Suchergebnisse - Wohnrecht online

Zur objektiven Unvermietbarkeit wegen Widmung zu Gemeinschaftszwecken

Die objektive Unvermietbarkeit eines Objekts kann sich auch aus seiner Widmung für Gemeinschaftszwecke ergeben. Da § 17 MRG einen möglichst stabilen, von temporären Änderungen weitgehend unbeeinflussten Verteilungsschlüssel für die Kosten des Hauses vorsieht, muss die Widmung jedoch eindeutig, dauerhaft und einer einseitigen Abänderung durch den Vermieter entzogen sein, um zur Unvermietbarkeit des Objekts zu führen.

Judikatur

Abschluss von Einzelwärmelieferungsverträgen – Verstoß gegen § 38 WEG 2002?

§ 38 Abs 1 WEG 2002 ordnet die Unwirksamkeit von unbilligen Aufhebungen oder Beschränkungen der den Wohnungseigentümern zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechten an. Contracting-Verträge können, müssen aber nicht, nach dieser Bestimmung unwirksam sein. Eine entsprechend klar formulierte Vereinbarung im Kaufvertrag, die über die Folgen verständlich aufklärt, spricht für die Zulässigkeit; ebenso eine Vereinbarung, die einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen.

Judikatur

Zum einheitlichen Änderungsrecht im WEG

§ 38 Abs 1 WEG 2002 kann auch auf Zustimmungserklärungen und/oder Duldungspflichten im Zusammenhang mit Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 Anwendung finden. Voraussetzung ist aber dennoch, dass die Erklärungen unbillig sind und einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechen. Dies ist nicht der Fall, wenn der Änderungsvorbehalt unterschiedslos zugunsten aller Wohnungseigentümer vereinbart wurde.

Judikatur

Unterschiedliche Nutzungsmöglichkeit iSd § 32 Abs 5 WEG 2002 bei Reihenhäusern?

Bereits zu § 19 Abs 1 WEG 1975 sprach der OGH aus, dass die Aufteilungsregel des § 19 WEG 1975 auch dann gilt, wenn es sich bei den betroffenen Wohnungseigentumsobjekten um Reihenhäuser handelt. Er hielt weiters explizit fest, dass auf die Begründung von Wohnungseigentum an Reihenhäusern die für Wohnungseigentumsobjekte geltenden Regeln anzuwenden sind. Diese Judikatur gilt auch für das WEG 2002.

Judikatur

Vorkaufsklauseln: Rechtsunwirksame Vereinbarungen iSd § 38 WEG 2002

Vereinbarungen oder Vorbehalte, die eine Aufhebung oder Beschränkung der Nutzungs- und Verfügungsrechte des Wohnungseigentumsbewerber oder -eigentümer vorsehen, sind nach § 38 Abs 1 Z 3 WEG 2002 unwirksam, wenn sie einer vernünftigen Interessenabwägung widersprechen.

Judikatur

Einsichtsrecht in Verträge der EigG mit Energieversorger und Versicherer gem § 34 WEG 2002?

Mit der Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung geht auch seine Verpflichtung einher, den Wohnungseigentümern Belegeinsicht zu gewähren. Da die Belegeinsicht der Kontrolle der Rechnungslegung dient und somit Ausfluss der Rechnungslegungspflicht ist, kann der Umfang jener Informationen, die zu belegen sind, nicht weiter gehen als für die Überprüfung der Rechnungslegung notwendig ist. Das Recht auf Belegeinsicht besteht somit nur im Umfang des Rechts auf Rechnungslegung.

Judikatur

Umstellung des Heizungssystems: Verkehrsüblichkeit oder wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG?

Maßnahmen der bloßen Umgestaltung einer bestehenden Beheizungsanlage sind ebenso wenig von der Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 erfasst wie der Tausch des Heizungssystems. Antragsteller, die die Zustimmung zu einer solchen Änderung begehren, müssen daher ein wichtiges Interesse bzw die Verkehrsüblichkeit der Maßnahme behaupten und beweisen. Allgemeine Ausführungen zu Energiewende und Klimawandel ersetzen die Behauptungs- und Beweislast nicht.

Judikatur

Balkonverglasung: Stellt das ein wichtiges Interesse gem § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 dar?

Für die Beurteilung, ob ein wichtiges Interesse iSd § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 vorliegt, ist insbesondere maßgebend, ob die fragliche Änderung dazu dient, dem Wohnungseigentümer eine dem heute üblichen Standard entsprechende Nutzung seines Objekts zu ermöglichen. Ein südseitig gelegener, nicht der Wetterseite zugewandter, überdachter Balkon ermöglicht auch ohne Verglasung eine dem üblichen Standard entsprechende Nutzung von Wohnung und Balkon.

