Dokument-ID: 592367

WEKA (red) | Judikatur | Entscheidung

6 Ob 237/12i; OGH; 31. Jänner 2013

GZ: 6 Ob 237/12i | Gericht: OGH vom 31.01.2013

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Hon.-Prof. Dr. Pimmer als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Schramm, Dr. Gitschthaler, Univ.-Prof. Dr. Kodek und Dr. Nowotny als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei B*****gesellschaft mbH, *****, vertreten durch Mag. Simone Maier-Hülle, Rechtsanwältin in Wien, gegen die beklagte Partei Ö*****, vertreten durch Dr. Franz Terp, Rechtsanwalt in Wien, wegen Räumung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 3. Oktober 2012, GZ 39 R 125/12i-16, womit das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 31. Jänner 2012, GZ 41 C 69/10p-12, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass die Entscheidung des Erstgerichts wiederhergestellt wird.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit 544,13 EUR (darin 90,69 EUR USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens sowie die mit 567,68 EUR (darin 62,28 EUR USt und 194 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die klagende Partei ist zu 64640/149200stel Anteilen grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft EZ *****, GB *****, mit der Liegenschaftsadresse *****. Mit diesen Anteilen ist unmittelbar Wohnungseigentum an den Räumlichkeiten des alten Palaistraktes dieser Liegenschaft, dem so genannten „Palais P*****“ verbunden. Mit Mietvertrag vom 17. 7. 1969 mietete die beklagte Partei diese Räumlichkeiten „zur Gänze, im Ausmaß von 2.818,99 m² und anschließend im Neubau Kellerräume und 2 Parterreräume im Ausmaß von 234,27 m², zusammen somit 3.053,26 m² für Büro- und Geschäftszwecke sowie zur Abhaltung gesellschaftlicher und kultureller Veranstaltungen“ von der Rechtsvorgängerin der klagenden Partei auf unbestimmte Zeit als Hauptmieterin an.

In Punkt 10. dieses Mietvertrags wurde Folgendes vereinbart: „Die Vermieterin gestattet die weitere Untervermietung der derzeit bereits an das Institut für Ö*****, an das A*****werk, an die Ö***** Gesellschaft für A*****, an das O*****institut sowie an die Firma Restaurationsbetriebe L***** vermieteten oder vermietet gewesenen Räume. Ein Wechsel des Untermieters ist der Bundesgebäudeverwaltung I Wien jeweils bekanntzugeben. Eine über den genehmigten Umfang hinausgehende Untervermietung bedarf der vorherigen Genehmigung der Vermieterin.“.

Die in Punkt 10. des Mietvertrags erwähnten Rechtsvorgänger des Vereins „F*****“ (Ö***** O*****institut) hatten die im dritten Stock des Palaistraktes gelegenen Räumlichkeiten im Ausmaß von 315 m² von der damaligen Liegenschaftseigentümerin bereits mit Mietvertrag vom 19.11.1958 auf unbestimmte Zeit angemietet. Eine Vereinbarung zur Umwandlung dieses Vertragsverhältnisses in ein Untermietverhältnis wurde mit der beklagten Partei nicht getroffen, zumal dies vom Ö***** O*****institut dezidiert abgelehnt wurde.

