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Zur Mietzinsminderung zu 100 % und grobem Verschulden
Der Mieter ist behauptungs- und beweispflichtig dafür, dass ihn am Zahlungsrückstand des Mietzinses kein grobes Verschulden trifft. Die diesbezügliche Beurteilung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Kommt es im Zeitraum des Zahlungsrückstands lediglich zu punktuellen und/oder geringen Mängeln, trifft den Mieter ein grobes Verschulden, wenn er dennoch davon ausgeht, zu einer 100%igen Preisminderung berechtigt zu sein.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 223/24y | OGH vom 11.12.2024 | Dokument-ID: 1195612 -
Wirkung der Formalvollmacht der Hausverwaltung bei unterlassener Beschlussfassung durch die Eigentümer
Der Hausverwaltung kommt in Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung eine unbeschränkbare Formalvollmacht zu. Daraus folgt, dass auch eine im Innenverhältnis pflichtwidrig unterlassene Einholung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer auf die Wirksamkeit von Rechtsgeschäften, die der Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen hat, grundsätzlich keine Auswirkungen hat.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 9/23a | OGH vom 17.02.2023 | Dokument-ID: 1136010 -
Ausschluss eines Wohnungseigentümers bei gerichtlicher Hinterlegung von Rückständen
Wird durch einen beklagten Wohnungseigentümer eine schuldbefreiende gerichtliche Hinterlegung nach § 1425 ABGB vorgebracht, so ist es unklar, ob er noch Zahlungen zu leisten hat. Hierüber ist gem § 36 Abs 2 WEG 2002 mittels abgesondertem Beschluss zu entscheiden. Die Ausschlussklage ist bei rechtzeitiger Zahlung auch dann abzuweisen, wenn den Beklagten am Rückstand grobes Verschulden trifft. Das Gesetz gewährt dem Betroffenen daher immer eine – durch die Prozesskosten teuer erkaufte – Nachfrist für die Zahlung.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 132/22f | OGH vom 27.02.2023 | Dokument-ID: 1135992 -
Unterlassung der widmungswidrigen Nutzung bei unspezifischer Geschäftsraumwidmung
Existiert keine „spezifische Geschäftsraumwidmung“, dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeglicher Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 134/22z | OGH vom 02.11.2022 | Dokument-ID: 1130534 -
Nichtigkeit des Verkaufs von Kfz-Stellplätzen innerhalb der Dreijahresfrist an Dritte
Ein fristwidriger Kaufvertrag über Kfz-Abstellplätze ist nach § 879 Abs 1 ABGB nichtig und damit keine taugliche Grundlage für die begehrte Grundbuchseintragung. Dass sie, wie im Vertrag festgehalten, den Antrag auf Verbücherung erst nach Ablauf von drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums an der Liegenschaft stellten, kann die Nichtigkeit des Vertrags nicht beseitigen und damit auch keine (nachträgliche) Wirksamkeit des Vertrags begründen.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 124/22d | OGH vom 02.11.2022 | Dokument-ID: 1130530 -
Loggia: Qualifikation als Nutzfläche gem § 17 MRG
Zur Wertung eines Raums bei der Nutzflächenberechnung nach § 17 MRG als „Loggia“ ist entscheidend, dass dieser an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlich massiven Begrenzungswand umgeben ist, wobei bei der Frage, ob eine derartige Begrenzung vorliegt, die ähnlich massiv ist wie Mauerwerk. Hierbei besteht ein Beurteilungsspielraum. Entscheidend ist im Regelfall, ob die in Frage stehende (Außen-)Fläche als „Raum“ angesehen werden kann, was im Regelfall eine Integration in den Baukörper voraussetzt. Dies hängt grundsätzlich von der Ausgestaltung im Einzelfall ab.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 165/22h | OGH vom 20.10.2022 | Dokument-ID: 1130528 -
