenenvertretung schließen also innerhalb dieses Wirkungsbereichs die Prozessfähigkeit der vertretenen Person aus. Besteht eine Erwachsenenvertretung oder wirksam gewordene Vorsorgevollmacht für die Vertretung in einem Gerichtsverfahren, so handelt die betroffene Person in diesem Verfahren durch ihren Erwachsenenvertreter oder Vorsorgebevollmächtigten als gesetzlichen Vertreter. Sie kann daher in diesem Verfahren nicht parallel selbst wirksame Prozesshandlungen setzen oder einen gewillkürten Vertreter bestellen. Mit anderen Worten: Die Vertretung obliegt allein dem Vertreter. Ein konkurrierendes Handeln von Vertreter und vertretener Person ist demnach nicht möglich (Zierl/Schweighofer/Wimberger, Erwachsenenschutzrecht², Lexis Nexis Rz 606 ff).

Die Prozessfähigkeit im Außerstreitverfahren orientiert sich an § 1 ZPO (Zierl/Schweighofer/Wimberger, Erwachsenenschutzrecht², Lexis Nexis Rz 611). Nach § 116a Abs 2 AußStrG und nach § 139 Abs 1 AußStrG sind der betroffenen Person sämtliche Beschlüsse zuzustellen. Zur Anfechtung eines Beschlusses muss die betroffene Person nach § 116 Abs 4 AußStrG schriftlich lediglich zu erkennen geben, dass sie mit der Entscheidung des Gerichts nicht einverstanden ist. Vertretungsbefugt im Rekursverfahren ist aber nur ein Rechtsanwalt oder Notar.

Wurde einer Partei eines Notariatsaktes später ein Sachwalter nunmehr Erwachsenenvertreter bestellt, muss das Grundbuchsorgan keine Bedenken gegen die Fähigkeit der Partei haben (RPflSlgG 2736, anders 5 Ob 198/07i, 5 Ob 206/08t).

In 5 Ob 145/19p befasste sich der OGH mit den Bedenken des Grundbuchsgerichts wegen engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Schenkung, Errichtung Vorsorgevollmacht und Eintritt des Vorsorgefalls. Dem Grundbuchsgericht muss der Eintritt einer Bedingung, an die die Zustimmung zur Einverleibung geknüpft ist, urkundlich nachgewiesen werden. Daher muss im Fall einer Vorsorgevollmacht, deren Wirksamkeit vom Eintritt des Vorsorgefalls abhängt und die daher aufschiebend bedingt ist, auch der Eintritt des Vorsorgefalls urkundlich nachgewiesen werden. Keinen ausreichenden urkundlichen Nachweis der Wirksamkeit einer Vorsorgevollmacht bildet der bloße Auszug aus dem ÖZVV. Eine Beschränkung der Entscheidungsfähigkeit des Vollmachtgebers wird sowohl durch die Bestellung eines gesetzlichen Erwachsenenvertreters als auch durch den Eintritt der Voraussetzung für das Wirksamwerden der Vorsorgevollmacht in einem engen zeitlichen Konnex zu ihrer Errichtung indiziert. Der Eintritt der Wirksamkeit der Vorsorgevollmacht innerhalb von drei Monaten nach ihrer Errichtung hat Indizwirkung und stellt daher ein Eintragungshindernis iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG dar. Bedenken im Sinne dieser Bestimmung werden auch nicht zwingend durch den Umstand ausgeschlossen, dass ein Notar die Vollmachtserteilung beglaubigt und dabei keine Zweifel an der Entscheidungsfähigkeit des Vollmachtgebers hatte.

Zeichnungsbefugnis juristischer Personen

Bedenken gegen die Verfügungsfähigkeit oder die Befugnis zum Einschreiten können auch entstehen, wenn bei einer juristischen Person die Zeichnungsbefugnis nicht nachgewiesen ist. Bei Eintragungen zugunsten einer juristischen Person ist der Nachweis der Rechtspersönlichkeit oder der Zeichnungsberechtigung nicht erforderlich, es sei denn, es bestehen dagegen begründete Bedenken. Beim Gesuch um Anmerkung der Rangordnung ist die Zeichnungsbefugnis jedoch stets nachzuweisen, da es sich nicht mehr um die Eintragung zugunsten einer juristischen Person handelt (NZ 1994, 93, NZ 1998, 282). Der früher übliche Nachweis der Zeichnungsberechtigung für eine juristische Person durch Hinterlegung einer Amtsbestätigung bei Gericht genügt nicht (RPflSlg 1542, 1571). Durch die Möglichkeiten der Notariatsordnung über die Amtsbestätigungen spielt die Hinterlegung derartiger Zeichnungsbestätigungen allerdings keine praktische Rolle mehr. Die Firmenbuchnummer muss in der Beglaubigungsklausel nach wie vor nicht angeführt werden (NZ 2000, 129 RPflSlgG 2735). Die für eine Einverleibung in das inländische Grundbuch erforderlichen Urkunden müssen aber immer den besonderen Vorschriften des österreichischen Rechts genügen, auch wenn sie im Ausland errichtet wurden (NZ 2017/6).

