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Ist eine Benützungsvereinbarung an zwingend allgemeinen Teilen zulässig?
Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Benützungsvereinbarung ist, dass die (Teile der) gemeinsame(n) Sache – auch des betroffenen allgemeinen Teils – benützbar und rechtlich verfügbar sind. Allgemeine Teile einer Liegenschaft können von einer Benützungsvereinbarung daher nur dann erfasst werden, wenn sie verfügbar sind. Zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, können mangels Verfügbarkeit nicht Gegenstand einer Benützungsvereinbarung sein.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 164/24i | OGH vom 14.11.2024 | Dokument-ID: 1195621 -
Neufestsetzung der Nutzwerte bei WE-Begründung an zwingend allgemeinen Teilen (hier: Heizraum) zulässig?
An allgemeinen Teilen einer Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Ein notwendig allgemeiner Teil iSd § 2 Abs 4 WEG 2002 liegt vor, wenn das Objekt ganz grundsätzlich nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar ist, weil es nicht geeignet ist, selbständig und ausschließlich benutzt zu werden. Anderslautende Vereinbarungen können prinzipiell keine Wohnungseigentumstauglichkeit begründen. Heizräume zählen daher zu den allgemeinen Teilen einer Liegenschaft.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 74/18w | OGH vom 03.10.2018 | Dokument-ID: 1018306 -
Schließung eines Lichtschachts: Ist das eine Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG?
Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG 2002 ist weit zu interpretieren. Er umfasst auch Änderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft, wenn diese zu einer vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentums führen. Das gilt auch dann, wenn von der Änderung ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 107/24g | OGH vom 30.08.2024 | Dokument-ID: 1192995 -
Zur Klausel über Nutzungsvorbehalte des Vermieters an allgemeinen Teilen
Eine Klausel, die dem Vermieter das Recht vorbehält, alleine und in welcher Form auch immer über Allgemein- und Nebenflächen sowie Außen- und Allgemeinanlagen zu verfügen und zu entscheiden, ist gröblich benachteiligend, da sie ihm ermöglicht, Mieter/innen gänzlich von der Benützung auszuschließen, wobei einseitig und unbegründet von dispositiven Recht abgewichen wird.WEKA (red) | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 181/17m | OGH vom 21.11.2017 | Dokument-ID: 973268 -
Zählt eine Trenndecke zwischen Wohnung und Keller zum allgemeinen Teil der Liegenschaft?
Für eine Änderung an einem Wohnungseigentumsobjekt, die einen allgemeinen Teil des Hauses tangiert, ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder die Genehmigung durch den Außerstreitrichter nötig. Eine Decke, die eine Wohnung und einen Keller trennt, ist als allgemeiner Teil anzusehen, da sie die Wohnung nach außen von dem Kellerraum abgrenzt und somit nicht Teil der Wohnung sein kann. Für eine Änderung oder Durchbruch der Decke bedarf es somit der Zustimmung der übrigen Eigentümer.WEKA (api) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 75/17s | OGH vom 04.05.2017 | Dokument-ID: 932275 -
Verkehrsüblichkeit der Widmungsänderung bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft
Werden für eine Widmungsänderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss diese zusätzlich entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Die Verkehrsüblichkeit hängt von der allgemeinen Lebenserfahrung sowie der Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds ab. Ein „wichtiges Interesse“ muss über das selbstverständliche Interesse des Eigentümers an einer Wertsteigerung seines Objekts hinausgehen.WEKA (ato) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 19/16d | OGH vom 18.05.2016 | Dokument-ID: 861149 -
Portalkonstruktion als allgemeiner Teil eines Hauses
Ein Geschäftsvorbau, den der Mieter nicht selbst angebracht, sondern vom Vormieter übernommen hat, zählt zu dem allgemeinen Teil eines Hauses, für dessen Erhaltung den Vermieter die Pflicht trifft.WEKA (gau) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 19/13z | OGH vom 18.04.2013 | Dokument-ID: 607802 -
Zur Umwidmung von Geschäftsraum in eine Wohnung bei übermäßiger Inanspruchnahme allgemeiner Teile
Die grundsätzliche Verkehrsüblichkeit der Umwidmung eines Geschäftsraums in eine Wohnung lag vor; unter Berücksichtigung der konkreten Änderungen, wie insbesondere der dauerhaften Inanspruchnahme von Allgemeinflächen, war sie im Endergebnis aber zu verneinen. Eine solche Inanspruchnahme muss nach der Rechtsprechung möglichst gering gehalten werden, die im vorliegenden Fall geplante Verbauung von Allgemeinflächen war jedoch nicht unbedingt erforderlich.WEKA (epu) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 199/17a | OGH vom 21.12.2017 | Dokument-ID: 982948 -
Ist die Verweigerung des Lohns bei einer Wohnungserrichtung bei Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft zulässig?
