Eva-Maria Hintringer | News | 09.01.2020

Haftung der EigG für nicht rechtzeitig durchgeführte Erhaltungsarbeiten: Beispiel Schimmelbildung

Die Behebung eines ernsten Schadens, wie etwa massive Schimmelbildung, fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung und ist damit Aufgabe der Eigentümergemeinschaft.

Geschäftszahl

OGH 24.09.2019, 5 Ob 142/19x

Norm

§§ 18, 28 WEG 2002; § 1299 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Die Behebung eines ernsten Schadens, wie etwa massive Schimmelbildung, fällt in den Bereich der ordentlichen Verwaltung und ist damit Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Für eine unterlassene oder mangelhafte Schadensbehebung haftet die Eigentümergemeinschaft allerdings nur deliktisch, also wenn der Verwalter schuldhaft gehandelt hat. Es gilt zwar der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB, allerdings ist der Verwalter nicht wie ein bautechnischer Sachverständiger zu beurteilen.

OGH: Die Behebung eines ernsten Schadens (im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002) des Hauses oder eines Wohnungseigentumsobjekts zählt nach der Rechtsprechung immer zur ordentlichen Verwaltung und fällt damit in die Zuständigkeit der dafür zahlungspflichtigen Eigentümergemeinschaft. Eine die Bausubstanz angreifende Schimmelbildung im Wohnungseigentumsobjekt stellt dem OGH zufolge – anders als oberflächliche Schimmelflecken – ernste Schäden iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 dar.

Mangels eines Vertragsverhältnisses mit dem einzelnen Wohnungseigentümer haftet die Eigentümergemeinschaft nach stRsp in Angelegenheiten der Verwaltung für schädigende Handlungen oder Unterlassungen des Hausverwalters nur deliktisch, ohne Einschränkung durch § 1315 ABGB. Diese deliktische Schadenersatzhaftung greift iSd § 1296 ABGB nur dann, wenn ein Verschulden des Verwalters, dessen Verhalten der Eigentümergemeinschaft zugerechnet wird, vorliegt.

Im Anlassfall war das verfahrensgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt 40 Jahre lang ohne jegliche Schimmelbildung bewohnt worden. Nach dem erstmaligen Auftreten von Schimmel im Wohnungseigentumsobjekt beauftragte der Hausverwalter eine „Fachfirma“ mit der Schimmelbekämpfung. Für den Hausverwalter gilt zwar der Sorgfaltsmaßstab des § 1299 ABGB, Sachverständiger für bautechnische Fragen ist er nach der Judikatur allerdings nicht. Das haftungsbegründende Verschulden fehlt somit, sofern der Verwalter eine Unzulänglichkeit der Sanierungsmaßnahmen weder erkannte noch hätte erkennen müssen.

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