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Türerrichtung für Gartenzugang: Ist das verkehrsüblich?
Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderung kommt es nicht auf eine allgemeine, generalisierende Betrachtung einer vom Standort abstrahierten Baupraxis an, sondern darauf, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des Hauses, des Umfelds, des Ausmaßes des Eingriffs in die Bausubstanz sowie des Ausmaßes der Inanspruchnahme oder Umgestaltung allgemeiner Teile verkehrsüblich ist.Bettina Slamanig | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 68/21t | OGH vom 14.06.2021 | Dokument-ID: 1103961 -
Ist das Einschlagen von Nägeln in ein WEG-Objekt eine genehmigungsbedürftige Änderung?
Bohrt ein Wohnungseigentümer drei Löcher in seine Seite der vom benachbarten Wohnungseigentümer zur Abgrenzung der Gärten errichteten Mauer und errichtet er eine Verkleidung seines Teils der Mauer, handelt es sich dabei um eine bagatellhafte, nicht genehmigungsbedürftige Umgestaltung.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 222/23t | OGH vom 30.01.2024 | Dokument-ID: 1174128 -
Belegung des Hausgartens mit Terrassenplatten: Liegt eine Widmungsänderung vor?
Wird die Gesamtheit eines Hausgartens mit Terrassenplatten belegt, liegt eine Widmungsänderung von Garten zu Terrasse vor, die nicht als bagatellhafte Umgestaltung, sondern als zustimmungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 zu sehen ist.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 18/23t | OGH vom 18.04.2023 | Dokument-ID: 1139401 -
Zur Überprüfung der Rücklagenabrechnung iZm mit falschen USt-Ausweisungen
In der Jahresabrechnung sind im Hinblick auf die USt nur Leistungsvorgänge auszuweisen. Ein Abrechnungsmangel besteht daher, wenn bestimmte Positionen in der Abrechnung nicht den „üblichen“ 10 % USt, sondern dem höheren Steuersatz von 20 % oder auch gar keiner USt unterliegen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 198/22m | OGH vom 21.12.2022 | Dokument-ID: 1136269 -
Änderungsrecht am Wohnungseigentumsobjekt (geändertes äußeres Erscheinungsbild durch Einzäunung)
Wohnungseigentümer sind gemäß § 16 Abs 2 WEG 2002 grundsätzlich zu Änderungen an ihrem Wohnungseigentumsobjekt auf eigene Kosten berechtigt. Eine solche Änderung darf aber keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer, besonders auch keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses darstellen. In casu ging es um eine Einzäunung eines Gartenteils, die sich nicht nur farblich von der Grünanlage deutlich abhebt, sondern insgesamt einen optischen Fremdkörper im Garten darstellt.Albert Scherzer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 144/22w | OGH vom 27.09.2022 | Dokument-ID: 1128404 -
Schadenersatz des Bauträgers für Nutzungsentgelt wegen Zaunerrichtung über die Grundgrenze?
Für eine schadenersatzrechtliche Haftung der Bauträgerin, welche die Erwerberin eines Reihenhauses (Wohnungseigentum) samt Garten aus einer unrichtigen Aufklärung über das Ausmaß ihres Nutzungsrechts ableitet, ist die faktische Nutzung der Teilfläche ohne Bedeutung.Stanislava Doganova | Judikatur | Leitsatz | 10 Ob 49/20h | OGH vom 15.12.2020 | Dokument-ID: 1090950 -
Jahresabrechnung: Buchungs- und Zahlungsdatum erforderlich?
Die Abrechnung nach § 20 Abs 3 WEG 2002 hat eine übersichtliche, vollständige und richtige Gliederung der Einnahmen und Ausgaben in der betreffenden Abrechnungsperiode zu enthalten. Die bloße Angabe des buchhalterischen Buchungsdatums genügt den Anforderungen daher dann nicht, wenn dem Beleg keine Leistung zugrunde lag bzw eine Zahlung erst später erfolgte. In solchen Fällen ist das Zahlungsdatum anzuführen, um die tatsächlichen Zahlungsflüsse in der Abrechnungsperiode darzustellen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 48/23d | OGH vom 25.09.2023 | Dokument-ID: 1162666 -
Besteht eine Bindung des Einzelrechtsnachfolgers an zugesagtes Änderungsrecht bei Rechtsnachfolgeklausel?