HeizKG: Zur Parteistellung im außerstreitigen Verfahren
Wurde an einer Liegenschaft bzw wirtschaftlichen Einheit Wohnungseigentum begründet, so kommt neben dem Wärmeabgeber auch dem Verwalter Parteistellung zu. Im Verfahren nach § 25 HeizKG richtet sich die Parteistellung nach § 2 AußStrG, sodass Parteien aufgrund ihrer Bezeichnung als Antragsteller oder Antragsgegner zu berücksichtigen sind. So kommt in die Abrechnung betreffenden Verfahren die Passivlegitimation jedenfalls dem abrechnungspflichtigen Wärmeabgeber zu. Die übrigen Wärmeabnehmer, die nicht Antragsteller sind, sind als Parteien (materiell) beizuziehen.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 13/22f | OGH vom 02.11.2022 | Dokument-ID: 1130527 -
COVID-19: Mietzinsminderung wegen Gebrauchsbeeinträchtigung eines Geschäftslokals
Bloße, das Kundenverhalten beeinflussende Ursachen des Umsatzrückgangs schränken die Nutzungsmöglichkeit eines konkreten Bestandobjekts nicht unmittelbar ein. Solche Umsatzrückgänge sind daher dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und rechtfertigen eine Minderung des vereinbarten Mietzinses nicht. Solche Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigungen des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Die §§ 1096, 1104 f ABGB bilden daher keine Basis für eine allein darauf aufbauende Mietzinsminderung.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 10 Ob 46/22w | OGH vom 22.11.2022 | Dokument-ID: 1130521 -
Zurücklegung der Tätigkeit durch den vorläufigen Verwalter
Ist der Verwalter, den das Gericht zum vorläufigen Verwalter gemäß § 23 WEG 2002 bestellte, selbst nicht (mehr) in der Lage, seinen Verpflichtungen als Vertreter der betreffenden Eigentümergemeinschaft nachzukommen, so hat er die Möglichkeit, dies dem Gericht mitzuteilen und seine Enthebung zu beantragen. Ein weiteres ordnungs- und pflichtgemäßes Tätigwerden für die Eigentümergemeinschaft ist in einem solchen Fall zumindest erschwert oder dem betreffenden Verwalter nicht (mehr) möglich.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 84/22x | OGH vom 19.09.2022 | Dokument-ID: 1128425 -
Wertminderung der gemeinschaftlichen Sache durch Begründung von Wohnungseigentum
Kommt es zur Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum bezieht sich die Wertminderung auf das Wertverhältnis zwischen den bisherigen schlichten Miteigentumsanteilen und den künftigen Wohnungseigentumsobjekten. Es darf durch die Begründung von Wohnungseigentum zu keiner beträchtlichen Wertminderung der bisherigen Miteigentumsanteile kommen. Der Verkehrswert der bisherigen schlichten Miteigentumsanteile darf nicht beträchtlich höher sein als der Verkehrswert der künftigen Wohnungseigentumsobjekte.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 114/22h | OGH vom 12.10.2022 | Dokument-ID: 1128424 -
Dringendes Wohnbedürfnis eines Geschäftsführers (GmbH)
Ein dringendes Wohnbedürfnis gemäß § 14 Abs 3 MRG (mit Verweis auf § 30 Abs 2 Z 5 MRG) ist nur dann nicht gegeben, wenn eine andere ausreichende Unterkunft zur Verfügung steht. Die alternative Wohnmöglichkeit muss rechtlich gleichwertig und abgesichert sein.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 1 Ob 174/22b | OGH vom 12.10.2022 | Dokument-ID: 1128421 -
Befristung: Nachträgliche Anmietung eines Geschäftsraums
