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Dokument-ID: 293491

Lisa Korninger | News | 10.08.2011

Auslegung des § 17 Abs 2 letzter Satz MRG

Aus einem massiven baulichen Eingriff und konzeptiver Umgestaltung eines ganzen Gebäudekomplexes resultierende Änderungen im Inneren einzelner Mietgegenstände stellen keinen dem § 17 Abs 2 letzter Satz MRG zugänglichen Anwendungsfall dar.

Geschäftszahl

OGH 09.02.2011, 5 Ob 154/10y

Norm

§17 Abs 2 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Aus einem massiven baulichen Eingriff und konzeptiver Umgestaltung eines ganzen Gebäudekomplexes resultierende Änderungen im Inneren einzelner Mietgegenstände stellen keinen dem § 17 Abs 2 letzter Satz MRG zugänglichen Anwendungsfall dar.

OGH: Gemäß § 17 Abs 1 MRG bestimmt sich der Anteil eines Mietgegenstands an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstands zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses.

§ 17 Abs 2 MRG bestimmt als Nutzfläche die gesamte Bodenfläche des Mietgegenstands abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen. Gemäß § 17 Abs 2 letzter Satz MRG bleiben Veränderungen der Nutzfläche aufgrund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren des Mietgegenstands bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.

Nach dem Gesetzeswortlaut ist es unzweifelhaft, dass von § 17 Abs 2 letzter Satz MRG nur Baumaßnahmen im Inneren des Mietgegenstands und die Verglasung von Balkonen erfasst sind, die entweder vom Mieter oder vom „sonstigen Nutzer“ durchgeführt wurden. Damit scheiden auch kleinste Zubauten und Änderungen an ungenutzten Objekten aus dem Anwendungsbereich des § 17 Abs 2 letzter Satz MRG aus.

Wird dagegen das gesamte Gebäude großzügig umgestaltet, einer neuen Nutzung zugeführt, werden zahlreiche Um- und Ausbauten auf der Basis von Architektenplänen durchgeführt und werden dabei - auch - einzelne Bestandobjekte im Innern umgestaltet, dann sind Nutzflächenänderungen keine dem Vermieter verborgen bleibende Fehlerquellen, sondern geradezu eine Selbstverständlichkeit, die schon anhand vorliegender Planunterlagen jederzeit nachvollziehbar sind. Bei einer solchen Sachlage geht es also nicht mehr bloß um einen Ausschluss von Fehlerquellen, sondern um eine evidente Nutzungsneuordnung eines gesamten Gebäudes.

Daher sind massive bauliche Eingriffe und konzeptive Umgestaltungen im Sinn einer Revitalisierung und Neunutzung eines ganzen Gebäudekomplexes auf der Basis eines besonderen wirtschaftlichen Finanzierungs- und Betriebskonzepts stellt einen so weitreichenden Eingriff in das Gesamtobjekt dar, dass als Folge daraus resultierende Änderungen im Inneren einzelner Mietgegenstände keinen dem § 17 Abs 2 letzter Satz MRG zugänglichen Anwendungsfall mehr darstellen.