Ein Einzelrechtsnachfolger ist trotz Rechtsnachfolgeklausel nicht an ein von seinem Rechtsvorgänger zugesagtes Änderungsrecht gebunden, wenn dieses weder in seinem Kaufvertrag noch im Wohnungseigentumsvertrag erwähnt wurde und die Zustimmung zu einem Zeitpunkt erteilt wurde, als noch kein Wohnungseigentum(s-Objekt) bestand. Eine Rechtsnachfolgeklausel erfasst im Zweifel nur den Eintritt in solche obligatorischen Verpflichtungen, die mit der Nutzung der veräußerten Liegenschaft zusammenhängen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 25/24y | OGH vom 12.03.2024 | Dokument-ID: 1176609 -
COVID-19: Zinsminderung nach § 1104 ABGB bei bereits vorheriger Betriebsschließung?
Nach § 1107 ABGB ist eine Bestandzinsminderung ausgeschlossen, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung bzw die Unterlassung des Gebrauchs in die Sphäre des Bestandnehmers fällt. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Mieter – bereits vor und unabhängig von der Covid-Pandemie – die unternehmerische Entscheidung getroffen hat, das Geschäftslokal umsatzbedingt zu schließen und das Bestandobjekt daher auch nicht zu nutzen. Die Zinsgefahr trägt hier der Bestandnehmer.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 10 Ob 9/22d | OGH vom 18.10.2022 | Dokument-ID: 1133638 -
Zur Änderung baurechtlicher Vorschriften bei Erlassung einer Benützungsregelung
Eine Benützungsregelung, die auf einer rechtskräftig erteilten Benützungsbewilligung basiert, ist auch dann zulässig, wenn sich die baurechtlichen Bestimmungen seit Erlassung des bewilligenden Bescheids geändert haben sollten und das Gebäude somit nicht mehr den aktuellen Bauvorschriften entspricht.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 9 Ob 74/23g | OGH vom 14.02.2024 | Dokument-ID: 1174135 -
Untersagung von Kinderpartys aufgrund von Lärmbelästigung?
Eine wesentliche Beeinträchtigung der ortsüblichen Nutzung eines Gartens durch (etwa wöchentlich) stattfindende Kinderfeste mit regem Besuch ist grundsätzlich möglich. Relevant für die Beurteilung sind das Ausmaß der entstehenden Geräuschentwicklung, die Häufigkeit der Feste und das zeitliche Ausmaß, in welchem der Lärm an den betroffenen Tagen jeweils auftritt.WEKA (epu) | Judikatur | Leitsatz | 3 Ob 52/18w | OGH vom 25.04.2018 | Dokument-ID: 1001189 -
Stellt eine Sichtschutzwand zwischen zwei Hausgärten einen „Luxusartikel“ dar?
