Suchergebnisse - Wohnrecht online

Sind Freiflächen Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts?

Freiflächen können nur dann Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts sein, wenn dieses dennoch einen baulich abgeschlossenen, nach der Verkehrsauffassung selbständigen Teil eines Gebäudes darstellt. Teil des Wohnungseigentumsobjekts sind solche Flächen daher (nur), wenn sie unmittelbar an das Wohnungseigentumsobjekt anschließen und aufgrund der baulichen Gegebenheiten als Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts klar erkennbar sind.

Judikatur

Voraussetzungen für die Neufestsetzung eines Aufteilungsschlüssels

Ein erfolgreicher Antrag auf Neufestsetzung des Verteilungsschlüssels gem § 32 Abs 5 WEG 2002 setzt voraus, dass erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten der Mit- und Wohnungseigentümer bestehen. Maßgeblich ist dabei die objektive Nutzungsmöglichkeit, nicht die subjektive, tatsächliche. Auf lediglich vorübergehende Gegebenheiten kommt es nicht an.

Judikatur

Schützt Unkenntnis einer Vertragspartei vor dem Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts?

Für das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Vertragsparteien das Geschäft mit Umgehungsabsicht schließen. Relevant ist nur, ob das Geschäft objektiv Sinn und Zweck der umgangenen Norm vereitelt. Anderes gilt, wenn das Geschäft, etwa ein Zeitmietvertrag, nicht an sich verboten ist; in diesem Fall ist die Kenntnis der Vertragsparteien über jene Umstände, die objektiv die Umgehung des Gesetzes bewirken, maßgeblich.

Judikatur

Zum Inhalt und der Wirksamkeit eines Umlaufbeschlusses

Verweist ein Umlaufbeschluss auf den Inhalt eines vorangegangenen Umlaufbeschlusses, können behauptete Mängel der ersten Beschlussfassung, die nicht durch fristgerechte Anfechtung aufgegriffen wurden, nicht im Rahmen der Anfechtung des zweiten Beschlusses geltend gemacht werden. Durch die Rechtswirksamkeit des ersten Beschlusses werden allfällige Mängel saniert.

Judikatur

Nichtzahlung des Mietzinses: Wirkt das gegen einen Mitmieter ergangene Urteil auch gegen die anderen Mitmieter?

Mitmieter haften für die Zahlung des Mietzinses solidarisch. Daraus folgt aber nicht, dass sie in einem Verfahren auf Zahlung des Mietzinses eine einheitliche Streitpartei iSd 14 ZPO bilden. Vielmehr liegt eine einfache Streitgenossenschaft vor. Das gegen einen der Mitmieter ergangene (stattgebende) Urteil entfaltet somit keine Wirkung gegenüber den anderen Mitmietern. Daher kann sich ein Mitmieter auch nicht wegen des gegen einen anderen Mitmieter ergangenen Urteils als beschwert erachten.

Judikatur

Zur Sanierungshauptmiete und Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter

Ein Untermieter kann auf Antrag als Hauptmieter anerkannt werden, wenn der Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der Rechte eines Hauptmieters nach MRG geschlossen wurde. Eine Ausnahme dazu stellt die Sanierungshauptmiete dar, bei der der Hauptmieter eine Wohnung im Standard anzuheben hat, dafür aber seine Investitionen durch die Untervermietung amortisieren darf. Dass dennoch ein Umgehungsgeschäft vorliegt, hat der Antragsteller zu beweisen.

Judikatur

Ermittlung der Nutzfläche aller „Mietgegenstände“ des Hauses

Zur Nutzfläche aller „Mietgegenstände“ des Hauses zählen all jene Räume, die objektiv vermietbar sind. Auch eine Wohnung, die der „Kategorie D unsaniert“ entspricht und auch unsaniert zu einem dieser Kategorie entsprechenden Nettohauptmietzins vermietet werden kann, gilt daher als vermietbare Nutzfläche. Eine bloß vorübergehende Unbrauchbarkeit ist für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung.

Judikatur

Zur objektiven Unvermietbarkeit wegen Widmung zu Gemeinschaftszwecken

Die objektive Unvermietbarkeit eines Objekts kann sich auch aus seiner Widmung für Gemeinschaftszwecke ergeben. Da § 17 MRG einen möglichst stabilen, von temporären Änderungen weitgehend unbeeinflussten Verteilungsschlüssel für die Kosten des Hauses vorsieht, muss die Widmung jedoch eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein, um zur Unvermietbarkeit des Objekts zu führen.

Judikatur

Abschluss von Einzelwärmelieferungsverträgen – Verstoß gegen § 38 WEG 2002?

§ 38 Abs 1 WEG 2002 ordnet die Unwirksamkeit von unbilligen Aufhebungen oder Beschränkungen der den Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechten an. Contracting-Verträge können, müssen aber nicht, nach dieser Bestimmung unwirksam sein. Eine entsprechend klar formulierte Vereinbarung im Kaufvertrag, die über die Folgen verständlich aufklärt, spricht für die Zulässigkeit; ebenso eine Vereinbarung, die einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen.