Bei einem Werkvertrag kann mit Hilfe der Einrede des nicht erfüllten Vertrages die Fälligkeit des Werklohns bei vorliegenden Mängeln hinausgeschoben werden. Ein Wohnungseigentümer kann die Bezahlung des Werklohns für seine errichtete Wohnung auch dann verweigern, wenn der Unternehmer für Mängel an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft verantwortlich ist, solange ein Interesse an der Verbesserung besteht und die Eigentümergemeinschaft sich nicht auf eine Preisminderung geeinigt hat.WEKA (api) | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 89/18h | OGH vom 28.06.2018 | Dokument-ID: 1008619 -
Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses
Bei Vorliegen einer einheitlichen Streitpartei bedürfen Dispositionen über allgemeine Teile der Liegenschaft der Einstimmigkeit aller Mitglieder. Der Vermieter ist daher nicht legitimiert, alleine ein Verfahren nach § 18 MRG einzuleiten.Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 200/10p | OGH vom 29.03.2011 | Dokument-ID: 301685 -
Zählt eine Hausbrieffachanlage zu den allgemeinen Teilen des Hauses und wen trifft die Erhaltungspflicht?
Zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehört örtlich grundsätzlich alles, was sich außerhalb des Mietgegenstands befindet. Nach der Rsp handelt es sich dann um keinen allgemeinen Teil, wenn dieser funktional nur einem einzigen oder einer begrenzten Zahl von Mietgegenständen zugeordnet ist. Dies trifft auf die Hausbrieffachanlage nicht zu.WEKA (ato) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 92/16i | OGH vom 22.11.2016 | Dokument-ID: 895444 -
Durchsetzung von Änderungen an allgemeinen Teilen bei Nichtanwendbarkeit des § 4 Abs 2 WEG 2002
Im Fall der Nichtanwendbarkeit des § 4 Abs 3 WEG 2002 ist die Durchsetzbarkeit von Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft für den Mieter eines Wohnungseigentümers von dessen wohnungseigentumsrechtlicher Position abhängig.Iman Torabia | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 68/12d | OGH vom 05.09.2012 | Dokument-ID: 498988 -
Zur Benützungsregelung bei bestehendem Servitutsrecht des Nachbarn
Eine Benützungsregelung nach § 17 Abs 1 WEG 2002 kann nur für jene allgemeinen Teile einer in Miteigentum stehenden Liegenschaft getroffen werden, die nicht zwingend als allgemeine Teile zu qualifizieren sind. Dass einem Nachbarn an einer Fläche ein Servitutsrecht zukommt, führt noch nicht dazu, dass diese Fläche ein notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft zu sein hat.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 23/22a | OGH vom 03.03.2022 | Dokument-ID: 1117758 -
Konkludente Widmung einer Wohnung als allgemeiner Teil der Liegenschaft durch Nutzung derselben durch den Hausbesorger
Für eine konkludente Widmung als Hausbesorgerwohnung ist es nicht ausreichend, dass die Wohnung vom Hausbesorger bewohnt und die Betriebs- und Heizungskosten unter den Miteigentümern anteilig aufgeteilt werden. Wesentlich ist vielmehr der eindeutige und zweifelsfreie Rechtsfolgewille der Parteien.WEKA (ffa) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 18/14d | OGH vom 23.04.2014 | Dokument-ID: 692944 -
Benützungsvereinbarung über die Zufahrt zu einer Garage
Eine Benützungsregelung nach § 17 Abs 1 WEG 2002 kann nicht über notwendig allgemeine Teile der Liegenschaft, dh solche Teile, die nicht selbständig und ausschließlich benützt werden können, wirksam geschlossen werden. Ist es einem Wohnungseigentümer nicht möglich, in seine Garage vorwärts einzufahren, wenn auf dem für die Zufahrt notwendigen Vorplatz ein Fahrzeug abgestellt ist, ist eine Benützungsvereinbarung über diesen Vorplatz als notwendig allgemeinen Teil der Liegenschaft unzulässig.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 135/20v | OGH vom 25.01.2021 | Dokument-ID: 1093405 -
Balkonsanierung: Ordentliche Verwaltung iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002?