Eine von einem Wohnungseigentümer zwischen zwei Hausgärten angestrebte Sichtschutzwand gilt auch dann nicht als Befriedigung von Luxusbedürfnissen, wenn sich auf dem Grundstück dieses Wohnungseigentümers möglicherweise tatsächlich Luxusausstattung (Swimmingpool und Pavillon) befindet. Nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der übrigen Miteigentümer (hier: teilweise Sichteinschränkung) ist iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 beachtlich.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 211/21x | OGH vom 22.12.2021 | Dokument-ID: 1113297 -
Rechtsnachfolge von Todes wegen bei Eigentümerpartnern
Beim Tod eines Partners geht dessen Anteil am Mindestanteil und gemeinsamem Wohnungseigentum ex lege in das Eigentum des überlebenden Partners über. Das gilt jedoch nicht, wenn der überlebende Partner auf den Erwerb des Anteils verzichtet oder eine andere Person den Anteil erhält. Die Eintragung in das Grundbuch hat durch eine vom Verlassenschaftsgericht auszustellende Amtsbestätigung zu erfolgen. Hat im Inland kein Verlassenschaftsverfahren stattgefunden, ist das Grundbuchsgericht zuständig.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 209/22d | OGH vom 04.03.2023 | Dokument-ID: 1139407 -
Zur Widmung der Wohnungseigentümer als maßgebliches Kriterium des Zubehör-Wohnungseigentums
Die rechtswirksame Widmung allein ist ausschlaggebend dafür, was zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gehört und vom jeweiligen Wohnungseigentümer entsprechend ausschließlich genutzt werden darf. Dabei kommt es nur auf die privatrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer an, nicht aber etwa auf baurechtliche oder raumordnungsrechtliche Bestimmungen oder Widmungen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 76/20t | OGH vom 03.06.2020 | Dokument-ID: 1076687 -
Zu den Voraussetzungen für die Neuschaffung eines Mietgegenstands iSd § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG
Eine Neuschaffung iSd § 16 Abs 1 Z 2 zweiter Fall MRG liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen Mietgegenstände gewonnen werden, die zuvor gar nicht verfügbar oder zur Nutzung als Wohn- oder Geschäftsräume völlig ungeeignet waren. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn ein vormaliges Fabriksgebäude ausgehöhlt und zu einem Gebäude mit Wohn- und Geschäftsräumen, Lagern etc umgestaltet wird.WEKA (vpa) | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 174/15x | OGH vom 23.11.2015 | Dokument-ID: 813157 -
Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB ohne behördliche „Nutzungsverbote“?
Lassen sich Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen zurückführen, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen. Sind sie jedoch Folge einer Pandemie, die sämtliche Unternehmer und insbesondere eine gesamte Branche betrifft, sind diese dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant.Bettina Slamanig | Judikatur | Leitsatz | 3 Ob 209/21p | OGH vom 24.03.2022 | Dokument-ID: 1118283 -
Vollwärmeschutz der Fassade: Ist der Vermieter dazu verpflichtet?
Dient die Anbringung eines Vollwärmeschutzes der Anpassung an die Entwicklung der Bautechnik und ist die entsprechende Neuherstellung der Fassade nach dem aktuellen technischen Standard im Vergleich zu den Kosten der bloßen Reparatur als wirtschaftlich vertretbar anzusehen, ist von einer Erhaltungsarbeit iSd § 3 Abs 2 Z 1 MRG auszugehen. Demnach führt nicht schon jeglicher Reparaturbedarf an der Fassade zu einer Verpflichtung des Vermieters zur Anbringung eines Vollwärmeschutzes.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 145/22t | OGH vom 02.11.2022 | Dokument-ID: 1133640 -
Zinsminderung wegen COVID-19 für Büromieter: Bsp Rechtsanwaltskanzlei
Besteht für ein Bestandobjekt kein behördliches Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie, so ist eine Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB nur dann denkbar, wenn die pandemiebedingt eingetretenen Umsatzeinbußen nicht nur das eine Bestandobjekt, sondern in gleicher Weise auch andere Mieter in vergleichbarer Situation betreffen. Eine Mietzinsminderung auf Basis einer vom Mieter bewusst unterlassenen Nutzung des Bestandobjekts sieht § 1105 ABGB nicht vor.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 7 Ob 207/21y | OGH vom 29.04.2022 | Dokument-ID: 1121777 -
Verpflichtung zur Zahlung des Hauptmietzinses bei behördlichem Betretungsverbot?
Kann ein Bestandobjekt infolge eines behördlich erlassenen Betretungsverbots zur Gänze nicht genutzt werden, ist auch der anfallende Miet- oder Pachtzins nicht zu entrichten.Bettina Slamanig | Judikatur | Leitsatz | 3 Ob 78/21y | OGH vom 21.10.2021 | Dokument-ID: 1107335 -
Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen durch Umbau einer ehemaligen Tankstelle?