Zeichnungsbefugnis öffentlicher Behörden

Die Zeichnungsbefugnis der Organe einer an sich zuständigen Behörde ist vom Grundbuchsgericht nicht zu prüfen (5 Ob 112/14b). Die Frage wer namens der Behörde zur Unterfertigung des Vertrages befugt ist, ist von dieser nach ihren internen Organisationsvorschriften zu prüfen (RPflSlgG 1105). Das Gericht hat allerdings nicht nur die Zuständigkeitsvorschriften sondern auch die Urkundenzeichnungsvorschriften und Urkundenausfertigungsvorschriften, etwa nach den Gemeindeordnungen zu prüfen. Dem Grundbuchsgericht ist die Verfügungsbefugnis eines für die Landesregierung im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung einschreitenden Beamten in grundbuchstauglicher Form nachzuweisen (5 Ob 24/13k).

Selbstkontrahieren – Doppelvertretung

Zu prüfen hat das Gericht auch Fragen des Selbstkontrahierens und der Doppelvertretung. Ist Gefahr gegeben, darf die belastende Eintragung erst bewilligt werden, wenn der urkundliche Nachweis der Zustimmung des Vertretenen vorliegt (NZ 1993, 43, RPflSlgG 2651, 2693). Zu beachten ist allerdings § 18 Abs 5 GmbHG, der Rechtsgeschäfte, die der einzige Gesellschafter sowohl im eigenen Namen als auch im Namen der Gesellschaft schließt, ohne Bestellung eines Kurators gestattet. Eine analoge Ausweitung dieser Bestimmung ist jedoch nicht möglich (RPflSlgG 2657). Selbstkontrahieren und Doppelvertretung sind jedoch zulässig, wenn dies ausdrücklich gestattet wurde (JBl 1984, 315, RPflSlgG 439, 987) und zu bedenken aufgrund eines In-Sich-Geschäftes bei Vorliegen einer Vollmacht (vgl LGZ Wien 46 R 794/4m = RPflSlg 2922). An eine Bank erteilte Verkaufsvollmacht kann den § 1371 ABGB widersprechen und nichtig sein (5 Ob 16/08a, 5 Ob 139/08i).

