Zur Wertsicherung: Als Wertmaßstab dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt monatlich verlautbarte Index der Verbraucherpreise 2020.

In diesem Kapitel wird erläutert, unter welchen Voraussetzungen gem § 18 MRG eine Erhöhung des Hauptmietzinses zulässig ist.

Mag. Martin Brunnhauser berichtet über das Mieten-Wertsicherungsgesetz – MieWeG und das 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz – 5. MILG, welche im Zuge einer Mietrechtsreform am 01.01.2026 in Kraft treten sollen.

Eine Wertsicherung des Mietzinses muss im Vertrag ausdrücklich vereinbart werden. Das dadurch herbeigeführte Ergebnis darf den Mietzins, der im Erhöhungszeitpunkt vereinbart werden dürfte, nicht übersteigen.

In einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG ist zu prüfen, ob der entsprechend einer Wertsicherungsvereinbarung angehobene Hauptmietzins den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben entspricht. Einwendungen, die die (relative) Nichtigkeit der Klausel betreffen, steht die Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs entgegen. Verstöße nach § 6 KSchG oder § 879 Abs 3 ABGB sind somit nicht im Außerstreitverfahren zu prüfen.

Der Normzweck des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, das Vertrauen des Verbrauchers auf die Entgeltvereinbarung zu schützen, erfasst lediglich solche Verträge, die innerhalb der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist zu erfüllen sind. Damit ist die Bestimmung auf klassische Bestandverträge über Wohn- und Geschäftsraum typischerweise nicht anzuwenden. Dem Normzweck ist auch dann entsprochen, wenn die Entgeltvereinbarung nicht den Anschein der Unveränderlichkeit erweckt, wie etwa bei Wertsicherungsklauseln.

Als „angemessen“ gilt bei Wohnungen der im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand des Mietobjektes ortsübliche Mietzins.

Dieser Mustervertrag handelt vom Mietkauf einer Eigentumswohnung im Ausmaß von 111 m². Der Mieter ist berechtigt, das Vertragsobjekt nach Ablauf von 10 Jahren ab dem Tag der Übergabe zu kaufen.

Eine freie Vereinbarung ist nicht nur zulässig, wenn auf sie ausdrücklich verwiesen wurde, sondern auch in Fällen, in denen das MRG nicht anwendbar ist (etwa Flächenmiete unbebauter Grundstücke, Miete von Garagen zu privaten Zwecken, Pacht …).