Der Verein Ö***** O*****institut begehrte mit am 06.02.2006 bei der Schlichtungsstelle gegen die hier klagende Partei eingebrachtem Antrag die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung 2002 bis 2004. Mit Antrag vom 20.07.2006 begehrte die Antragstellerin die Entscheidung des Gerichts im Verfahren 89 Msch 15/07a des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien (ursprünglich 20 Msch 29/06x) und brachte vor, dass der mit der klagenden Partei abgeschlossene Mietvertrag ein Hauptmietverhältnis begründet habe, welches nach wie vor wirksam sei und aufrecht bestehe. Im Zuge der Vermietung des Palais P***** an die hier beklagte Partei sei dieser Vertrag insbesondere nicht in ein Untermietverhältnis umgewandelt worden, weil es diesbezüglich weder eine Zustimmung noch einen Verzicht seitens des Ö***** O*****instituts gegeben habe. Vielmehr sei vom Vorliegen einer Doppelvermietung und dementsprechend der Passivlegitimation der hier klagenden Partei auszugehen. Die Vorschreibung der Betriebskosten durch die hier beklagte Partei würde nichts daran ändern, dass kein Untermietverhältnis zustande gekommen sei. Die klagende Partei bestritt das Begehren der Antragstellerin mit der Begründung, ihr komme keine Vermietereigenschaft zu und es mangle somit an der Passivlegitimation. Der im Jahr 1958 mit der Antragstellerin abgeschlossene Mietvertrag sei insofern ohne rechtliche Relevanz, als dieser bereits vor Jahrzehnten, im Rahmen der Vermietung des Palais P***** an die hier beklagte Partei aufgelöst worden sei. Es liege insbesondere keine Doppelvermietung vor, vielmehr habe die Antragstellerin auf allfällig bestehende Hauptmietrechte schlüssig verzichtet, bei gleichzeitiger Begründung eines Untermietverhältnisses mit der hier beklagten Partei.

Mit Zwischensachbeschluss vom 14.12.2006 stellte das Bezirksgericht Innere Stadt Wien rechtskräftig fest, dass die hier klagende Partei die Vermieterin des von der Antragstellerin als Hauptmieterin gemieteten Bestandobjekts ist; es liege eine Doppelvermietung dieser Flächen vor.

Die Betriebskostenvorschreibung war bis zu dieser gerichtlichen Entscheidung hinsichtlich der gesamten Räumlichkeiten an die beklagte Partei gerichtet worden, welche den auf das dritte Obergeschoss entfallenden Anteil jeweils an den Verein „F*****“ weiterverrechnet hatte. Nach Vorliegen des Zwischensachbeschlusses stellte die klagende Partei die Betriebskostenvorschreibung um; es erfolgten gesonderte Vorschreibungen an den Verein „F*****“, dies bei entsprechender Reduzierung der an die beklagte Partei ergehenden Betriebskosten- und Mietzinsvorschreibungen. Abgesehen von der tatsächlich vorgenommenen Reduktion der Mietzinsvorschreibungen fand diesbezüglich keine weitergehende Korrespondenz bzw Erörterung zwischen den Streitparteien statt. Die beklagte Partei entrichtete den Mietzins stets den Vorschreibungen entsprechend.

Bereits während dieses Verfahrens gab es Gespräche zwischen den Parteien, bei denen diese ihre gegenteiligen Standpunkte zum Bestehen eines Mietverhältnisses hinsichtlich des dritten Stocks darlegten. Eine Einigung wurde damals nicht erzielt.

Im Zuge der Liquidation des Vereins „F*****“ ersuchte der Liquidator um Auflösung des mit oben genanntem Vertrag begründeten Bestandverhältnisses. Diesbezüglich wurde mit der klagenden Partei eine einvernehmliche Auflösung zum 30.06.2008 und eine entsprechende Übergabe des Bestandobjekts vereinbart, welche am 24.06.2008 vorgenommen und in einem Übernahmeprotokoll förmlich festgehalten wurde. Die beklagte Partei wurde von der Rückstellung der Räumlichkeiten nicht informiert und war nicht in die Übergabe bzw Übernahme involviert.

Da die klagende Partei davon ausging, dass an den übergebenen Flächen keine Mietrechte der beklagten Partei bestehen, wurden die hinsichtlich der beklagten Partei erstellten Betriebskosten- und Mietzinsvorschreibungen auch nach der Rückstellung der Räumlichkeiten ohne weitere diesbezügliche Erörterung in der um die Nutzfläche des dritten Obergeschosses reduzierten Form beibehalten und von der beklagten Partei weiterhin vorschreibungsgemäß entrichtet.