Bei der Beurteilung von Änderungen iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 steht nur eine wesentliche Beeinträchtigung der Interessen der anderen Wohnungseigentümer am Unterbleiben der Änderung dem Anspruch des Wohnungseigentümers auf Änderung entgegen. Der Umbau einer ehemaligen Tankstelle in einen Wohnungs- und Büro-Komplex, der zu einer umfassenden Umgestaltung der Außenanlagen führt, erfüllt aber schon die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 nicht.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 153/19i | OGH vom 18.12.2019 | Dokument-ID: 1056021 -
COVID-19 und Unbrauchbarkeit gem § 1104 ABGB bei „gemischter“ Verwendung: Bsp Bäckerei mit Kaffeehaus-Betrieb
Um den – für die Beurteilung der Unbenutzbarkeit eines Bestandobjekts maßgeblichen – Geschäftszweck ermitteln zu können, ist nicht nur auf den schriftlichen Mietvertrag (der im Anlassfall eine gemischte Verwendung als Bäckerei-Cafe nennt), sondern auch auf mündliche Vereinbarungen (die hier primär auf den Betrieb eines Kaffeehauses abzielten) abzustellen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 3 Ob 36/22y | OGH vom 19.05.2022 | Dokument-ID: 1121778 -
Satellitenempfangsanlage – Rechtsprechungsänderung im Hinblick auf EU-Recht
Die Anbringung mehrerer Parabolantennen kann von einem Mieter nicht damit gerechtfertigt werden, er wolle für mehrere oder gar alle Zimmer seiner Wohnung einen eigenen Antennenanschluss.Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 199/03f | OGH vom 21.10.2003 | Dokument-ID: 379631 -
Zur Fälligkeit von Bewirtschaftungskosten und Geltendmachung von Energiekosten erst Jahre später
Werden Bewirtschaftungskosten vom Vermieter mittels Einzelvorschreibung iSd § 21 Abs 4 MRG abgerechnet, sind diese innerhalb einer Präklusivfrist von einem Jahr unter Vorlage der Rechnungsbelege gegenüber dem Mieter fällig zu stellen. Die Frist läuft ab der Fälligkeit der vom Vermieter zu erfüllenden Forderung. Die Frist beginnt nicht, solange der Vermieter mangels Fälligkeit der von ihm zu erfüllenden Forderung noch gar nicht in der Lage ist, diese gegenüber dem Mieter geltend zu machen.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 103/19m | OGH vom 27.11.2019 | Dokument-ID: 1056018 -
Besteht eine volle Mietzinszahlungspflicht eines Fitnessstudios nach Aufhebung der Betretungsverbote?
Ein pandemiebedingt für Fitnessstudios verordnetes Betretungsverbot erfüllt den Tatbestand des § 1104 ABGB („Seuche“), weswegen für die Dauer des Betretungsverbot kein Mietzins zu bezahlen ist. Sobald das Betretungsverbot aber aufgehoben und das Bestandobjekt wieder nutzbar ist, ist auch der Mietzins wieder zu entrichten. Die Höhe richtet sich nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung und ist unter Anwendung der relativen Berechnungsmethode gegebenenfalls entsprechend zu mindern.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 192/21b | OGH vom 13.12.2021 | Dokument-ID: 1113294 -
Erstmalige Benützungsregelung: Anspruch und Voraussetzungen
Die gerichtliche Benützungsregelung nach § 17 Abs 2 erster Satz WEG 2002 ist eine auf einer Interessenabwägung basierende Ermessensentscheidung. Für die erstmalige Schaffung muss kein wichtiger Grund gegeben sein. Zu prüfen ist der Bedarf des Antragstellers und das Gewicht seiner Gründe für die angestrebte Sondernutzung. Die zu berücksichtigenden Umstände und ihre Bedeutung können im Einzelfall divergieren.Eva-Maria Hintringer | Judikatur | Leitsatz | 5 Ob 153/21t | OGH vom 02.12.2021 | Dokument-ID: 1115813
