WEKA (api) | News | 10.01.2019

Besteht ein Anhörungsrecht des von der Ausschließungsklage betroffenen Wohnungseigentümers?

Ein Wohnungseigentümer kann aufgrund einer Klage der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden. Laut OGH steht dem beklagten Wohnungseigentümer kein vorhergehendes Anhörungsrecht zu.

Geschäftszahl

OGH 6. November 2018, 5 Ob 193/18w

Norm

§ 36 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Ein Wohnungseigentümer kann aufgrund einer Klage der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden, wenn er einen der drei Fälle des § 36 Abs 1 WEG 2002 erfüllt. Da dieses Gestaltungsrecht nicht zur Verwaltung durch die Eigentümergemeinschaft zu zählen ist, kommt es auch nicht zu einer analogen Anwendung der Bestimmungen über die Beschlussfassung eben dieser und somit steht dem beklagten Wohnungseigentümer kein vorhergehendes Anhörungsrecht zu.

OGH: Der Anlassfall behandelte die Frage, ob es die Anhörung eines Wohnungseigentümers bedarf, der gem § 36 WEG 2002 von der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden soll. Die dahinterstehende Frage war dabei, ob diese Mehrheitsbildung formlos ohne Anhörungsrecht der überstimmten Minderheit erfolgen kann oder ob sie der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft unterliegt und somit die Bestimmungen des WEG 2002 über die Beschlussfassung analog anzuwenden sind.

In der Literatur gibt es dazu unterschiedliche Sichtweisen. Hausmann lehnt die Meinung Oberhofers ab, dass eine formlose Mehrheitsbildung möglich sein soll, weil dies den Grundgedanken des WEG 2002 hinsichtlich der Verwaltung einer Liegenschaft nach § 24 WEG 2002 zuwider laufen würde. Er hält somit zumindest ein Anhörungsrecht jenes Wohnungseigentümers für notwendig, der von der Ausschlussklage betroffen wäre. Würth/Zingher/Kovanyi sehen jedoch für ein solches Recht keine Grundlage im § 36 WEG 2002.

In der Rechtsprechung werden die Bestimmungen über den Ausschluss von Wohnungseigentümern als Ausgleich für den Fall angesehen, wenn der Anspruch auf Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft ausgeschlossen ist. Gem § 35 Abs 2 WEG 2002 kann es bei aufrechtem Wohnungseigentum nicht zu einer gänzlichen Aufhebung der Eigentümergemeinschaft durch Zivilteilung kommen. Die Möglichkeit der Realteilung bei Begründung von Wohnungseigentum im Mischhaus ist jedoch möglich. Außerhalb des Teilungsverbots steht es jedem Miteigentümer zu, eine Teilungsklage nach § 830 ABGB gegen sämtliche Teilhaber einzubringen. Hierbei fordert weder die Judikatur, noch die Lehre ein Anhörungsrecht der Teilungsgegner.

Sowohl die Teilungs- als auch die Ausschlussklage haben rechtsgestaltende Wirkung, da durch sie die Gemeinschaft aufgehoben wird. Üben die (bei der Ausschlussklage mehrheitlichen) klagenden Teilhaber dieses Gestaltungsrecht aus, kann nicht von einer Verwaltungsmaßnahme gesprochen werden. Auch gibt es keinen Grund eine analoge Anwendung der Bestimmungen des § 24 Abs 1 Satz 2 WEG 2002 über die Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft anzunehmen. Der Gesetzgeber räumte das Recht der Ausschlussklage auch ausdrücklich der Mehrheit und nicht der Eigentümergemeinschaft zu, was bedeuten würde, dass es sich um eine planwidrige Gesetzeslücke handeln würde, wenn man der Lehre folgt und eine analoge Anwendung des § 24 WEG 2002 annähme. Der Gesetzgeber hat der Eigentümergemeinschaft auch nur in Angelegenheiten der Verwaltung Rechtsfähigkeit eingeräumt und ihm kann nicht unterstellt werden, sich der Unterscheidung zwischen Verwaltung und Verfügung nicht bewusst gewesen zu sein.

In casu wurde die Klage durch die Wohnungseigentümer eingebracht, die die Mehrheit der Anteile hielten, und der OGH stimmte dem Berufungsgericht dahingehend zu, dass es kein Anhörungsrecht des beklagten Wohnungseigentümers annahm.