9 Dienstwohnung

Für Dienstverträge mit Hausbesorgern, die vor dem 01.07.2000 abgeschlossen wurden, gilt Folgendes:

Nur der Hausbesorger (nicht das Hausbetreuungspersonal) hat gem § 13 Hausbesorgergesetz Anspruch auf eine Dienstwohnung. Die Dienstwohnung ist als Teil des Hausbesorgerentgeltes (Sachbezugswert) zu betrachten.

Schriftlicher Verzicht des Hausbesorgers auf die Dienstwohnung:

Im gegebenen Fall ist der ermittelte Sachbezugswert mit folgender Quadratmeterzahl zu multiplizieren, unabhängig davon, wie groß die Dienstwohnung, auf die verzichtet wurde, war.

Quadratmeter für bar auszuzahlende Sachbezugswerte:

1. 40 m² in Wien, Niederösterreich, Kärnten, Salzburg und Vorarlberg
2. 45 m² im Burgenland
3. 50 m² in Oberösterreich, der Steiermark und in Tirol

Laut Erlass des Bundesministeriums für Finanzen vom 17.02.1998 unter Bezugnahme auf ein EuGH-Urteil vom 16.10.1997 entfiel die USt-Pflicht.

Verzichtet der Hausbesorger auf seine Dienstwohnung, ist er nicht mehr kündigungsgeschützt.

Er kann daher unter Einhaltung einer mittlerweile dreimonatigen Kündigungsfrist laut § 18 Abs 4 Z 3 HBG (Hausbesorgergesetz) vom Dienstgeber gekündigt werden. Der Empfang der Kündigung durch den Dienstnehmer muss im Zweifelsfall (wie bei allen Dienstnehmern) nachweisbar sein.

Die seit 01.10.2021 für Dienstgeber neu geregelten Kündigungsfristen bei der Dienstgeber-Kündigung von Arbeitern (auch Hausbetreuern), Angestellten und freien Dienstnehmern gelten für Hausbesorger nicht. Für Hausbesorger-Kündigungen sind die im § 18 HBG angeführten Fristen weiterhin relevant.

Änderungen in Bezug auf die Dienstwohnung des Hausbesorgers laut Wohnrechtsnovelle 2000

Seit 1. Juli 2000 ist der Abschluss eines Hausbesorgerdienstvertrags nicht mehr möglich, da das Hausbesorgergesetz ab diesem Zeitpunkt nur mehr auf bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgeschlossene Hausbesorgerdienstverträge anzuwenden ist.

Eine ab diesem Zeitpunkt nicht mehr als Hausbesorgerdienstwohnung benützte Wohnung ist daher wie folgt zu behandeln:

Mietrecht

Die ehemalige Hausbesorgerdienstwohnung ist ab der nächsten Abrechnungsperiode (01.01. des Folgejahres) nach ihrer Räumung in die Gesamtnutzfläche einzubeziehen und mit den anteiligen Betriebskosten zu belasten.

Die Instandsetzung und Instandhaltung dieser Wohnung ist gemäß den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes aus den Hauptmietzinseinnahmen zu finanzieren, daher kann das Ausmalen der ehemaligen Hausbesorgerwohnung (Küche alle drei Jahre, Zimmer alle fünf Jahre) nicht mehr als Betriebskosten verrechnet werden. Die laufende Erhaltung der ehemaligen Hausbesorgerdienstwohnung zählt iSd § 3 MRG nicht mehr zu den Pflichten des Vermieters.

Ist die ehemalige Dienstwohnung weiterhin allgemeiner Teil des Hauses, zum Beispiel durch Umwidmung in einen Fahrrad- und Kinderwagenabstellraum, bleibt der ursprüngliche Aufteilungsschlüssel nach Nutzflächen unverändert.

Wohnungseigentumsrecht

Solange für die ehemalige Hausbesorgerwohnung kein Nutzwert festgelegt wird und an dieser Wohnung kein Wohnungseigentum begründet wird, bleibt diese Wohnung ein allgemeiner Teil der Liegenschaft.

Bezüglich einer eventuellen neuen Verwendung kann die Eigentümergemeinschaft gem § 17 WEG eine Benützungsregelung treffen (zB könnte die ehemalige Hausbesorgerwohnung als ein allgemeiner Hobbyraum verwendet werden oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet werden).

Bei Widmungsänderungen des Verwendungszweckes von allgemeinen Teilen des Hauses muss ein rechtskräftiger Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen.

Arbeitsrecht

Unabhängig von den neuen Bestimmungen in Bezug auf die Hausbesorgerwohnung (gültig ab 1. Juli 2000) kann einem ab diesem Zeitpunkt neu eingestellten Hausbetreuungspersonal mit Zustimmung der Eigentümer eine Dienstwohnung zur Verfügung gestellt werden.