Judikatur

Schließung eines Lichtschachts: Ist das eine Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG?

Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG 2002 ist weit zu interpretieren. Er umfasst auch Änderungen allgemeiner Teile der Liegenschaft, wenn diese zu einer vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentums führen. Das gilt auch dann, wenn von der Änderung ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind.

Judikatur

WE-Begründung an Außenfenstern, Außentüren und Fensterrollläden möglich?

An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Außenhaut eines Gebäudes, das sind die Außenmauern und die Fassade, die Außenfenster, Balkone, Terrassen, Balkontüren und Balkongeländer sowie Außenjalousien und -rollläden, zählt zu den notwendig allgemeinen Teilen der Liegenschaft. An ihr kann somit nicht Wohnungseigentum begründet werden.

Judikatur

Zur Zurechnung mangelhafter Arbeiten der „Bau-GmbH“ des WEers

Ein Ausschließungsgrund iSd § 36 Abs 1 Z 2 und 3 WEG 2002 kann nicht nur vom Wohnungseigentümer, sondern von allen Personen, die das Wohnungseigentumsobjekt bzw die allgemeinen Teile mit seiner Zustimmung oder Duldung nutzen, gesetzt werden. Die Durchführung von Bauarbeiten im Auftrag eines Wohnungseigentümers stellt aber auch dann keine Nutzung der Liegenschaft dar, wenn der Wohnungseigentümer Alleingesellschafter und Geschäftsführer der die Arbeiten durchführenden GmbH ist.

Judikatur

Zum abweichenden Verteilungsschlüssel und Voraussetzung einer Neufestsetzung

Vom gesetzlich vorgesehenen Verteilungsschlüssel (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002) können sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam im Rahmen einer schriftlich geschlossenen Vereinbarung abgehen (§ 32 Abs 2 WEG 2002). Wurde eine solche Vereinbarung getroffen, kann das Gericht den Verteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nur noch dann ändern, wenn es zu einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit gekommen ist.

Judikatur

Wirksamkeit und Abstimmungsende von Umlaufbeschlüssen

Ein Umlaufbeschluss ist nur dann wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten. Dabei ist keine starre Orientierung an der Zweiwochenfrist des § 25 Abs 2 WEG 2002 geboten. Ein Beschluss kommt erst mit der Bekanntgabe des Ergebnisses zustande. Keinesfalls hängt die Festlegung der Beendigung der Abstimmung und damit die Feststellung eines wirksamen Beschlusses von einer entsprechenden Erklärung des Initiators des Abstimmungsvorgangs ab.

Judikatur

Wirksamkeit eines abweichenden Verteilungsschlüssels

Nach § 32 Abs 2 WEG 2002 können sämtliche Miteigentümer schriftlich einen von der Regelung des § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Das gilt jedenfalls dann auch analog für Vereinbarungen im Vorstadium des Wohnungseigentums, wenn der im Gesetz genannte Personenkreis der (späteren) Miteigentümer nicht verlassen wird. Der Abschluss der Vereinbarung hat einstimmig zu erfolgen.

Judikatur

Zur Aufforderung zur Äußerung beim Umlaufbeschluss

Erfolgt die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft durch Umlaufbeschluss, ist allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit zur Äußerung zu bieten. Die Orientierung an der Zweiwochenfrist nach § 25 Abs 2 WEG 2002 ist dabei nicht zwingend. Dem schriftlichen Umlaufbeschluss muss auch keine getrennte schriftliche Verständigung oder eine ausdrückliche Aufforderung zur Äußerung vorangehen.

Judikatur

Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen an für Mängel an allgemeinen Teilen

Bei Bestehen einer Rechtsgemeinschaft können die Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an allgemeinen Teilen des Hauses erst nach Vorliegen eines Mehrheitsbeschlusses geltend gemacht werden. Entbehrlich ist ein solcher Beschluss der Eigentümergemeinschaft nur dann, wenn durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, etwa, wenn die Wahl der Behelfe bereits getroffen wurde.

Judikatur

Zur Verkehrsüblichkeit einer Balkonerrichtung

Für die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit einer Änderungsmaßnahme nach § 16 Abs 2 WEG 2002 ist entscheidend, ob die Änderung gemessen am konkreten Haus und am konkreten Umfeld als verkehrsüblich angesehen werden kann. Das Umfeld besteht dabei in der unmittelbaren Umgebung, in der „Gegend“. Bei der Beurteilung kann daher nicht nur auf das betreffende Haus selbst oder einzelne Nachbarhäuser abgestellt werden.

