WEKA (gau) | News | 07.05.2013

Außerordentliche Maßnahme ohne Zustimmung im Außenverhältnis wirksam

Die Aufnahme eines Darlehens durch den Verwalter einer Liegenschaft ist im Außenverhältnis wirksam, selbst wenn ohne die erforderliche Zustimmung der Mehrheit gehandelt wird.

Geschäftszahl

OGH 29.01.2013, 10 Ob 44/12m

Norm

§ 20 Abs 1 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Die Aufnahme eines Darlehens durch den Verwalter einer Liegenschaft ist im Außenverhältnis wirksam, selbst wenn ohne die erforderliche Zustimmung der Mehrheit gehandelt wird. Die Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltungsmaßnahme ist für die Wirksamkeit im Außenverhältnis unerheblich.

OGH: Die Aufgabe des Verwalters nach § 20 Abs 1 WEG 2002 ist die Verwaltung einer Liegenschaft und dabei insbesondere auch die Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen. Dies umfasst sowohl ordentliche, als auch außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen, wie zum Beispiel im vorliegenden Fall größere Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten und die Aufnahme von Darlehen zu deren Finanzierung.

Im Außenverhältnis ist die Unterscheidung zwischen ordentlichen und außerordentlichen Verwaltungsmaßnahmen unerheblich, da eine unbeschränkte und unbeschränkbare Formalvollmacht vorliegt. Handelt der Verwalter daher im Bereich der außerordentlichen Verwaltung ohne die erforderliche Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer sind seine Vertretungsakte aufgrund der Formalvollmacht dennoch wirksam. Ebenso verhält es sich im Bereich der ordentlichen Verwaltung, wenn der Verwalter gegen den Willen der Eigentümer handelt.

§ 20 Abs 1 WEG 2002 umfasst die Verpflichtung, gemeinschaftsbezogene Interessen aller Wohnungseigentümer bei der Verwaltung der Liegenschaft zu wahren. Dabei ist der Zusammenhang mit der übertragenen Geschäftsbesorgung von Relevanz. Verfolgt der Verwalter eigene Interessen liegt eine Vollmachtsüberschreitung vor, deren Beurteilung eine Einzelfallentscheidung darstellt.

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