Es sind folgende vertragliche Regelungen möglich:

1. Dienstwohnung:
   Wird auf die Dauer des Dienstverhältnisses unentgeltlich (als Sachbezug) oder gegen eine geringe Vergütung (anteilige Betriebskosten) überlassen. Das Benützungsrecht erlischt mit Ende des Arbeitsverhältnisses, auch wenn Obdachlosigkeit droht. Eine Kündigung einer Dienstwohnung, losgelöst vom Ende des Dienstverhältnisses, ist nicht möglich. Wird die Wohnung nach Ende des Dienstverhältnisses nicht geräumt, ist eine Räumungsklage beim Arbeitsgericht einzubringen. Die mietrechtlichen Bestimmungen sind nicht anzuwenden, es gibt daher auch keinen mietrechtlichen Kündigungsschutz.
2. Werkswohnung:
   Hier wird ebenfalls nur für die Dauer des Arbeitsverhältnisses eine Wohnung gegen geringes Entgelt (Betriebskosten und Umsatzsteuer) zur Verfügung gestellt. Aus der Vereinbarung zwischen den beiden Kontrahenten muss deutlich zu erkennen sein, dass diese entgeltliche Überlassung der Wohnung an die Dauer des Arbeitsverhältnisses gebunden und vor allem die zu leistende Arbeit vorrangig zu bewerten ist. Eine Kündigung einer Werkswohnung, losgelöst vom Ende des Dienstverhältnisses, ist nicht zulässig. Es gibt keinen mietrechtlichen Kündigungsschutz. Wird die Wohnung nach Ende des Dienstverhältnisses nicht geräumt, ist eine Räumungsklage beim Arbeitsgericht einzubringen. Die mietrechtlichen Bestimmungen sind nicht anzuwenden.
3. Mietwohnung:
   Ist die entgeltliche Überlassung einer Wohnung wesentlicher zu bewerten als der im Zusammenhang mit dieser Überlassung stehende Dienstvertrag und bezieht der Dienstnehmer aus vorliegendem Dienstverhältnis nicht sein Haupteinkommen und wurde die Überlassung der Wohnung nicht eindeutig an die Dienstvertragsdauer gebunden, ist davon auszugehen, dass es sich um einen Mietvertrag handelt. Das Mietrecht kommt in diesem Fall zur Anwendung.

Kündigungsschutz

Stellt man einem Hausbetreuer eine Dienstwohnung oder Werkswohnung zur Verfügung, wird kein arbeitsrechtlicher Kündigungsschutz begründet. Der Dienstnehmer ist vielmehr verpflichtet, die Wohnung bei Dienstvertragsende zu räumen.

Aus anderen – nicht mit der Wohnung im Zusammenhang stehenden – Gründen könnten zum Beispiel folgende arbeitsrechtlichen Kündigungsbeschränkungen vorliegen:

1. Invalidität iSd Behinderteneinstellungsgesetzes
2. Vorliegen der Voraussetzungen zur Anwendung des Mutterschutzgesetzes bzw des Eltern-Karenzurlaubsgesetzes

Das Recht zur Benützung der Dienst- oder Werkswohnung kann nicht gesondert aufgekündigt werden und der Dienstnehmer behält seine Wohnung, solange das damit im Zusammenhang stehende Arbeitsverhältnis fortdauert.

Abgabenrechtliche Behandlung der Dienstwohnung

Dienstwohnung und Werkswohnung stellten einen Sachbezug dar und sind abgabenrechtlich so wie die Hausbesorgerwohnung zu behandeln.

Sachbezugswert seit dem 01.01.2009 – Verordnung über die Bewertung bestimmter Sachbezüge (Sachbezugswertverordnung)

Ermittlung des Sachbezuges auf Basis des Richtwertes

Ausgangsbasis für die Bewertung für das jeweilige Kalenderjahr ist der am 31. Oktober des Vorjahres geltende Richtwert des jeweiligen Bundeslandes.

Grundlage für die Berechnung bildet die Nutzfläche lt MRG § 17 Abs 2 und 3 (Naturmaß bzw Maß nach behördlich genehmigten Bauplänen, wenn Baubewilligung nach 01.01.1985).

Richtwerte vom 01.10.2025 in EUR. Diese sind unverändert siet 2023, da seit damals keine Anhebung der Richtwerte laut Mietrechtslinderungsgesetze (5. MRLG, gültig ab 01.01.2026) erfolgte.

Es ist jeweils der Richtwert von Oktober des Vorjahres für die Ermittlung des Sachbezugswertes einer Dienstwohnung relevant.