Deckung im Urkundeninhalt

Drittes Prüfungskriterium ist die Deckung des Begehrens in den beigebrachten Urkunden. Die Prüfung hat in formeller Hinsicht zu erfolgen (NZ 1988, 111). Das Gericht hat daher zunächst zu prüfen, ob die für die beantragte Eintragung maßgeblichen Urkunden überhaupt vorliegen (für die Rechtfertigung der Vormerkung genügt die Vorlage von Urkunden, deren Fehlen einer sofortigen unbedingten Eintragung entgegenstand – NZ 1992, 115) und ob die Urkunden materiell-rechtlich ein eintragungsfähiges Recht begründen, so muss der Eintritt einer Bedingung urkundlich nachgewiesen werden (NZ 1993, 20, 5 Ob 206/13z). Auch müssen die Urkunden einer klaren und eindeutigen Auslegung zugänglich sein (NZ 1930, 93, 5 Ob 206/13z), zumindest muss der Inhalt eindeutig ermittelbar sein (NZ 1987, 354), so muss die Eigentümerpartnerschaft im Wohnungseigentum, früher das Ehegattenwohnungseigentum, nicht eigens begründet werden, es tritt bei Erwerb eines Wohnungseigentumsobjektes ex lege ein (SZ 66/123), die Anteile müssen auch nicht ziffernmäßig bestimmt sein (SZ 66/123). Einerseits müssen die Grundbuchsurkunden einen gültigen Rechtsgrund und die Einverleibungsbewilligung (auch Aufsandungserklärung) enthalten. Das Erfordernis des Rechtsgrundes ist die Konsequenz der in der österr. Rechtsordnung vorgesehenen Titelabhängigkeit rechtsgeschäftlicher Verfügung (anders in Deutschland). Die Urkunden haben die rechtserzeugenden Tatsachen zu beweisen, das Fehlen rechtshindernder oder rechtsaufhebender Tatsachen muss nicht bewiesen werden (RPflSlgG 1443, 1454), derartige Tatsachen sind mit Löschungsklage geltend zu machen (Rechberger-Bittner, aaO, 138). Der Rechtsgrund muss sich der Grundbuchsurkunde zumindest entnehmen lassen, die Eintragungsbewilligung allein genügt nicht (RPflSlgG 81, 240). Das dingliche Verfügungsgeschäft durch die Einigung der Parteien über den dinglichen Rechtsübergang wird durch die Eintragungsbewilligung in Verbindung mit dem Grundbuchsantrag dokumentiert. Sie sollte sicherheitshalber nicht als Eintragungsbewilligung, sondern als Einverleibungsbewilligung (§ 433 ABGB) dokumentiert sein. Schließlich hat das Grundbuchsgericht auch alle öffentlich-rechtlichen Eintragungsvoraussetzungen zu prüfen. Auch elektronisch unterfertigte Bescheide nach den Bestimmungen des AVG sind Eintragungsgrundlagen (Bittner, NZ 2002, 112 ff). Die Aufschlüsselung des Kaufpreises hinsichtlich mehrerer Kaufobjekte ist nicht erforderlich (Bittner, NZ 2006, 16 ff entgegen 5 Ob 252/04a = NZ 2005 AGS 630, S 317).

Rechtskraft vorgelegter Bescheide

Bescheide von Verwaltungsbehörden, die Voraussetzung einer bücherlichen Eintragung sind, müssen mit der Bestätigung der Rechtskraft versehen sein, nach einer Entscheidung des OGH auch dann, wenn die letzte Instanz entschieden hat, da nur dadurch der Zugang der Entscheidung an die Partei dokumentiert wird, obwohl die Vorlage der Urkunden durch die Partei im Grundbuchsantrag dies auch dokumentieren würde (NZ 1997, 132, bestätigt zum NÖ Grundverkehrsgesetz durch 5 Ob 118/08a).

Bundesabgabenordnung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Selbstberechnungserklärung nach § 160 BAO ist eine Voraussetzung für die Einverleibung des Eigentumsrechtes, aber keine Voraussetzung für die zivilrechtliche Übertragung des Eigentums. Sie muss vorgelegt werden, wenn das Gesetz es nicht anders anordnet, so auch im Fall der gesellschaftsrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge (vgl Reg 2 Kap 3) oder bei der Berichtigung des Grundbuches nach § 136 GBG. Nicht erforderlich ist sie etwa, wenn nur durch ein Verwaltungsübereinkommen innerhalb des Bundes Ressortzuständigkeiten geändert werden (RPflSlgG 2092) oder das Gesetz dies ausschließt, etwa nach dem Bundesforstegesetz 1996 oder bei Gemeindezusammenlegungen (RPflSlgG 1504).

Nachträge

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist nach neuerer Judikatur für bloße Nachträge zu Vertragsurkunden, die den Inhalt des Rechtsgeschäftes nicht verändern, nicht vorzulegen (5 Ob 157/99).

