Eine Wertsicherungsklausel, die die Höhe des Mietzinses an den Verbraucherpreisindex koppelt, ist grundsätzlich zulässig. Sollen jedoch in die Preisanpassung Umstände einfließen, die aus der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags stammen, widerspricht die Vereinbarung dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Ein Abstellen auf den Indexwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist hingegen unbedenklich.

Die Vereinbarung einer Anpassung des Hauptmietzinses nach Maßgabe des Baukostenindex (Wohn- und Siedlungsbau) verstößt gegen das Erfordernis der sachlichen Rechtfertigung der für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände iSd § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, weil der notwendige enge Bezug zu den Kosten professioneller Vermieter fehlt. Es ist nicht angebracht, die Wertsicherung nur an die Entwicklung der Erhaltungskosten zu knüpfen.

In einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG ist zu prüfen, ob der entsprechend einer Wertsicherungsvereinbarung angehobene Hauptmietzins den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben entspricht. Einwendungen, die die (relative) Nichtigkeit der Klausel betreffen, steht die Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs entgegen. Verstöße nach § 6 KSchG oder § 879 Abs 3 ABGB sind somit nicht im Außerstreitverfahren zu prüfen.

Der Normzweck des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, das Vertrauen des Verbrauchers auf die Entgeltvereinbarung zu schützen, erfasst lediglich solche Verträge, die innerhalb der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist zu erfüllen sind. Damit ist die Bestimmung auf klassische Bestandverträge über Wohn- und Geschäftsraum typischerweise nicht anzuwenden. Dem Normzweck ist auch dann entsprochen, wenn die Entgeltvereinbarung nicht den Anschein der Unveränderlichkeit erweckt, wie etwa bei Wertsicherungsklauseln.

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG soll verhindern, dass der Preis im Vertrag zwar zahlenmäßig bestimmt wird, der Unternehmer sich jedoch die Möglichkeit offenhält, für nur kurze Zeit später erbrachte Leistungen ein höheres als dieses zahlenmäßig bestimmte Entgelt zu verlangen. Dieses Verbot gilt auch für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen, wenn bei kundenfeindlichster Auslegung schon innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsschluss eine Entgeltänderung eintreten könnte.