Wird nachträglich zur Wohnung ein weiteres Objekt als „Praxisräume“ zur Ausübung des Berufs angemietet, um den Weg zum Arbeitsplatz zu verkürzen und dieser Mietvertrag mit demselben Endtermin wie bei der Wohnung begrenzt, so ist die daraus erfließende Befristung zulässig und wirksam.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 3 Ob 138/22y | OGH vom 29.09.2022 | Dokument-ID: 1128405 -
Änderungsrecht am Wohnungseigentumsobjekt (geändertes äußeres Erscheinungsbild durch Einzäunung)
Wohnungseigentümer sind gemäß § 16 Abs 2 WEG 2002 grundsätzlich zu Änderungen an ihrem Wohnungseigentumsobjekt auf eigene Kosten berechtigt. Eine solche Änderung darf aber keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses darstellen. In casu ging es um eine Einzäunung eines Gartenteils, die sich nicht nur farblich von der Grünanlage deutlich abhebt, sondern insgesamt einen optischen Fremdkörper im Garten darstellt.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 144/22w | OGH vom 27.09.2022 | Dokument-ID: 1128404 -
Voraussetzung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung wegen Mängeln der elektrischen Anlage
Voraussetzung der Unbrauchbarkeit einer Wohnung wegen Mängeln der elektrischen Anlage ist auch nach Inkrafttreten des § 7a ETV 2002 eine von dieser Anlage ausgehende Gefährlichkeit. Der Umstand, dass die Anlage im Sinn des § 7a ETV 2002 nicht dem ETG (Elektrotechnikgesetz) entspricht oder der Vermieter seiner Dokumentationspflicht insoweit nicht nachgekommen ist, lässt diese Gefährlichkeit vermuten.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 66/18v | OGH vom 18.07.2018 | Dokument-ID: 1014566 -
Zulässigkeit der Nutzung als Prostitutionslokal bei unspezifizierter Geschäftsraumwidmung
Widmungsänderungen sind, auch wenn sie den einzelnen Teilhabern zur Sondernutzung zugewiesenen Teile des Gemeinschaftsguts betreffen, als Veränderung in der Rechtssphäre der anderen und Interessenberührung zu werten und daher ohne Zustimmung aller übrigen Mit- und Wohnungseigentümer (ohne Einstimmigkeit) unzulässig.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 41/18t | OGH vom 18.07.2018 | Dokument-ID: 1010629 -
Zur Gleichwertigkeit bei der Ersatzbeschaffung für ein Geschäftslokal
Es muss bei Geschäftsräumlichkeiten „ein nach Lage und Beschaffenheit angemessener Ersatz“ beschafft werden. Für ein aufgekündigtes Geschäftslokal ist ein angemessener Ersatz zu leisten, worunter ein im Wesentlichen gleichwertiges Objekt zu verstehen ist, das dem Mieter eine Fortsetzung der Betriebstätigkeit unter etwa den gleichen Bedingungen ermöglicht und für das kein wesentlich höherer Mietzins zu entrichten wäre. Diese Rechtsprechung wird soweit auch von der Lehre nicht in Frage gestellt.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 59/18x | OGH vom 26.04.2018 | Dokument-ID: 1010628 -
Ausdehnung des Benützungsrechts auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände
Laufende Versuche des Mieters, sein Benützungsrecht auf nicht in Bestand genommene Räume oder Gegenstände auszudehnen, sind als unleidliches Verhalten iSd § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG zu qualifizieren. Es muss der Rechtsstandpunkt des Bestandnehmers zumindest vertretbar sein. Im Kern geht es darum, dass ein beharrlich vertragswidriges Verhalten des Mieters, der seine Benützungsrechte unberechtigt auszudehnen versucht, dem Vermieter die Vertragsfortsetzung unzumutbar macht.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 4 Ob 51/18f | OGH vom 19.04.2018 | Dokument-ID: 1010595 -
Zur Bewertung von Anlagen im Haus im Hinblick auf Mietzinszuschläge gemäß § 16 Abs 2 MRG
