Der Kategoriemietzins berücksichtigt nicht die marktübliche oder erzielbare Höhe eines Mietzinses. Er knüpft grob schematisch an einzelne wertbildende Faktoren für die Mietzinsbildung an und lässt dabei alle anderen Faktoren (etwa die Lage oder Umgebung des Hauses wie eine Grünlage oder Ruhelage; das Vorhandensein eines Liftes im Haus) unberücksichtigt (MietSlg 36.312/31).

Quellen

Rechtsgrundlagen

§ 15a MRG

Weiterführende Literatur

Mag. Markus Bulgarini/Mag. Thomas In der Maur (Hrsg): Handbuch Mietrecht, Loseblattwerk, WEKA-Verlag

Judikatur

OGH 30.10.2015, 5 Ob 99/15t; OGH 14.07.2015, 5 Ob 198/14z; OGH 27.11.2014, 1 Ob 175/14p; OGH 06.06.2013, 5 Ob 196/12b; OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f; OGH 31.08.2010, 5 Ob 7/10f; OGH 01.09.2009, 5 Ob 126/09d; MietSlg 36.312/31; MietSlg 46.264; MietSlg 40.333; MietSlg 38.083; MietSlg 47.257; MietSlg 37.349; MietSlg 46.264; MietSlg 40.333; 43.187; MietSlg 47.257; wobl 1991/76; immolex 1997/102; RdW 1996

Urkategorie

Nach dem Gesetzestext (§ 16 Abs 3 MRG, aF = § 15a Abs 2 MRG idgF) richtet sich die Ausstattungskategorie einer Wohnung nach dem Zeitpunkt des ursprünglichen Abschlusses des Mietvertrages (Urkategorie), nicht also etwa einer früheren Einweisung durch die Verwaltungsbehörde (MietSlg 47.079). Dies entspricht jedoch nur dem Regelfall. Entscheidend ist nämlich, welchen Zustand der Vermieter nach dem Inhalt des Mietvertrages herzustellen hat, wenn er diesen Zustand auch tatsächlich innerhalb angemessener Zeit schafft (wobl 1992/27). Von einem angemessenen Zeitraum kann etwa dann keine Rede mehr sein, baut der Vermieter ein WC erst zweieinhalb Jahre nach der Übernahme der Wohnung durch den Mieter ein (immolex 1997/90).

Möglich und zulässig ist auch, dass der Mieter aufgrund einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung diesen Zustand herstellt, sofern der Vermieter die Kosten dafür trägt. Die Tragung bloß eines Teiles der Kosten ist hingegen nicht ausreichend. Ebenfalls reicht es nicht aus, wenn der Vermieter dem Mieter bloß ein Recht zur Vornahme von Änderungen einräumt (MietSlg 37.334, 93.334). Droht eine Kostenüberschreitung, trifft den Mieter die Pflicht zur Verständigung des Vermieters, um diesem Gelegenheit zur Aufstockung der Mittel zu geben (wobl 1993/43).

Ob die Arbeiten also vor oder nach dem Abschluss des Mietvertrages durchgeführt werden, ist ohne rechtliche Bedeutung.

Auch hiebei ist es jedoch möglich, verschieden hohe Mietzinse für einzelne Zeiten des Vertragsverhältnisses zu vereinbaren (wobl 1996/21).

Ausnahmen von der Urkategorie

• Wohnungstausch: Der Vermieter kann die Anhebung des Mietzinses unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung ab dem auf den Eintritt des Tauschpartners folgenden Zinstermin auf den so berechneten Betrag begehren (§ 13 Abs 3 MRG).
• Im Fall von Investitionen des Vormieters: Befriedigt der neue Mieter den berechtigten Ersatzanspruch des früheren Mieters, so ist die dadurch abgegoltene Aufwendung bei der Bestimmung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses als nicht getätigt zu behandeln (§ 10 Abs 6 MRG).