Bei der beklagten Partei war seit dem Jahr 2008 der nunmehrige, seit Anfang des Jahres 2010 als Vizepräsident tätigte E***** P***** mit der Verwaltung des gegenständlichen Bestandobjekts betraut und auch für den diesbezüglichen Kontakt zur klagenden Partei zuständig. Nach Auszug des Vereins „F*****“ nahm E***** P***** die Schlüssel, welche er in den leeren Räumlichkeiten des dritten Stockwerks vorfand, an sich und versperrte das Objekt.

Am Tag der Rückstellung des dritten Stockwerks durch das Ö*****institut kam es eher zufällig zu einem Gespräch zwischen Frau K*****, Mag. B***** und Herrn P*****, bei dem die unterschiedlichen Rechtsstandpunkte besprochen wurden, jedoch hinsichtlich der Nutzungsrechte an den Flächen des dritten Obergeschosses keine konkrete Vereinbarung getroffen und seitens der beklagten Partei auch kein Verzicht auf die Nutzungsrechte erklärt wurde.

Mit Schreiben vom 12.09.2008 erteilte die klagende Partei der beklagten Partei unter Auflistung bestimmter Voraussetzungen die Genehmigung zur Durchführung von Umbauarbeiten im 1. und 2. Kellergeschoss des Palaistraktes. In diesem Schreiben hielt die klagende Partei Bedingungen für diese Zustimmung fest. Eine dieser Bedingungen lautet: „Aufgrund des Umstandes, dass dem Ö***** nicht das gesamte Palais P***** in Bestand gegeben ist und es ein zweites Mietobjekt in diesem Gebäude gibt, hat das Ö***** dafür Sorge zu tragen, dass Gäste von Veranstaltungen im ersten und zweiten Kellergeschoss sich nicht in den Obergeschossen des Palais P***** aufhalten. Zumindest im Bereich des Abganges zu den Kellergeschossen hat das Ö***** daher auf eigene Kosten für eine ausreichende Anzahl an Sicherheitspersonal zu sorgen.“ Der Präsident der beklagten Partei, Mag. B*****, hat dieses Schreiben unter der Klausel „das Ö***** erklärt sich vorbehaltlos einverstanden.“ gegengezeichnet.

Im Zuge des Kellerumbaus führte Mag. M***** seitens der klagenden Partei ein Gespräch mit E***** P*****, wobei jedoch die Umbauarbeiten das eigentliche Thema der Besprechung waren. Das Thema der Nutzungsrechte am 3. Stock wurde von Mag. M***** dabei nur am Rande erwähnt, ohne dass E***** P***** darauf reagierte.

Am 21.10.2008 sendete E***** P***** der klagenden Partei ein E-Mail, in dem er schrieb: „Vielen Dank für ihre Mühe, wir würden uns trotzdem als Mieter für den dritten Stock interessieren, ist das noch möglich und wie hoch wäre die monatliche Miete?“

Am 13.11.2008 sendete E***** P***** der klagenden Partei ein E-Mail mit Informationen betreffend den Kellerumbau, in dem er weiters schrieb: „Betreffend Vermietung für den dritten Stock, wir würden gerne wieder das ganze Haus als Mieter betreiben, können sie uns die Mietkosten bekannt geben.“ Mit E-Mail vom 14.11.2008 antwortete die klagende Partei: „Die Flächen im 3. OG wurden, wie ich erfahren habe, bereits vor einiger Zeit einem Bundesnutzer angeboten. Sobald die Entscheidung feststeht, ob sich dieser einmietet, werden die weiteren Verwertungsüberlegungen getroffen. Die Flächen des 3. OG stehen derzeit, für eine gewünschte Anmietung durch [die beklagte Partei], nicht zur Verfügung.“

Nach Rücksprache mit ihrer rechtlichen Vertretung begann die beklagte Partei in der Folge die Flächen des dritten Obergeschosses selbst zu nutzen, indem sie diverse Gegenstände in den Räumlichkeiten einlagerte. Mit anwaltlichem Schreiben vom 13.08.2009 ersuchte die beklagte Partei dem Mietvertrag entsprechend und unter Hinweis auf diesen um Genehmigung der Untervermietung der nunmehr streitgegenständlichen Flächen. Mit Antwortschreiben vom 07.09.2009 wies diese die Behauptung, dass die beklagte Partei Bestandnehmerin auch dieser Flächen sei, zurück.