Es würde der in § 16 Abs 2 MRG geforderten allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens widersprechen, wenn bei der Berücksichtigung von Mietzinszuschlägen jedes Ausstattungselement einzeln bewertet würde und die so ermittelten Zuschläge addiert werden würden; die zu berücksichtigenden Umstände sind daher in einer Gesamtschau zu betrachten. Ein Zuschlag für eine Anlage ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Mieter auch eine konkrete (Mit-)Benützungsmöglichkeit daran hat.WEKA (mwo) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 42/15k | OGH vom 24.03.2015 | Dokument-ID: 762573 -
Als Fruchtgenuss ausgestaltetes Wohnrecht iSd § 521 Satz 3 ABGB
Zum Wesen des als Fruchtgenuss ausgestalteten Wohnrechts im Sinne des § 521 Satz 3 ABGB gehört es, dass der Berechtigte die ihm überlassenen Teile des Hauses ohne Einschränkung auf seine Bedürfnisse benützen und daher auch an Dritte überlassen darf.WEKA (skn) | Judikatur | Leitsatz | 1 Ob 112/11v | OGH vom 01.09.2011 | Dokument-ID: 338164 -
Zur Frage der Höhe von Ab- bzw Zuschlägen zum Richtwertmietzins
Das Bewertungssystem des § 16 Abs 2 MRG für Zu- bzw Abstriche vom Richtwert orientiert sich am konkreten Wohnwert für den Mieter. Die Wohnung ist in einer Gesamtschau zu bewerten, wobei die Bezifferung einzelner Wohnungsbestandteile bloß als Kontrollinstrument anzusehen ist.Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 224/13x | OGH vom 21.02.2014 | Dokument-ID: 667044 -
Analoge Anwendung des § 367 ABGB betreffend d Ausschluss eines Verwendungsanspruchs gegenüber einem gutgläubigen Mieter?
Der Verwendungsanspruch nach § 1041 ABGB besteht auch gegenüber dem gutgläubigen Mieter.Judikatur | Leitsatz | 2 Ob 248/08x | OGH vom 25.06.2009 | Dokument-ID: 249262 -
Immobilienertragsteuer aus einer Veräußerung einer mit Absonderungsrechten belasteten Liegenschaft
Die Immobilienertragsteuer zählt nicht zu den Sondermassekosten. Auch darf die Stellung des Absonderungsgläubigers nicht verschlechtert werden, und im Zweifelsfall ist von der Zugehörigkeit der Kosten zur allgemeinen Masse auszugehen.WEKA (wed) | Judikatur | Leitsatz | 8 Ob 141/12m | OGH vom 28.05.2013 | Dokument-ID: 636957 -
Zum Tatbestand des § 18c Abs 2 MRG - zugänglicher Dachboden
§ 18c Abs 2 MRG erleichtert die Schaffung neuen Wohnraums im Wege der wohnungspolitisch erwünschten Nachverdichtung der bestehenden Gebäudesubstanz. Im Zweifel ist so auszulegen, dass die Voraussetzungen, unter denen ein Mieter den Ausbau eines von ihm mitbenützten Dachbodens zu dulden hat, gegenüber der früheren Rechtslage vermindert und nicht erschwert werden darf. Dies betrifft bloße Mitbenützungsrechte an typisch allgemeinen Teilen, an denen nicht ausschließliche Benützungsrechte bestehen.WEKA (wed) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 137/14d | OGH vom 04.09.2014 | Dokument-ID: 715692 -
Zuschläge oder Abstriche vom Richtwertmietzins und Zuständigkeit des OGH
§ 16 Abs 2 Satz 2 MRG fordert bei der Vornahme von Zuschlägen oder Abstrichen vom Richtwert, sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu orientieren.Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 133/10k | OGH vom 23.09.2010 | Dokument-ID: 243040 -
Zur Zulässigkeit eines Lagezuschlags gemäß § 16 Abs 4 zweiter Halbsatz MRG
Die Voraussetzung der Bekanntgabe in Schriftform gem § 16 Abs 4 zweiter Halbsatz MRG ist erfüllt, wenn der Vermieter dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages ein Dossier übergeben hat, das auf die Lage und die günstige Verkehrsanbindung hinweist und die Übergabe nachweisen kann.WEKA (vpa) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 99/15t | OGH vom 30.10.2015 | Dokument-ID: 804827