Überwälzung des Investitionsersatzes

Dasselbe gilt dann, wenn der Vermieter die Ansprüche des früheren Mieters befriedigt hat und den Ersatz des von ihm geleisteten Betrages nun vom neuen Mieter begehrt. Dies setzt jedoch einen berechtigten und aufrechten Anspruch des Vormieters voraus – was bei Amortisierung infolge Ablaufs der Abschreibungsdauer zu verneinen ist (vgl immolex 1997/102). Verlangt der Vermieter vom neuen Mieter keinen Ersatz, ist der Kategoriemietzins uneingeschränkt aufgrund des Zustandes der Wohnung beim Abschluss des neuen Mietvertrages (im Sinne der obigen Ausführungen) zu berechnen. Der Vermieter kann diesfalls den von ihm an den früheren Mieter geleisteten Betrag insoweit als Ausgabe in der Hauptmietzinsabrechnung ausweisen, als dieser Betrag den Unterschiedsbetrag zwischen dem ohne die abgegoltene Aufwendung zulässigen Hauptmietzins und dem aufgrund dieser Aufwendung zulässigen Hauptmietzins nicht übersteigt; dies erfolgt unter Annahme einer zehnjährigen gleichmäßigen Mietzinszahlung.

Frühere Rechtslage

Nach der Rechtslage bis zum 28.02.1991 war es hingegen völlig bedeutungslos, wenn ein Nachmieter seinem Vormieter die Kosten von diesem neu geschaffener Kategoriemerkmale unmittelbar abgelöst hat oder wenn er diese dem Vermieter ersetzt hat. Der neue Mieter hatte dann doppelt zu zahlen, nämlich zunächst für die Ablöse und danach für den höheren Hauptmietzins. Hat der Mieter letztlich die Herstellung durch den Vermieter finanziert, ist dies auch nach jetziger Rechtslage ohne Bedeutung. Eine doppelte finanzielle Inanspruchnahme des Mieters ist daher insoweit möglich (wobl 1992/27).

Weitere Ausnahmen von der Urkategorie bestehen im Fall der Abtretung der Mietrechte und im Fall des Eintrittes in einen Mietvertrag nach dem Tod des früheren Mieters.

Zulässige Höhe (§ 15a Abs 3 MRG)

Die zulässige Höhe des Kategoriemietzinses richtet sich ausschließlich nach dem gesetzlichen Ansatz. Auf sonstige Ausstattungen und auf die Lage der Wohnung (zentrale Lage; Grün- oder Ruhelage) kommt es nicht an.

Irrtum

Selbst eine Irreführung des Vermieters über den Ausstattungszustand ändert nichts an diesen objektiven Mietzinsgrenzen. Dem Vermieter (der sich auf die Wertung des Mietinteressenten über die Gleichwertigkeit einer stationären Heizung verlassen hatte) wäre nämlich eine Besichtigung der Wohnung vor der Wiedervermietung freigestanden (MietSlg 46.264).

Verbesserungen, die zu keiner Einstufung in eine andere Kategorie führen (etwa die Aufstellung einer Duschkabine in der Küche oder die Errichtung eines Vorzimmers in einer Wohnung der Kategorie C), können auch nicht durch sonstige Zuschläge abgegolten werden (MietSlg 40.333).

Investitionen des Vermieters

Dasselbe gilt für Komfortinvestitionen des Vermieters. Der Kategoriemietzins stellt zwar eine zulässige Obergrenze des Mietzinses dar, es darf jedoch auch dann ein Kategoriemietzins gültig vereinbart werden, wenn der angemessene Mietzins ausnahmsweise niedriger wäre als der Kategoriemietzins.

Dieser Fall ist jedoch – selbst bei abgewohnten Objekten in ungünstiger Wohngegend – zumindest in der Praxis Wiens kaum vorstellbar.

Verkürzung über die Hälfte

Das Rechtsinstitut der Verkürzung über die Hälfte ist auch im Bereich des Kategoriemietzinses anwendbar. Anstelle des marktüblichen Zinses tritt jedoch der Kategoriezins (MietSlg 38.083).

Der Kategoriezins gibt Höchstgrenzen an, die nicht ausgeschöpft werden müssen (vgl MietSlg 43.187). Auch die Vereinbarung unterschiedlich hoher Mietzinse für verschiedene Zeiträume ist zulässig (MietSlg 47.257).

Kategoriebeträge

Gemäß dem Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) soll die Anpassungen des Mietzinses infolge einer vertraglich vereinbarten Wertsicherung nur mehr jährlich jeweils zum 1. April erfolgen. Am 1. April 2026 und sodann jährlich vermindern oder erhöhen sich die Kategoriebeträge gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt in dem Ausmaß, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2010 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr entspricht.