Am 29.04.2010 brachte die klagende Partei zu hg 35 C 658/10s eine Besitzstörungsklage gegen die beklagte Partei ein und begehrte Unterlassung der Störung durch Zutritt und Nutzung der im dritten Stock des Palaistrakts gelegenen Räumlichkeiten, sowie Wiederherstellung des vorigen Zustands durch Räumung der eingebrachten Fahrnisse. Die beklagte Partei bestritt das Vorbringen der klagenden Partei mit der Begründung, dass das Mietverhältnis seit 1969 unverändert aufrecht sei und die Räumlichkeiten auch entsprechend von der beklagten Partei bzw deren Untermieterin genutzt worden seien. Im Hinblick auf die bestandrechtliche Problematik und eine diesbezüglich beabsichtigte gerichtliche Klärung vereinbarten die Parteien in diesem Verfahren einfaches Ruhen.

Im April 2010 leistete die beklagte Partei im Hinblick auf die Nutzung des dritten Obergeschosses für die Monate Jänner bis April 2010 ein Benützungsentgelt von 8.885,40 EUR, sowie im Juni 2010 2.221,35 EUR.

Ausgehend von diesen Feststellungen wies das Erstgericht das Räumungsbegehren der klagenden Partei ab. Der zwischen den Streitteilen bzw den jeweiligen Rechtsvorgängern abgeschlossene Mietvertrag beziehe sich auf die gesamte Fläche des Palais P*****. Bereits aus dem Zwischensachbeschluss des Verfahrens 89 Msch 15/07a ergebe sich eindeutig, dass im Hinblick auf die Räumlichkeiten im dritten Obergeschoss eine Doppelvermietung, sohin das wirksame und aufrechte Bestehen zweier Hauptmietverhältnisse, vorgelegen habe. An das Vorliegen eines schlüssigen Verzichts sei ein strenger Maßstab anzulegen. Der Umstand, dass die beklagte Partei einen zu geringen Mietzins bezahlt habe, lasse nicht unzweifelhaft auf einen Verzicht auf die entsprechenden Mietrechte schließen. Gleiches gelte für die Korrespondenz im Zusammenhang mit dem Kellerumbau, zumal bei diesem Schreiben die Umbaumaßnahmen im Vordergrund standen. Außerdem sei im Rahmen der Gesamtbeurteilung das faktische Verhalten der beklagten Partei, nämlich die tatsächliche Nutzung bzw das Versperren der Räumlichkeiten, zu berücksichtigen.

Das Berufungsgericht änderte diese Entscheidung im klagsstattgebenden Sinn ab. Der objektive Erklärungswert des Verhaltens der beklagten Partei in Zusammenhalt mit der vorliegenden Korrespondenz spreche unzweifelhaft dafür, dass die beklagte Partei keine Nutzungsrechte mehr am dritten Obergeschoss geltend gemacht habe und offenbar selbst davon ausgegangen sei, dass ihr kein Nutzungsrecht mehr zukomme.

Rechtliche Beurteilung

Die gegen diese Entscheidung erhobene Revision der beklagten Partei ist zulässig und berechtigt.

Bei der Annahme stillschweigenden Verzichts ist Zurückhaltung geboten (Wiebe in Kletečka/Schauer, ABGB-ON § 863 Rz 20 mwN; 9 Ob 5/02d uva). Dies betrifft sowohl die Annahme eines Verzichts als solchen als auch dessen Umfang (Rummel in Rummel, ABGB³ § 863 Rz 14, 17, 18; Apathy/Riedler in Schwimann, ABGB³ § 863 Rz 26; Wiebe aaO). Das Verhalten des Verzichtenden muss bei Überlegung aller Umstände des Falls unter Berücksichtigung der im redlichen Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche den eindeutigen, zweifelsfreien und zwingenden Schluss zulassen, er habe ernstlich verzichten wollen (Apathy/Riedler aaO Rz 25).