Judikatur

Privilegierung bei Austausch des Heizungssystems zur Vermeidung fossiler Brennstoffe?

Die Errichtung von Beheizungsanlagen zählt zu den privilegierten Änderungen des § 16 Abs 2 Z 2 zweiter Satz WEG 2002. Privilegiert ist jedoch nur die Errichtung, nicht die Umgestaltung der Anlage oder der Tausch des Heizungssystems.

Judikatur

Nachträgliche Erhöhung bereits vorgeschriebener (und bezahlter) Bewirtschaftungskosten-Akonti rechtens?

Bei akuten Liquiditätsengpässen kann der Verwalter die monatlichen Vorschreibungen für Betriebskosten und Rücklagen auch während des laufenden Jahres erhöhen. Die nachträgliche Erhöhung bereits vorgeschriebener (und bezahlter) Bewirtschaftungskostenakonti ist nach § 32 WEG 2002 mangels gesetzlicher Grundlage nicht möglich.

Judikatur

Zur unspezifischen Geschäftsraumwidmung

Im Fall einer völlig unspezifischen Geschäftsraumwidmung ist die Verkehrsüblichkeit nur ein mögliches Auslegungskriterium für die Beurteilung der Frage, ob eine genehmigungsbedürftige Widmungsänderung gem § 16 Abs 2 WEG 2002 vorliegt. Haben sich die Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt, ist auch der Betrieb eines Hostels gedeckt.

Judikatur

Zur Begründung Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen

Gem § 56 Abs 1 WEG 2002 bedarf die Begründung von selbständigem Wohnungseigentum an einem bereits im Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Kfz-Abstellplatz nicht der Zustimmung der anderen Miteigentümer. Eine Nutzwertfestsetzung gem § 9 Abs 2, 3 oder 6 WEG 2002 ist allerdings nur entbehrlich, wenn sich der Nutzwert des Abstellplatzes zweifelsfrei aus der früheren Nutzwertermittlung ergibt.

Judikatur

Zur nichtigen WE-Begründung bei einer Wasserabsperrvorrichtung im WE-Objekt

An einem notwendigen Zugang zu einer Wasserabsperrvorrichtung als notwendig allgemeinem Teil der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Die Begründung ist unwirksam, weil in einem solchen Fall bei der Nutzwertfestsetzung ein zu hoher Nutzwert ermittelt würde, wodurch es zwangsläufig jedem Miteigentümer am erforderlichen Mindestanteil im Sinn von § 2 Abs 9 WEG 2002 mangelt.

Judikatur

Zur Errichtung eines Wintergartens mit PV-Anlage auf Allgemeinfläche

Auch wenn einem Mit- und Wohnungseigentümer an dem von einer Änderung betroffenen Teil der Liegenschaft das alleinige Nutzungsrecht zukommt, bedürfen geplante Baumaßnahmen, die jedenfalls auch allgemeine Teile betreffen und bleibende Substanzveränderungen bewirken, entweder der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer oder der Genehmigung des Gerichts nach den Kriterien des § 16 Abs 2 WEG 2002.

Judikatur

Präzisierung des Begehrens durch Verweis auf das Bauansuchen

Die begehrten Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 hat der Antragsteller so bestimmt zu beschreiben, dass das Gericht in die Lage versetzt wird, das Vorliegen der Voraussetzungen der Duldungs- und Zustimmungspflicht der übrigen Miteigentümer zu beurteilen. Das Begehren kann beispielsweise durch Vorlage eines konkreten Bauansuchens präzisiert werden.

Judikatur

Bestehen „unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeiten“ bei Balkonen?

Aufwendungen für die Liegenschaft sind von den Wohnungseigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Ein anderer Aufteilungsschlüssel kann gerichtlich festgesetzt werden, wenn bezüglich der betroffenen Aufwendung erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bestehen. Diese Voraussetzung liegt nicht schon dann vor, wenn ein Wohnungseigentümer von der Nutzung anderer Wohnungseigentumsobjekte einschließlich deren Balkone ausgeschlossen ist.

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Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen an für Mängel an allgemeinen Teilen

Zur Verkehrsüblichkeit einer Balkonerrichtung

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Nachträgliche Erhöhung bereits vorgeschriebener (und bezahlter) Bewirtschaftungskosten-Akonti rechtens?

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Zur Begründung Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen

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