Judikatur

Austausch einer Ölheizung gegen Pellets: Verwaltungsmaßnahme oder Verfügung?

Die Qualifikation einer Maßnahme als Verwaltungshandlung oder Verfügung iSd § 828 ABGB ist insofern relevant, als die Zustimmung zu Letzterer nicht durch Gerichtsbeschluss ersetzt werden kann. Der Austausch einer veralteten, reparaturanfälligen, wartungsintensiven Ölheizung gegen eine Pelletsheizung ist hier als Verwaltungsmaßnahme anzusehen.

Judikatur

Zur unbefristeten Benützungsvereinbarung unter Familienangehörigen

Grundsätzlich gibt es unter Familienmitgliedern mehrere tatsächliche Benützungsgewährungen, die rechtlich nicht geregelt, gegen den Willen des Gewährenden nicht durchsetzbar und jederzeit widerrufbar sind. Für die Beurteilung einer schlüssigen Einräumung eines vertraglichen Wohnungs-(gebrauchs-)rechts ist unter Familienangehörigen daher ein strenger Maßstab anzulegen, wobei die Anforderungen an die Bestimmtheit von Willenserklärungen in der Familie geringer sind als in anderen Konstellationen.

Judikatur

WE-Begründung an Außenfenstern, Außentüren und Fensterrollläden möglich?

An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Außenhaut eines Gebäudes, das sind die Außenmauern und die Fassade, die Außenfenster, Balkone, Terrassen, Balkontüren und Balkongeländer sowie Außenjalousien und -rollläden, zählt zu den notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft. An ihr kann somit nicht Wohnungseigentum begründet werden.

Judikatur

Zum abweichenden Verteilungsschlüssel und Voraussetzung einer Neufestsetzung

Vom gesetzlich vorgesehenen Verteilungsschlüssel (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002) können sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam im Rahmen einer schriftlich geschlossenen Vereinbarung abgehen (§ 32 Abs 2 WEG 2002). Wurde eine solche Vereinbarung getroffen, kann das Gericht den Verteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nur noch dann ändern, wenn es zu einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit gekommen ist.

Judikatur

Stufenklage gegen den Hausverwalter

Wenngleich Rechnungslegungsansprüche gegen den Hausverwalter grundsätzlich im Außerstreitverfahren durchzusetzen sind, können sie auch mit Stufenklage geltend gemacht werden. Zum einen soll die Möglichkeit, das Auskunftsrecht außerstreitig zu verfolgen, die Wohnungseigentümer nur begünstigen und nicht beschränken. Zum anderen spricht der Ökonomiezweck des Art XLII EGZPO für eine Koppelung von Aufklärungs- und Herausgabebegehren in der jeweils für den Hauptanspruch maßgeblichen Verfahrensart.

Judikatur

Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen an für Mängel an allgemeinen Teilen

Bei Bestehen einer Rechtsgemeinschaft können die Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses erst nach Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses geltend gemacht werden. Entbehrlich ist ein solcher Beschluss der Eigentümergemeinschaft nur dann, wenn durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, etwa, wenn die Wahl der Behelfe bereits getroffen wurde.

Judikatur

Zur vollständigen Überwälzung von Erhaltungspflichten außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs im Individualvertrag

Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG kann die Pflicht zur Instandhaltung dem Bestandnehmer auferlegt und dieser auch zur Erneuerung eines schuldlos schadhaft gewordenen Bestandteils verpflichtet werden. Es kann auch vereinbart werden, dass der Bestandnehmer die Sache erst auf seine Kosten brauchbar zu machen hat. Anderes gilt nur für in AGB oder Vertragsformblättern getroffenen Vereinbarungen. Bei Zuwiderhandeln wird der Bestandnehmer schadenersatzpflichtig.

Judikatur

Wirksamkeit und Abstimmungsende von Umlaufbeschlüssen

Ein Umlaufbeschluss ist nur dann wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten. Dabei ist keine starre Orientierung an der Zweiwochenfrist des § 25 Abs 2 WEG 2002 geboten. Ein Beschluss kommt erst mit der Bekanntgabe des Ergebnisses zustande. Keinesfalls hängt die Festlegung der Beendigung der Abstimmung und damit die Feststellung eines wirksamen Beschlusses von einer entsprechenden Erklärung des Initiators des Abstimmungsvorgangs ab.

Judikatur

Balkonverglasung: Stellt das ein wichtiges Interesse gem § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 dar?

Für die Beurteilung, ob ein wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 vorliegt, ist insbesondere maßgebend, ob die fragliche Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Ein südseitig gelegener, nicht der Wetterseite zugewandter, überdachter Balkon ermöglicht auch ohne Verglasung eine dem üblichen Standard entsprechende Nutzung von Wohnung und Balkon.