Einen Verzicht auf das Bestandrecht durch langjährige Untätigkeit hat vor allem die Rechtsprechung der Nachkriegszeit häufig bejaht (Rummel aaO,Rz 22). In neuerer Zeit ist die Rechtsprechung diesbezüglich jedoch zurückhaltend (vgl MietSlg 25.104, 25.105; Rummel aaO).

Wie schon das Erstgericht zutreffend hervorgehoben hat, standen bei der zwischen den Streitteilen geführten Korrespondenz die umfangreichen Umbauarbeiten im Vordergrund. Der von der beklagten Partei geäußerte Wunsch, „wieder das ganze Haus als Mieter zu betreiben“, zeigt lediglich, dass damals die beklagte Partei die Auffassung vertrat, nicht Mieter des gesamten Palais zu sein, stellt aber keine Willenserklärung dar.

Schon F. Bydlinski (Privatautonomie 190 ff) hat darauf hingewiesen, dass in vielen Fällen der Schuldner bzw Erklärungsgegner das Verhalten des Gläubigers gar nicht als Verzichtserklärung, sondern als bloße Vorstellungsmitteilung (Wissenserklärung), ein bestimmtes Recht bestehe nicht, auffassen müsse. In einem derartigen Fall ist aber § 863 ABGB nicht anzuwenden; das Risiko hinsichtlich der Einschätzung der Rechtslage haben vielmehr beide Parteien in gleicher Weise zu tragen. Lediglich im Einzelfall kann ein Vertrauensschutz dessen geboten sein, der sich darauf eingerichtet hat, nicht in Anspruch genommen zu werden. Das gelte vor allem, wenn nur ein Teil in einer komplexeren Rechtsbeziehung die nötigen Unterlagen und Einsichten in die Rechtslage haben kann, auf deren Richtigkeit sich der andere verlassen kann (F. Bydlinski aaO; Rummel in Rummel, ABGB³ § 863 Rz 24). Ein derartiger Wissens- bzw Informationsvorsprung der beklagten Partei bestand im vorliegenden Fall aber nicht.

Zusammenfassend ergibt sich aus dem Verhalten der beklagten Partei lediglich, dass sie zeitweise von der – unrichtigen – Vorstellung ausging, sie sei nicht (mehr) Mieter des dritten Obergeschosses. Ein dahingehender Verzicht kann daraus jedoch keinesfalls mit der erforderlichen Eindeutigkeit abgeleitet werden. Zutreffend verweist auch bereits das Erstgericht darauf, dass die beklagte Partei nach dem Auszug der früheren Mieterin die betreffenden Räumlichkeiten selbst nutzte bzw versperrt hielt. Zu keinem Zeitpunkt waren diese Räumlichkeiten in der Verfügungsgewalt der klagenden Partei.

Damit erweist sich aber die Beurteilung des Erstgerichts als zutreffend, sodass in Abänderung der angefochtenen Entscheidung das klagsabweisende Urteil des Erstgerichts wiederherzustellen war.

Aufgrund der Abänderung der angefochtenen Entscheidung war auch die Kostenentscheidung hinsichtlich des Berufungsverfahrens neu zu fassen. Diese Entscheidung sowie die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.

Leitsätze

• Strenger Maßstab bei stillschweigendem Verzicht

  Eine Äußerung in einem Schriftverkehr ist nicht ausreichend um einen stillschweigenden Verzicht auf ein Bestandsrecht anzunehmen, wenn das tatsächliche Verhalten dem entgegensteht. Ein stillschweigender Verzicht muss eindeutig und zweifelsfrei vorliegen.
  WEKA (gau) | Judikatur | Leitsatz | 6 Ob 237/12i | OGH vom 31.01.2013 | Dokument-ID: 592371