Zur ordentlichen Verwaltung gehört gemäß § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft iSd § 3 MRG einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen und die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Im Fall eines schadhaften Balkonaufbaus, der zur Gänze erneut werden musste, betreffen die Schäden funktionell die Substanz des Hauses, sodass deren Sanierung ordentliche Verwaltung ist.Stanislava Doganova | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 154/20p | OGH vom 15.04.2021 | Dokument-ID: 1098394 -
Änderung an allgemeinen Teilen nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 – „Außenhaut“ des Gebäudes und wichtiges Interesse
Nach der jüngeren Rechtsprechung ist der Begriff des „wichtigen Interesses“ in § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 besonders unter dem Gesichtspunkt zu beurteilen, ob die Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer die dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen.Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 97/09i | OGH vom 07.07.2009 | Dokument-ID: 241875 -
Liegt eine Erhaltungsarbeit trotz gleichzeitiger Verbesserung vor?
Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten gehören auch dann noch zur Erhaltung bestehender Anlagen, wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt und wenn dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind.Bettina Slamanig | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 97/20f | OGH vom 22.10.2020 | Dokument-ID: 1084791 -
Ist die Errichtung eines Wintergartens eine bagatellhafte Änderung?
Durch die Errichtung eines Wintergartens werden allgemeine Teile der „Außenhaut“ des Hauses in Anspruch genommen. Es besteht die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer, weshalb die Qualifizierung als bagatellhafte Änderung zu verneinen ist. Solche Änderungen sind als zustimmungspflichtig zu qualifizieren.Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 154/19m | OGH vom 22.10.2019 | Dokument-ID: 1053240 -
Wie weit geht die Duldungspflicht des Wohnungseigentümers?
Den Wohnungseigentümer trifft im Zusammenhang mit der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft und der Behebung von ernsten Schäden des Hauses eine Duldungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Wenn mehrere Sanierungsmaßnahmen zur Wahl stehen, muss der Wohnungseigentümer eine kostengünstigere Sanierung, die ihn übermäßig beeinträchtigen würde, jedoch nicht dulden.Alexander Kdolsky | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 195/17p | OGH vom 13.03.2018 | Dokument-ID: 1003161 -
Wichtiges Interesse an der Anbringung eines Garagentors
Sicherheitsbedürfnis der Bewohner und geringe Inanspruchnahme der Allgemeinflächen können das „wichtige Interesse“ an der Änderung eines Objektes rechtfertigen.WEKA (gau) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 150/14s | OGH vom 04.09.2014 | Dokument-ID: 706142 -
Zur Bedeutung der Aussichtslosigkeit eines erforderlichen Bauansuchens im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002
Grund für die Versagung der gerichtlichen Genehmigung einer Änderung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 kann die Aussichtslosigkeit eines erforderlichen Bauansuchens sein. Die Beurteilung der Möglichkeit, nach den baulichen Gegebenheiten die Änderung unter Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften durchzuführen, erfordert rechtliche Schlussfolgerungen, die nur bei Vorliegen detaillierter Beschreibungen des konkreten Vorhabens – in casu technische Beschreibung des geplanten Lifteinbaus – möglich sind.WEKA (epu) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 36/16d | OGH vom 25.10.2016 | Dokument-ID: 883941 -
Zur Bewilligung der Änderung iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG
Die Außenhaut eines Gebäudes ist als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen.Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 34/10a | OGH vom 22.06.2010 | Dokument-ID: 258491 -
Verbundfenster fallen gesamt in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft
Verbundfenster (bei denen Außen- und Innenteile zu einer Einheit verbunden sind, sodass sie funktional nur in dieser Einheit geöffnet und geschlossen werden können) fallen als Teil der „Außenhaut“ gesamt in die Erhaltungspflicht des Vermieters bzw der Eigentümergemeinschaft.Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 123/10i | OGH vom 31.08.2010 | Dokument-ID: 283533 -
Zur Zurechnung mangelhafter Arbeiten der „Bau-GmbH“ des WEers
Ein Ausschließungsgrund iSd § 36 Abs 1 Z 2 und 3 WEG 2002 kann nicht nur vom Wohnungseigentümer, sondern von allen Personen, die das Wohnungseigentumsobjekt bzw die allgemeinen Teile mit seiner Zustimmung oder Duldung nutzen, gesetzt werden. Die Durchführung von Bauarbeiten im Auftrag eines Wohnungseigentümers stellt aber auch dann keine Nutzung der Liegenschaft dar, wenn der Wohnungseigentümer Alleingesellschafter und Geschäftsführer der die Arbeiten durchführenden GmbH ist.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 39/24g | OGH vom 03.09.2024 | Dokument-ID: 1188737
