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Dokument-ID: 1078251
2.6 Räumungsvergleich
- Mit einem Räumungsvergleich kann durch einvernehmliche Erklärung eines Endtermins durch den Bestandgeber und den Bestandnehmer ein unbefristetes Bestandverhältnis beendet werden.
- Der Räumungsvergleich dient auch dazu, einen laufenden Rechtsstreit durch einvernehmliche Erklärung eines Endtermins zu beenden.
- Der Räumungsvergleich kann als prätorischer Vergleich gem § 433 Zivilprozessordnung – ZPO oder als gerichtlicher Vergleich gem § 204 ZPO anlässlich eines anberaumten Tagsatzungstermins abgeschlossen werden.
- Zu beachten ist, dass mit einem Räumungsvergleich zwingende mietrechtliche Vorschriften nicht umgangen werden dürfen. Ein Vergleich, der beispielsweise die Kündigungsbeschränkungen des Mietrechtsgesetzes umgehen soll, wäre daher unwirksam.
- Häufig werden Räumungsvergleiche geschlossen, um nicht durchsetzbare Befristungen zu umgehen.
- Sollte der Bestandnehmer bei Abschluss eines Räumungsvergleiches objektiv unter Druck stehen, liegt ein nichtiges Umgehungsgeschäft vor. Dies wäre in der Regel bei Abschluss eines Räumungsvergleiches vor oder zumindest gleichzeitig mit Unterfertigung des Mietvertrages der Fall. Dabei kommt es auf den tatsächlichen Abschluss des Räumungsvergleiches gar nicht an, es reicht schon, dass sein Abschluss bereits bei Mietvertragsabschluss vorgesehen war.
- Eine Drucksituation wird insbesondere auch dann vorliegen, wenn der Mieter nach Übergabe des Bestandgegenstandes glaubt, dass der Abschluss eines Räumungsvergleichs die einzige Möglichkeit ist, um weiterhin in der Wohnung bleiben zu können.
- Sofern der Räumungsvergleich nicht der Umgehung des MRG dient, ist ein Abschluss während des Mietverhältnisses wirksam, auch wenn dieser erst zu einem späteren Zeitpunkt realisiert werden soll.
- Wird ein Räumungsvergleich abgeschlossen, benachrichtigt das Gericht die Gemeinde davon (§ 33 A MRG). Dies gilt auch für Räumungsvergleiche in Gerichtsverfahren, die ursprünglich gar nicht auf die Schaffung eines Räumungstitels abzielten.
- Ein zwischen den Parteien eines Hauptbestandverhältnisses abgeschlossener Räumungsvergleich wirkt auch gegen den Unterbestandnehmer. Das gilt allerdings nicht, wenn der Räumungsvergleich nur abgeschlossen wurde, um den Unterbestandnehmer zu schädigen.
- Gem § 1 Z 5 Exekutionsordnung – EO bilden vor einem inländischen Gericht geschlossene Räumungsvergleiche einen Exekutionstitel.
- Verpflichtet sich der Bestandnehmer in einem Räumungsvergleich mehreren Bestandgebern gegenüber zur Räumung, ist jeder Bestandgeber zur Räumungsexekution berechtigt.
- Der Räumungsvergleich ist mit einer Sechs-Monatsfrist zur Beantragung der Bewilligung der Räumungsexekution befristet. Diese Frist ist von Amts wegen wahrzunehmen.
- Behauptet der Mieter, bei Abschluss des Räumungsvergleiches einer Drucksituation unterlegen zu sein, ist er diesbezüglich auch beweispflichtig.
- Durch einen Antrag gem § 43 EO kann der Mieter gem § 35 Mietrechtsgesetz – MRG im Falle drohender Obdachlosigkeit aufgrund exekutiver Durchsetzung des Räumungsvergleiches die zwangsweise Räumung aufschieben.
- Der Mieter kann bereits in einem Räumungsvergleich auf einen Räumungsaufschub verzichten. Dabei hat er allerdings zu berücksichtigen, dass der Verzicht auch dann wirksam und verbindlich ist, wenn die Erwartungen des Mieters nicht zutreffen und er über keine Ersatzunterkunft verfügt.
- Ein Räumungsvergleich kann sowohl im streitigen als auch im außerstreitigen Verfahren wirksam geschlossen werden.
- Für den Fall, dass der Räumungsvergleich unwirksam sein sollte, kann dieser Umstand bei der Exekutionsführung oder danach durch Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit geltend gemacht werden. Da Rechtsgeschäfte, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, von Anfang an nichtig sind, ist eine Feststellungklage und keine Rechtsgestaltungsklage zu erheben.
- Notwendiger Inhalt
- Im Räumungsvergleich müssen die Parteien des Vergleichs bezeichnet werden.
- Damit der Räumungsvergleich vollstreckt werden kann, muss im Räumungsvergleich die genaue Bezeichnung des Räumungsobjektes enthalten sein, sodass eindeutig hervorgeht, welche Teile der Liegenschaft zu räumen sind (Anzahl der Zimmer, Bezeichnung der Zimmer – beispielsweise Küche, Bad, Wohn- und Essraum, Schlafzimmer, – Größe der Wohnung, Nummer des Kellerabteils oder des Abstellplatzes).
- Der vereinbarte Räumungstermin muss ebenfalls im Räumungsvergleich enthalten sein.
- Fakultativer Inhalt
- Im Räumungsvergleich können Angaben über den Zustand des Bestandobjektes bei der Rückstellung gemacht werden (zum Beispiel: geräumt von allen nicht in Bestand gegebenen Fahrnissen, besenrein, usw).
- Der Räumungsvergleich kann allenfalls auch einen Verzicht auf einen Räumungsaufschub enthalten. Mit der Abgabe eines Verzichts auf den Räumungsaufschub sollte der Mieter aber vorsichtig sein (siehe dazu bereits oben).
- Im Räumungsvergleich wird in der Regel die Mietzinszahlungsverpflichtung festgehalten.
- Allenfalls können im Räumungsvergleich auch andere offene Gerichtsverfahren miterledigt werden.
- Der Räumungsvergleich sollte auch eine Frist für die Rückzahlung der Kaution vorsehen, sofern eine solche überhaupt geleistet wurde.
- Es wäre möglich, den Räumungsvergleich bedingt mit einer Widerrufsfrist abzuschließen.
- In den Räumungsvergleich sollte eine Regelung über die Tragung der Verfahrenskosten aufgenommen werden.
