WEKA (gau) | News | 12.07.2012

Bewertung eines nichtrückzahlbaren Baukostenzuschusses bei nachträglicher WE-Begründung

Werden im Falle der nachträglichen Eigentumsübertragung eines geförderten Mietobjektes zusätzlich Verpflichtungen auferlegt, sind diese nicht zu bewerten und sind somit nicht bei der Prüfung der Unangemessenheit des Fixpreises zu berücksichtigen.

Geschäftszahl

5 Ob203/11f, 20.03.2012

Norm

§ 77 Abs 4 Z 1 WWFSG, § 7 Abs 1 Z 2 1. Fall WWFSG, § 15d Abs 1 WGG

Leitsatz

Quintessenz:

Werden im Falle der nachträglichen Eigentumsübertragung eines geförderten Mietobjektes zusätzlich Verpflichtungen auferlegt, sind diese nicht zu bewerten und sind somit nicht bei der Prüfung der Unangemessenheit des Fixpreises zu berücksichtigen.

OGH: Die nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum bei einer geförderten Mietwohnung ist förderungsrechtlich zulässig, solange sie zwischen Mieter und Förderungswerber vereinbart wird. Wie die gewährten Förderungen zu behandeln sind, ist durch Verordnung festzulegen. Der nachträglich Eigentum erwerbende Mieter darf unter Berücksichtigung allfälliger, vor allem steuerlicher, Kostenvor- und -nachteile, dabei insgesamt nicht günstiger gestellt werden, als wäre die betreffende Wohnung als Eigentumswohnung nach den zum Zeitpunkt der Förderungszusicherung geltenden Bestimmungen gefördert und erworben worden (§ 77 Abs 4 Z 1 WWFSG).

Bei nachträglicher Übertragung einer geförderten Mietwohnung in das Eigentum können dem Erwerber jedoch Verpflichtungen auferlegt werden. Im vorliegenden Fall handelt es sich dabei um die Verpflichtung zur grundbücherlichen Sicherstellung und das Veräußerungsverbot im Falle einer Förderung durch Gewährung eines nichtrückzahlbaren Baukostenzuschusses (§ 7 Abs 1 Z 2 1. Fall WWFSG).

§ 15d Abs 1 WGG ermöglicht für den Fall der nachträglichen Eigentumsübertragung die Vereinbarung eines Fixpreises, bei dem es sich nicht um den gesamten Kaufpreis handelt, sondern um den unter Berücksichtigung der zu übernehmenden Verpflichtungen zu entrichtenden Barpreis.

Die angeordnete Übernahme der Verpflichtungen verfolgt ausschließlich den Zweck, die Einhaltung der förderungsrechtlichen Bestimmungen zu gewährleisten. Eine solche Verpflichtung ist nicht zu bewerten und kann daher bei der Prüfung der Unangemessenheit des Fixpreises nicht gesamtpreiserhöhend berücksichtigt werden. Das WGG idF der WRN 2002 BGBl I 2001/162 stellt, anders als das WGG idF des 3. WÄG, nicht auf ziffernmäßig bestimmte Verpflichtungen im Sinne von Geldlasten ab.

Der Oberste Gerichtshof kam daher zu dem Ergebnis, dass sich aus der Gesetzessystematik gegenüber der bis dahin geltenden Regelung keine Anhaltspunkte dafür gewinnen lassen, dass der Gesetzgeber der Wohnrechtsnovelle 2002 in Abkehr von der Rechtslage nach dem 3. WÄG auch andere Verpflichtungen als Geldlasten bewertet und für den Vergleich nach § 18 Abs 3b WGG dem Barpreis hinzugerechnet wissen wollte. Für den Vergleich mit dem Preis eines freifinanzierten Objekts, muss die zu übernehmende Verpflichtung, soll sie dem Barpreis hinzugerechnet werden, eine effektive Gegenleistung für das Kaufobjekt darstellen. Daher kann im Wege einer teleologischen Auslegung geschlossen werden, dass die Berücksichtigung einer zu übernehmenden Verpflichtung der gemeinnützigen Bauvereinigung im Rahmen der Überprüfung des Fixpreises nach § 18 Abs 3b WGG auf die Übernahme einer Geldlast abzielt.

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