Geschäftszahl

OGH 20. November 2017, 5 Ob 198/17d

Norm

§§ 18 ff, 27 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Die Leistung erhöhter Hauptmietzinse zur Finanzierung von Erhaltungsarbeiten nach §§ 18 ff MRG aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung ist keine freiwillige Investition in das Bestandobjekt. Der erhöhte Hauptmietzins deckt gem § 18 Abs 1 MRG des Weiteren nicht die gesamten Kosten der Erhaltungsarbeiten. Die Überwälzung der Erhaltungsarbeiten durch den Vormieter auf den Nachmieter ist sohin unzulässig.

OGH: Eine verbotene Ablöse liegt dann vor, wenn keine gleichwertige Gegenleistung vorliegt und die Zahlung daher zu einer unzulässigen Vermögensvermehrung des Vormieters führt. Maßgeblich dafür, ob die durch den Vormieter geforderte Investitionsablöse als zulässig einzustufen ist, ist der objektive Wert, welcher dem Nachmieter zukommt. Der Vormieter kann dann eine Ablösezahlung verlangen, wenn ihr eine äquivalente vermögenswerte Leistung an den Nachmieter gegenübersteht, die er entweder selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen ließ oder die er von einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat.

Im vorliegenden Fall bestand zwischen Vor- und Nachmieter eine Vereinbarung, nach welcher der Letztere eine Ablösezahlung von EUR 4.000,– für Zentralheizanlage, Beleuchtungskörper, Waschbecken, Abwasch, acht Vorhänge samt Karniesen, Industriekunststoffoden sowie zwei Holzstellagen schuldete. Der tatsächliche Zeitwert der übernommenen Ausstattung betrug insgesamt lediglich EUR 478,08. Nach Ansicht des Vormieters war die hohe Ablösezahlung jedoch dadurch gerechtfertigt, dass durch ihn außerdem Erhaltungsarbeiten (etwa die thermische Sanierung der Fassade, der Einbau von Holz-Alu-Fenstern und die Erneuerung der Eingangstür) durch jahrelange Zahlung eines vorläufig erhöhten Hauptmietzinses mitfinanziert worden waren. Die Mietzinserhöhung nach den §§ 18 ff MRG begründe ebenso eine Bereicherung des Nachmieters wie eine direkte Erneuerung bzw Sanierung.

Dies ist jedoch nicht zutreffend. Die zu RIS-Justiz RS0069902 angesprochenen äquivalenten vermögenswerten Leistungen des Vormieters, die er selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten einbringen ließ oder die er von einem Dritten entgeltlich oder unentgeltlich als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat, umfassen nicht (teilweise) durch Zahlung erhöhter Hauptmietzinse finanzierte, das gesamte Haus betreffende Investitionen. Dies gilt auch, wenn das einzelne Bestandobjekt bzw dessen Mieter von dem dadurch bedingten verbesserten Wärme- oder Schallschutz profitiert. Ist ein Mieter aufgrund einer rechtskräftigen Entscheidung in einem Verfahren zu §§ 18 ff MRG zur Leistung erhöhter Hauptmietzinse verpflichtet, liegt darin keine freiwillige Investition in das Bestandobjekt bzw keine Übernahme der Investitionen des Vermieters ins Bestandobjekt aufgrund einer Vereinbarung mit diesem. Außerdem werden über den erhöhten Hauptmietzins nicht die gesamten Kosten der Erhaltungsarbeiten finanziert, da die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen durch erhöhte Hauptmietzinse nur der Deckung des Fehlbetrags dient, wenn die Kosten nicht in den Mietzinsreserven oder Mietzinsabgängen der letzten zehn Kalenderjahre gedeckt sind und die zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen übersteigen.

Die Überwälzung der Mitfinanzierung von Erhaltungsarbeiten durch die dem Vormieter vorgeschriebenen, erhöhten Mietzins auf den Nachmieter ist somit nicht zulässig.

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