Form der Urkunde

Schließlich hat das Grundbuchsgericht die Unbedenklichkeit der Form der Urkunde zu kontrollieren. Die Urkunden müssen zu ihrer Gültigkeit vorgeschriebenen Form ausgefertigt werden. So hat das Gericht die Notariatsaktspflicht zu kontrollieren, allenfalls den Hinweis auf die wirkliche Übergabe der Liegenschaft in der Vertragsurkunde (NZ 1994, 284), die Rechtskraft der Bescheide von Verwaltungsbehörden und schließlich die Mängelfreiheit der Urkunden, da Urkunden nur verwendet werden können, wenn sie frei von Mängeln sind, durch die ihre Glaubwürdigkeit geschwächt wird (NZ 1994, 42). So müssen die Urkunden geheftet sein, wenn sie aus mehreren Bogen bestehen, damit kein Bogen unterschoben werden kann. Beschädigungen, Radierungen, Ausbesserungen, Einfügungen sind aber nur dann relevant, wenn die Urkunden dadurch in wesentlichen Teilen unglaubwürdig würden, ihr Inhalt verfälscht würde oder der Verdacht besteht, dass ihr Inhalt einseitig nachträglich abgeändert wurde (RPflSlgG 1568, 1814). Die Form der Urkunden ist aber auch nach den Bestimmungen des GBG in der Fassung des GUG zu beurteilen. So haben sie den Ort, Tag, Monat und das Jahr der Ausfertigung der Urkunde unabhängig vom Beglaubigungsvermerk zu enthalten (NZ 1991, 250), ferner das Geburtsdatum natürlicher Personen (NZ 1989, 163, NZ 1991, 41), sowie allenfalls die Vereinsregisterzahl oder die Firmenbuchnummer inländischer juristischer Personen. Gerichtliche Urteile, aufgrund deren die bücherliche Eintragung erfolgt, müssen das Geburtsdatum nach der Rechtsprechung nicht enthalten (NZ 1984, 201, NZ 1984, 326, NZ 1999, 255). Zum Erfordernis der Heftung einer öffentlichen Urkunde (gerichtlicher Vergleich) vgl 5 Ob 91/3y = NZ 2004 AGS 580, S 57.

Einverleibung

Die näheren Urkundenerfordernisse für die Einverleibung regeln die §§ 31 ff GBG. Die Einverleibung kann nur aufgrund öffentlicher Urkunden oder solcher Privaturkunden erfolgen, auf denen die Unterschrift der Parteien gerichtlich oder notariell beglaubigt sind und der Beglaubigungsvermerk bei natürlichen Personen auch das Geburtsdatum sowie allenfalls die Vereinsregisterzahl oder die Firmenbuchnummer inländischer juristischer Personen enthält. Dies gilt allerdings nicht für Firmenbuchnummer und Vereinsregisterzahl.

Die Einverleibung aufgrund von Urkunden eines Machthabers kann gem § 31 Abs 1 GBG gegen diesen nur aufgrund einer Vollmacht bewilligt werden, auf der die Unterschrift des Machtgebers gerichtlich oder notariell beglaubigt ist (SZ 45/74), wobei die Vollmacht entweder auf das bestimmte Geschäft lauten muss oder doch nicht früher als drei Jahre vor dem Grundbuchsantrag ausgestellt worden ist (NZ 1995, 305). Dies gilt seit der Grundbuchsnovelle 2008 nicht für Vorsorgevollmachten. Andernfalls kann nur die Vormerkung bewilligt werden (RPflSlgG 1052, 1377, 1408). Alle Grundbuchsurkunden müssen jedenfalls die genaue Angabe der Liegenschaft oder des Rechts, in Betreff dessen die Einverleibung erfolgen soll enthalten. Die Angabe der Liegenschaft ohne Grundstücksnummer genügt (SZ 60/73), außer es wird über Teile des Grundbuchskörpers verfügt (NZ 1957, 120). Änderungen am Gutsbestand einer Liegenschaft, die nach der Errichtung des Vertrages eingetreten sind, stehen der Verbücherung des Vertrages in der Regel nicht entgegen, wenn sie den Umfang des Gutsbestandes nicht berühren (RPflSlgG 57, 1138, NZ 1982, 140) oder sich der Gutsbestand verringert hat (JBl 1949, 430). Ist das Wohnungseigentumsobjekt (der Mindestanteil) nicht einmal existent, ist eine Einverleibung nicht möglich (NZ 2001, 138).

Bei Pfandrechtseinverleibungen genügt zur genauen Bezeichnung der Liegenschaft jedenfalls die Einlagenzahl (SZ 45/124). Die Unterschriften der vertretungsbefugten Organe und des Magistratsdirektors einer Statutarstadt auf einer Privaturkunde sind nicht als Erklärung einer Behörde des Bundes oder eines Landes zu werten, sodass es der gerichtlichen oder notariellen Beglaubigung der Unterschriften bedarf (OGH 22.11.2016, 5 Ob 204/16k).

Eine Vorsorgevollmacht gem § 284f ABGB aF, nunmehr § 260 ff ABGB, berechtigt dann zum Verzicht auf grundbücherliche Rechte, wenn diese Befugnis in der Vorsorgevollmacht ausreichend konkret angeführt ist. Ist der Bevollmächtigte ausdrücklich zur unentgeltlichen Aufgabe von Rechten berechtigt, so sind davon auch der Verzicht auf ein Fruchtgenussrecht und die Abgabe einer Aufsandungserklärung erfasst (NZ 2019, 138).