Judikatur

Zur Aufforderung zur Äußerung beim Umlaufbeschluss

Erfolgt die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft durch Umlaufbeschluss, ist allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung zu bieten. Die Orientierung an der Zweiwochenfrist nach § 25 Abs 2 WEG 2002 ist dabei nicht zwingend. Dem schriftlichen Umlaufbeschluss muss auch keine getrennte schriftliche Verständigung oder eine ausdrückliche Aufforderung zur Äußerung vorangehen.

Judikatur

Fruchtgenuss bei einem Kfz-Abstellplatz im „Mischhaus“?

Wurde in einem Haus nicht an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten Wohnungseigentum begründet (Mischhaus), so kann an einem Objekt (hier: ein zwar parifizierter, aber keinem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneter Kfz-Abstellplatz), das nicht im Grundbuch aufscheint, mangels Möglichkeit zur Intabulation, kein Fruchtgenussrecht begründet werden.

Judikatur

Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit iSd § 32 Abs 5 WEG 2002 bei Reihenhäusern?

Bereits zu § 19 Abs 1 WEG 1975 sprach der OGH aus, dass die Aufteilungsregel des § 19 WEG 1975 auch dann gilt, wenn es sich bei den betroffenen Wohnungseigentumsobjekten um Reihenhäuser handelt. Er hielt weiters explizit fest, dass auf die Begründung von Wohnungseigentum an Reihenhäusern die für Wohnungseigentumsobjekte geltenden Regeln anzuwenden sind. Diese Judikatur gilt auch für das WEG 2002.

Judikatur

Einsichtsrecht in Verträge der EigG mit Energieversorger und Versicherer gem § 34 WEG 2002?

Mit der Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung geht auch seine Verpflichtung einher, den Wohnungseigentümern Belegeinsicht zu gewähren. Da die Belegeinsicht der Kontrolle der Rechnungslegung dient und somit Ausfluss der Rechnungslegungspflicht ist, kann der Umfang jener Informationen, die zu belegen sind, nicht weiter gehen als für die Überprüfung der Rechnungslegung notwendig ist. Das Recht auf Belegeinsicht besteht somit nur im Umfang des Rechts auf Rechnungslegung.

Judikatur

Zur Verkehrsüblichkeit des Einbaus einer „Wallbox“ für Elektroautos

Voraussetzung für die Genehmigung des Einbaus einer „Wallbox“ für Elektroautos ist unter anderem die Verkehrsüblichkeit der Maßnahme. Die Behauptungs- und Beweislast dafür trifft den Mieter, wenn sich die Verkehrsüblichkeit nicht aus der allgemeinen Lebenserfahrung ergibt. Nur bei den nach § 9 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG privilegierten Arbeiten wird das Vorliegen dieser Voraussetzungen unwiderlegbar vermutet. Der Einbau einer Wallbox fällt nicht unter diese Privilegierung.

Judikatur

Zur Verkehrsüblichkeit einer Balkonerrichtung

Für die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderungsmaßnahme nach § 16 Abs 2 WEG 2002 ist entscheidend, ob die Änderung gemessen am konkreten Haus und am konkreten Umfeld als verkehrsüblich angesehen werden kann. Das Umfeld besteht dabei in der unmittelbaren Umgebung, in der „Gegend“. Bei der Beurteilung kann daher nicht nur auf das betreffende Haus selbst oder einzelne Nachbarhäuser abgestellt werden.

Judikatur

Umstellung des Heizungssystems: Verkehrsüblichkeit oder wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG?

Maßnahmen der bloßen Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage sind ebenso wenig von der Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 erfasst wie der Tausch des Heizungssystems. Antragsteller, die die Zustimmung zu einer solchen Änderung begehren, müssen daher ein wichtiges Interesse bzw die Verkehrsüblichkeit der Maßnahme behaupten und beweisen. Allgemeine Ausführungen zu Energiewende und Klimawandel ersetzen die Behauptungs- und Beweislast nicht.

Judikatur

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Zur Sanierungshauptmiete und Voraussetzung für die Anerkennung als Hauptmieter

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Zur objektiven Unvermietbarkeit wegen Widmung zu Gemeinschaftszwecken

Abschluss von Einzelwärmelieferungsverträgen – Verstoß gegen § 38 WEG 2002?

Austausch einer Ölheizung gegen Pellets: Verwaltungsmaßnahme oder Verfügung?

Zur unbefristeten Benützungsvereinbarung unter Familienangehörigen

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Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen an für Mängel an allgemeinen Teilen

Zur vollständigen Überwälzung von Erhaltungspflichten außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs im Individualvertrag

Wirksamkeit und Abstimmungsende von Umlaufbeschlüssen

Balkonverglasung: Stellt das ein wichtiges Interesse gem § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 dar?

Zur Aufforderung zur Äußerung beim Umlaufbeschluss

Fruchtgenuss bei einem Kfz-Abstellplatz im „Mischhaus“?

Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit iSd § 32 Abs 5 WEG 2002 bei Reihenhäusern?

Einsichtsrecht in Verträge der EigG mit Energieversorger und Versicherer gem § 34 WEG 2002?

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