Am 1. April 2026 können sich die Kategoriebeträge in Anlehnung an die Regelung laut Mieten-Wertsicherungsgesetz aber um nicht mehr als ein Prozent und am 1. April 2027 um nicht mehr als zwei Prozent gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt erhöhen.

Mit 01.04.2026 werden die Kategoriebeträge wie folgt erhöht:

• In Z 1 (Kategorie A) von EUR 4,47 auf EUR 4,51
• In Z 2 (Kategorie B) von EUR 3,35auf EUR 3,38
• In Z 3 (Kategorie C) von EUR 2,23auf EUR 2,25
• In Z 4 (Kategorie D) von EUR 1,12auf EUR 1,13

Die Kategoriesätze pro Quadratmeter der Nutzfläche einer Wohnung betragen also ab 1. April 2026:

• Kategorie A mit EUR 4,51
• Kategorie B mit EUR 3,38
• Kategorie C und D (brauchbar) mit EUR 2,25
• Kategorie D (unbrauchbar) mit EUR 1,13

Die Werte im Vergleich

Kategoriemietzins

Beim anrechenbaren Kategoriemietzins nach § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG kommt es nicht auf den Zeitpunkt der – womöglich Jahrzehnte zurückliegenden – Wohnungseigentumsbegründung an, sondern nur auf den Zeitpunkt der Begründung des aktuell maßgeblichen Dauerzustands, also den Abschluss des laufenden Mietvertrags oder den Beginn der Nutzung durch den Eigentümer (OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f).

Wertsicherung nach dem 5. MILG

Am 1. April 2027 vermindern oder erhöhen sich die Beträge jährlich gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt in dem Maß, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2000 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr entspricht.

Die hiedurch ermittelten Sätze werden gerundet. Das Ergebnis wird vom Bundesministerium für Justiz im Bundesgesetzblatt kundgemacht. Gegenüber den Parteien des Mietvertrages ist die Erhöhung (Verminderung) dieses Index erst ab dem der Verlautbarung des Indexwertes folgenden zweiten Monatsersten wirksam (§ 16 Abs 9 MRG). Dies ist der vierte Monat, nach dem der Indexsprung festgestellt wurde. Erst danach sind neue Vereinbarungen aufgrund dieser neuen Sätze zulässig. Alle anderen Forderungen, etwa eine Wertsicherung, treten erst ab dem darauf folgenden Zinstermin, also frühestens am 5. Monatsersten nach dem Monat ein, in dem der Indexsprung tatsächlich stattgefunden hat (MietSlg 37.349). Die Forderung kann durch eine Klage, die ein Erhöhungsbegehren enthält, ersetzt werden (wobl 1991/76).

Selbstberechnung

Verfolgt der Mieter die Entwicklung der Wertsicherung selbst, berechnet er die daraus folgenden Zinserhöhungen und zahlt effektiv den dementsprechend erhöhten Zins, so fällt für den Vermieter jeder Anlass zu einer Vorschreibung der Erhöhung weg. Der Mieter kann daher bezahlte Wertsicherungen – anders als bei einer unwirksamen Vorschreibung – nicht zurückfordern (RdW 1996, 524).

Änderungen durch das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, 3. MILG – Mietpreisbremse

Durch das 3. MILG wurden die bezughabenden Gesetzestellen für den Richtwertmietzins und die Wertsicherung des Kategoriemietzinses zusammenfassend dahingehend geändert, dass erst wieder ab 01.04.2025 eine jährliche (Wert-)Anpassung erfolgen sollte, sodass für das Jahr 2024 keine Anhebung des Mietzinses möglich ist (im Vollanwendungsbereich).

Bezüglich der mietrechtlichen Kategoriebeträge bedeutete dies grundsätzlich, dass für 2025 und 2026 eine 5 %-Anhebungsgrenze normiert wurde, dh die Beträge dürfen sich nicht mehr als 5 % gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt erhöhen, ab 2027 vermindern oder erhöhen sich die Beträge gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt in dem Maß, dass der durchschnittlichen jährlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2000 in den 3 dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahren entspricht. Sofern diese Veränderung 5 % übersteigt, ist der 5 Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Änderungen durch das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, 4. MILG

Mit Inkrafttreten des 4. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) am 19.03.2025 durch BGBl I 12/2025, wurde eine so genannte „sanfte Mietpreisbremse“ eingeführt. Sinn und Zweck dieses Gesetzes ist es, die Mietpreisentwicklung für das Jahr 2025 niedrig zu halten und die Mieter vor übermäßigen Belastungen durch hohe Inflation zu schützen. Die Neuerungen werden zusammenfassend wie folgt dargestellt:

• Die mit 1. April 2025 geplante Erhöhung der Kategoriebeträge und Richtwerte entfällt für das Jahr 2025 komplett. Betroffen sind Mietverträge in Altbauwohnungen, Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen. In privaten Altbauwohnungen gibt es im Jahr 2025 keine Inflationsanpassungen für Kategorie-Mieten und Richtwertmietzinse.
• § 16 Abs 6 MRG wurde auch geändert. Die Änderung betrifft die Inflationsanpassungen für die Jahre 2025 und 2026 in Mietwohnungen der Ausstattungskategorie D, die dem Mietrechtsgesetz zur Gänze unterliegen. Diese Inflationsanpassungen wurden für das Jahr 2025 aufgehoben.
• Angemessene Mietzinse und freie Mietzinse werden von den Beschränkungen des 4. MILG nicht erfasst.
• In § 5 Abs 2 Richtwertgesetz entfällt im zweiten Satz die Wendung „1. April 2025.“
• Bei Mietverträgen, auf die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) anwendbar ist, somit auf Genossenschaftswohnungen, greift die Mietpreisbremse insbesondere nur mehr beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (VPI) und bei der Überlassung von Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B gem § 15a Abs 1 Z 1 und Z 2 MRG.

Änderungen durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, 5. MILG

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, BGBl I Nr 114/2025, bildet die Grundlage für das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz, das seit 1. Jänner 2026 verbindliche Grenzen für vertragliche Mietzinserhöhungen vorsieht und sich durch eine einfache Bezugnahme im Mietvertrag als Wertsicherungsregel vereinbaren lässt.

Anpassung des Mietzinses

• Die Anpassungen des Mietzinses infolge einer vertraglich vereinbarten Wertsicherung sollen nur mehr jährlich jeweils zum 1. April erfolgen.
• Das Entgelt erhöht oder vermindert sich am 1. April des Kalenderjahres nach Vertragsabschluss und in der Folge jährlich am 1. April nach Maßgabe des VPI 2020.
• Ausgangsbasis ist der Jahresdurchschnitt des Vorjahrs.
• Ergibt sich eine Veränderung von über 3 %, ist der 3 % übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.
• Bei Wohnungsmietverträgen, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen (Kategoriemietzins, Richtwertmietzins, angemessener Mietzins), ist die vertragliche Wertsicherung überdies dadurch begrenzt, dass im Jahr 2026 eine Anhebungsgrenze von 1 % und im Jahr 2027 eine Anhebungsgrenze von 2 % gelten soll.
• Durch die neue gesetzliche Regelung gibt es nach wie vor keine automatische Wertsicherungsmöglichkeit. Wertsicherungen sind nur dann möglich, wenn es eine gültige Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag gibt.
• Die neuen Bestimmungen haben auch für Mietverträge Wirksamkeit, die vor dem 01.01.2026 abgeschlossen wurden. Entsprechend § 2 MieWeG kann bei zukünftigen Verträgen über eine Wohnungsmiete eine Wertsicherung auch durch bloße Bezugnahme auf die neue Regelung wirksam vereinbart werden, indem etwa im Zusammenhang mit der Festlegung des Entgelts die Wendung „wertgesichert gem § 1 Abs 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz“ oder bei Wohnungsmietverträgen, auf die Mindestbeschränkungen des MRG zur Anwendung kommen und die vor dem 1. Dezember 2025 abgeschlossen wurden, die Wendung „wertgesichert gem § 1 Abs 2 und 3 Mieten-Wertsicherungsgesetz“ angeführt wird.

Neue Valorisierungsregelungen

• Am 1. April 2026 und sodann jährlich vermindern oder erhöhen sich die Kategoriebeträge und Richtwerte gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt in dem Ausmaß, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2010 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr entspricht.
• Am 1. April 2026 können sich die Kategoriebeträge und Richtwerte in Anlehnung an die Regelung laut Mieten-Wertsicherungsgesetz aber um nicht mehr als ein Prozent und am 1. April 2027 um nicht mehr als zwei Prozent gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt erhöhen.
• Ab dem 1. April 2028 ist jeweils dann, wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2010 oder des an seine Stelle tretenden Index in dem dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahr drei Prozent übersteigt, der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.