Weder die Lage noch die Größe der Dienstwohnung beeinflusst die Höhe des je m² anzusetzenden Richtwertes für diese.

Ausstattung

Keine Abschläge bezüglich der Ausstattung, wenn folgende Kriterien laut mietrechtlicher Normwohnung erfüllt werden:

Wohnung ist brauchbar, mit Kochnische (Küche), Badenische (Bad), Vorraum und WC ausgestattet und es gibt eine Etagenheizung oder eine sonstige gleichwertige stationäre Heizung.

Fehlt eines oder fehlen mehrere dieser Ausstattungsmerkmale, ist vorerst ein Abschlag des ermittelten Sachbezugs laut Richtwerten von 30 % vorzunehmen.

Weitere Abschläge von dem um einen eventuellen Ausstattungsabschlag (30 % einheitlich) reduzierten Wert:

1. Für Hausbesorger-/Hausbetreuer- und Portierdienstwohnungen gibt es des Weiteren einen generellen Abschlag von 35 %, sofern die Hausbesorger- bzw Hausbetreuer- oder Portiertätigkeit vorwiegend durchgeführt wird.
2. Die vom Arbeitgeber getragenen Betriebskosten sind bei dieser Bewertung inkludiert. Zahlt der Dienstnehmer die Betriebskosten für die Dienstwohnung (zB bei Hausbetreuern üblich), reduziert sich der Sachbezugswert um 25 %.

Ermittlung des Sachbezugswertes bei wesentlichen Abweichungen

Der um 25 % verminderte Marktwert (inklusive Betriebskosten, aber ohne Heizkosten und USt) ist statt des auf Basis des Richtwertes ermittelten Wertes anzusetzen, wenn

1. der um 25 % reduzierte Marktwert um mehr als 50 % niedriger liegt als der laut Richtwert ermittelte Wert (zB bei Substandardmietzinsen von Kategorie D-Wohnungen),
2. der um 25 % reduzierte Marktwert um mehr als 100 % höher liegt als der laut Richtwert ermittelte Wert (dies ist nur möglich, wenn prinzipiell eine freie Mietzinsvereinbarung zulässig ist – Teilausnahme oder Vollausnahme zum MRG).
   Siehe dazu Beispiel Hausbetreuerin nach Schema A abgerechnet (im Anhang).

Ermittlungen des Sachbezugswertes bei angemieteter Wohnung

Wird vom Dienstgeber für den Dienstnehmer eine Wohnung angemietet, erfolgt eine Gegenüberstellung von

1. bezahlter Bruttomiete (inklusive Betriebskosten, aber ohne Heizkosten und ohne USt) abzüglich 25 % Abschlag und
2. Sachbezugswert, ermittelt auf Basis des Richtwertes.

Der jeweils höhere Wert ist anzusetzen.

Ermittlung des Sachbezugswertes bei begünstigt angemieteter Wohnung

Entsteht dem Dienstnehmer bei einer vom Dienstnehmer beim Dienstgeber begünstigt angemieteten Wohnung kein Vorteil aus dem vereinbarten Mietzins, weil dieser fremdüblich ist und dem mietrechtlich zulässigen Preis entspricht (zB Substandardmiete), ist kein Sachbezugswert anzusetzen.

Bei nicht fremdüblicher niedrigerer Miete liegt ein Vorteil aus dem Dienstverhältnis vor, welcher zu bewerten ist und der Sozialversicherungs- und Lohnsteuerbasis hinzuzurechnen ist.

Barabgeltung der Sachbezugswerte bei Hausbesorgern

Bei Verzicht auf die Dienstwohnung erhält der Hausbesorger diese wie bisher abgegolten.

Das Entgelt hierfür richtet sich nach der Ermittlung des Sachbezugswertes, wobei die angeführten Abschläge gegebenenfalls den bar auszuzahlenden Sachbezug reduzieren.

Entsprach die Wohnung zum Zeitpunkt des Verzichtes auf dieselbe nicht der mietrechtlichen Normwohnung (siehe oben), ist jedenfalls auch ein Abschlag von 30 % vom ermittelten Sachbezugswert vorweg vom auszuzahlenden Betrag in Abzug zu nehmen.

Änderungen zum Sachbezugswert für Kleinwohnungen bis 35 m² seit 01.01.2018

Die Begünstigung für kleine Dienstwohnungen vom 01.01.2018 (kein Sachbezug fällt an) gilt nur, wenn die Dienstwohnung nicht den Mittelpunkt des Lebensinteresses des Dienstnehmers darstellt. Ist dies nicht der Fall, sind Dienstwohnungen bis 35 m² Größe ebenso wie größere Dienstwohnungen sozialversicherungs- und lohnsteuerpflichtige Entgeltbestandteile (Sachbezüge).